受疫情沖擊、宏觀政策影響，房地產行業整體表現下行，但越秀地產仍以32.8%的增速實現了逆勢增長。年報發布后，越秀地產以其亮眼業績表現出的持續增長趨勢，備受境內外知名投行、券商機構的看好。
中金在報告中表示，看好越秀地產未來的發展趨勢，認為越秀地產財務表現更加優化，背靠優質資源、多元增儲有道，土儲充足且布局合理，預計越秀年盈利增長將提速，將在“十四五”期間取得超過 20%的年均銷售增長，持續釋放價值。
01
年報業績超預期、獲權威投行認可
“綠檔”地位備受看好
2020年越秀地產年報發布后，花旗、中金、中信里昂、中銀國際、興業證券、大和等多家知名投行維持了對越秀地產的“跑贏行業”、“買入”評級，多家投行上調了目標價。
年報顯示，2020年，越秀地產錄得合同銷售金額約為人民幣957.6億元，同比上升32.8%，完成全年合同銷售目標人民幣802億元的119.4%；合同銷售均價約為每平方米人民幣25,200元，同比上升21.7%。
中銀國際和中信里昂都表示，盡管受到疫情的影響，越秀地產依然保持財務穩健，業績表現良好。越秀地產實現核心凈利同比增長14.6%，高于中銀國際預測的增長率。花旗還指出，高達1200億元的已售未入賬銷售收入將為未來業績釋放奠定基礎。
在業績持續增長的同時,越秀地產的財務情況也越發穩健。對此，中金在報告中表示，越秀 2020 年歸為綠檔后，各項債務指標得到進一步優化：扣預負債率同比下降 2 個百分點至 69%，凈負債率同比下降 26 個百分點至 48%，現金短貸比達 2.3 倍。
同時，受益于穆迪和惠譽均對公司維持投資級評級，越秀 2020 年平均融資成本邊際下行 0.3 個百分點至 4.6%，財務結構更加健康合理。對此，中信里昂還指出，“綠檔”地位具有明顯優勢，將增強公司在集中供地制度出臺后的獲取優質土儲的能力。
02
“6+1”多元增儲
資源優勢強化、持續釋放價值
近年，越秀地產正推進以“軌交+物業”、國企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并購和產業勾地六種方式拿地，控制拿地成本，并以公開市場競拍項目做補充，形成“6+1”特色化、多元化增儲平臺。
年報顯示，2020年，越秀地產以“6+1”增儲模式分別于廣州、佛山、江門、杭州、蘇州、南京、青島、煙臺、濟南、重慶和成都新增 22 幅土地，總建筑面積約為 560 萬平方米。城市更新方面，廣州里仁洞村、南沙大崗鎮東流村舊村改造已按計劃積極推進，增加潛在土儲約189萬平方米。
對此，中金在報告中指出，2020年，TOD、配建、國企合作的增儲方式分別占新增土儲的19％、25％和10％，僅46％來自公開市場。中金預計新獲取項目的整體毛利率處于25至30%的合理區間，考慮到總土儲中大灣區面積占比提升至 55%，以及充裕度領先行業（覆蓋約 5 年銷售），中金認為越秀的資源優勢得到進一步加強。
瑞銀、中銀國際和花旗也對“6+1”多元增儲模式表示認可，認為其是公司具有差異化的拿地方式，將有效助力公司豐富土地儲備，有利于支撐利潤增長，助力公司業績持續釋放。同時，中信里昂還認為，越秀地產92%的土地儲備位于一、二線城市，有利于公司實現盈利的持續增長。結合公司“綠檔”地位，使越秀地產的增長潛力比大多數同行都更加明顯。
03
TOD戰略優勢凸顯，助力業績釋放
自2019年越秀地產提出“軌交+物業”戰略，引入廣州地鐵作為第二大股東以來，越秀地產借力廣州地鐵獲取多處高能級土地資源，為企業穩健高質量發展奠定了基礎，并于2020年收購了廣州地鐵物業公司67% 的股權，持續深化與廣州地鐵的戰略合作關系。
對此，中銀國際在報告中提到，此次收購使得越秀地產下的物業業務覆蓋的業態更加全面，涵蓋了住宅物業，商業物業（主要是越秀房托的項目）和公共基礎設施（主要與地鐵相關），有利于公司業績持續增長。此外，中信里昂還認可了TOD戰略對于公司提高獲取優質項目的競爭力的促進作用。報告指出，越秀地產的國企背景和其與第二大股東廣州地鐵的合作有助于公司獲得更多優質土地。
年報顯示，截至2020年底，越秀地產已擁有 5個TOD項目，分別位于廣州黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備達到 388 萬平方米，約占本公司大灣區土地儲備的 28.7%和總土地儲備的15.8%，對于公司優質土地資源儲備貢獻較大。2020年，雖然面對疫情的沖擊，越秀地產TOD卻依然實現了跨越性增長，全年實現合同銷售約人民幣170.0億元，同比上升236.6%。其中，品秀星樾更實現合同銷售75.3億元，單盤銷售成績位居廣州黃埔區第一，廣州前三位。
在認可2020年TOD項目業績表現的同時，對于TOD項目對公司業績增長的貢獻，花旗認為，公司憑借其獨特的國企資源優勢，在TOD戰略的支撐下，2021年開始增長路徑會更加清晰，TOD項目（占總土儲的15.8%，有5個項目，超1000億貨值）每年將貢獻200億元的銷售，助力業績釋放。
2020年，越秀地產業績優異、財務健康，充分發揮國企優勢，以多元增儲模式、TOD戰略為支撐，不斷提升差異化競爭力，實現了穩健、可持續的高質量發展。
展望2021年，越秀地產董事長林昭遠表示：在十四五戰略規劃開局之年，越秀地產將繼續堅持高質量可持續穩健發展的目標，努力實現各項業務和經營業績的持續穩定增長，不斷提高股東的資金回報率和股東價值。
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