作者 | 周智宇 曹安潯
(資料圖)
走過2022年的寒冬，春暖花開，樓市也躁動了起來。
春節后，多個熱點城市，房產中介們久違地忙活了起來，開發商的售樓處開始人聲鼎沸，成交量隨即蹭蹭上漲，一切似乎回到了疫情前。
在政策的刺激、銀行的支持、開發商的努力下,積蓄已久的需求之火被重新點燃，甚至帶著一些報復性的意味。
不過，這場狂歡是長期低迷后的反彈，還是回歸疫情前的正常增長？對這個問題，多位房地產業內人士表示，沒那么樂觀。甚至還有人認為，今年很多民營開發商會比過去兩年更難過。
站在2023年的開端回望，樓市“烈火烹油”的鼎盛時代已遙不可及，幸存者們也都要適應新的生存環境了。
搶房
春江水暖，二手房先知。樓市復蘇的暖意，是從二手房開始的。
貝殼數據顯示，2023年1月，在連續17個月環比下跌后，50城二手房價格首次止跌，環比上漲0.2%。此外，50城的二手房成交量春節后首周（01.28-02.05）日均提高了30%以上，日均帶看量和掛牌量則翻了至少一番。
2月頭兩周，一線城市的二手房市場明顯燥熱起來。貝殼統計數據顯示，2月1日至15日，深圳二手房已成交1217套，相比過去一年每個月上半月甚少突破1000套、一個月也就2000套的表現，深圳的二手房呈現出明顯反彈態勢。
一位深圳寶安區的貝殼門店負責人表示，最近一個月上門量突然增多，要一直帶看到晚上。之前疫情期間，店里不少中介轉行送外賣或回老家，如今生意好起來了，考慮重新招人。
北京則出現了房東加價的現象。一位北京的中介透露，剛看到一個西城展覽路學區房，還沒掛出來，就有幾十批要看房的，房東當場加價50萬，最后1400萬全款出手。
杭州和蘇州等華東熱點城市二手房也熱了起來。在與華東城市的中介交流時，“排隊”是他們提及最多的一個詞。
一名杭州中介人士表示，春節后客戶帶看量明顯比年前多了起來，晚上和客戶準備簽約，連座位都沒有。相比去年同期明顯熱度上升。
新房市場的熱度也逐漸起來了。
在廣州，開工的第一個周末，大量人群涌入保利錦上、合生中央城、中鼎名匯等多個售樓處。有意在廣州購房的徐女士也是其中一員，她表示，2月4日下午，她去保利湖光悅色看房，但現場直接爆滿，她等了半個小時才有位置坐。
一位銷售人員更是在朋友圈驚呼，忙得飯都來不及吃的時候回來了。
廣州珠江新城一名中介向華爾街見聞表示，進入2月，珠江新城豪宅帶看和成交量都明顯提高了，2月最多一天成交4套千萬級珠江新城豪宅。“市場在反彈，客戶覺得價格合適就入手了。”
從成交情況看，廣州的幾個網紅樓盤也捷報頻傳。中海觀雲府、觀澔府春節七天成交額達2億、最高一天成交15套，萬科金域曦府新年第一周成交44套，保利天匯稱元宵節當天成交10套。
中州濱海華府二期作為春節后深圳開出的第一個新盤為深圳市場贏得了開門紅，開盤當天280多組客戶搶451套房，一天賣了28億元。包括鴻榮源博譽府、中海環宇瓏宸等項目，單日看房報備量就超過200批次。
二線城市中，成都樓市回暖明顯。“成都住建”數據顯示，1月成都新房成交8479套，環比上漲25%，成交面積114萬平米，節后第一個周主城3大改善盤開盤即日光。
值得一提的是，隨著去年底以來的“報復性旅游”來襲，人們也在搶西雙版納的房子了。
西雙版納今年1月成交面積達到了13個月來的最高值，其中，春節單周整體來訪大漲73%，成交143套。
也有某出險房企西南區域銷售人士表示，劉亦菲主演的《去有風的地方》給他們在云南的項目拉動了不少銷售業績，幾個旅游城市的銷售額甚至超過他們在二線城市的表現。
中金公司也從樓市近期數據變化中得出結論，二手房復蘇節奏快于新房的趨勢仍在延續。中信證券認為，在政策加持下，房地產市場全年新房銷售有望增長5%，二手房銷售有望增長20%以上。
