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近日，山東威海乳山“每平米單價不到1000元”的低價海景房，成為不少網(wǎng)友的關(guān)注焦點(diǎn)，甚至被調(diào)侃為了此前因低價房受到關(guān)注的“鶴崗第二”。

有房屋中介興奮地告訴金融投資報記者，“疫情管控放開后，房價肯定也會觸底反彈，現(xiàn)在就有一些房主開始漲價了；不過，仍有房主寧肯虧錢也急著賣房，令部分看房者望而卻步。”

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，要解決眼下問題，乳山與其圍繞海景做文章，不如發(fā)展各種應(yīng)有產(chǎn)業(yè)，用就業(yè)、創(chuàng)業(yè)崗位吸引更多人前來買房。

不足千元低價房或有水分

金融投資報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在部分網(wǎng)上中介平臺上，確實掛出了不少位于山東威海乳山每平米單價低于千元的二手房，且基本位于銀灘景區(qū)。

部分掛牌售賣的乳山低價房來源：貝殼找房

至于價格便宜的原因，中介阿浩介紹稱，“來這里看房的基本都是為養(yǎng)老或者度假，都不太想爬樓，所以樓層越高越便宜。”他表示，其在平臺上掛的都是真實房源，都是經(jīng)過審查沒有任何問題和債務(wù)糾紛才會上架，不用擔(dān)心價格問題。

不過，記者隨機(jī)查看了幾套低價房，其標(biāo)注位于海邊位置，只是房屋視野不一定都能看海，尤其是低價房源，雖然不少都是無電梯樓房的頂樓，但朝向基本都是向西或向北，海卻在小區(qū)的東面或南面。

此外，在當(dāng)?shù)夭糠种薪榭磥恚W(wǎng)上所說的“每平米不足千元”也可能存在水分。

“你看到的肯定都是閣樓吧？不要光看他說的面積，要看房本上的面積！”中介小元告訴記者，“我們最便宜的是1500元一平，連閣樓都沒有不到1000元的，因為閣樓是斜頂?shù)模苑勘久娣e有比實際面積小。如70平的閣樓，房本面積可能只有30平，每平幾百元的單價，算下來還是有一千多元。”

貝殼找房數(shù)據(jù)則顯示，乳山二手房本周成交均價為2055元/平米，與上周基本持平。

整體而言，同地段二手房價與樓層直接掛鉤。中介介紹稱，乳山電梯房或一層步梯房目前起價則在3000-3500元/平，步梯2至3層則是2400-4000元/平，越往上越便宜，6至8層價格可能低至1000-2000元/平，個別樓盤根據(jù)具體情況房價可能向上浮動。

同時，乳山銀灘的海岸線很長，因此房子也很多，雖然都能算是“海景房”，但不同地段的房價也存在一定區(qū)別。

稍微對比地段、樓層與價格，一中介介紹給金融投資報記者的“乳山銀灘最中心”大拇指廣場附近5樓70余平米的步梯房，價格接近15萬元，單價超2000元/平；而另一中介掛出的單價700余元/平米的6.5層閣樓房，總價僅6萬余元，但位于大拇指廣場8公里外的另一處海灘。

中介稱多名房主漲價

對于近期愈發(fā)受關(guān)注的乳山房價，當(dāng)?shù)刂薪椤①I房人也相當(dāng)看好。

中介小雨向金融投資報記者強(qiáng)調(diào)，“過了現(xiàn)在這個價格低谷，接下來可能會整體漲價了，最好早點(diǎn)做決定！我從年初二開始帶客戶，看到疫情管控放開、天氣放暖，來看房的人多了不少，我有3個房主都漲價了。”

除了疫情管控放開、天氣放暖、流量增多等因素，小雨還提到，年內(nèi)通往乳山的高鐵可能通車，屆時乳山并入全國高鐵網(wǎng)絡(luò)，交通等配套更加完善后，價格還可能還要漲。

“老是擔(dān)心錢會貶值，不如買房。”一次性購買了兩套房的上海客戶表示，這里海邊漂亮，都是沙灘海水浴場，特別適合游泳。她認(rèn)為今年應(yīng)該會漲價，所以買了兩套15萬元左右的客臥一體房，通過視頻看完房就交了定金。

當(dāng)?shù)刈粝蛴浾呓榻B周邊情況

不過，也不是所有看房者都這么激動。一位接受記者采訪的看房者則表示，會重點(diǎn)考慮地段周邊