來自樓市的暖風也傳遞到了土地市場。2月7日，杭州土拍五塊地全部成交，總價89.6億元，整體溢價率達到10.9%。這個溢價率也超過了杭州2022年前四次集中供地的溢價水平，表明隨著市場整體回暖，房企對于一些優質地塊有了“搶奪”心態，拿地積極性回升。
持續？
火爆的人氣、可觀的銷售業績，眼下部分城市的熱度已盡覽無遺。對于已在黑暗中齟齬前行了一年有余的樓市來說，也是難得的曙光。
然而眼下的熱度，相比往年更多是復蘇，尚未到如中介們所言的“火熱”。
全國房價天花板的深圳，誕生了“5000萬蹲”的深圳，二手房交易量低于2000套的狀況已經持續了一年，即便是2月上半月開始有突破這一數據的跡象，但也不過是回到2000套上方而已。
在近16年里，這一數據依舊低于2008年上半年、2012年上半年兩個低點，甚至不到這兩個低點均值的一半。
北京、杭州和廣州等市場也是明顯呈現出分化態勢。得到熱捧的項目，地理位置、價格都不錯；二手房東敢于叫價的樓盤，要么是在教育資源上具備優勢，要么則是小區品質過硬。
也就是說，此輪復蘇依舊是結構性的。從中介、銷售和購房者交流情況看，當中不少人也是此前已有購置學區房、婚房的打算，但因為疫情，一直擱置計劃。直到“陽康”后才出來看房。
在考量一個市場是否真的復蘇、回暖的指標中，量價齊升是個重要的參考量。國家統計局2月16日公布的數據則顯示，1月份尚且只是一線城市結束了二手房下跌趨勢，止跌回穩，環比上升0.4%。同比繼續上漲，漲幅則明顯收窄。總體來說依舊處于正常波動區間。
一個正常的市場里，成交量上漲后終會反映到成交價上。二手房市場的表現是議價空間減少，不再只是此前房東降價甩賣，依舊還是個買方市場。
成交量環比回暖也并非反映真實的情況。中原地產首席分析師張大偉指出，北京官方網簽數據滯后，所以市場都在炒作中介故意透露出來的日成交數據。整體來說，北京二手房市場確實好了點，但只是回歸到2022年正常水平，依然不如2021年的小陽春。
張大偉認為，如果沒有新政，樓市的這股熱度堅持不到4月底。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，本次需求釋放，多半是滯后和預期適度修復帶動的，成交結構上，以剛需和換房需求為主。
目前居民加杠桿的情緒比較弱，收入和工作前景預期并不很樂觀，后續樓市企穩還有待政策的進一步紓困和居民收入的修復，這是一個較長的過程。
也有分析人士認為，在政策上還可以繼續加碼刺激，尤其是一些低線城市。
中信證券研究部基礎設施與現代服務業首席分析師陳聰認為，面對復蘇的市場，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低線城市，則預計將出臺更大力度，更具效果的政策手段，穩定和提振需求。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉建議，市場春節后開局火熱，應該在現在的市場政策上再推一把，適當給一點油門，有助于復蘇的持續性，并加快復蘇進程。
不過陳聰也指出，銷售回暖不會是政策的終點，目前房企拿地和開發投資還未恢復過來，很多未出險企業當前信用融資成本明顯高于歷史一般水平。因此，提振住房需求主旋律并不會變化。
接下來的市場，分化依舊會繼續。相對房價較高的一線城市，政策出臺謹慎，避免房價過快上漲；而低線城市則還會有更大力度政策出臺，“接力貸”到100歲等讓人大跌眼鏡的政策，接下來依舊會層出不窮。
房地產這個10萬億級的市場，需求依舊龐大。它身上金融化的標簽也逐漸退去，更多地回歸居住、民生的本質了。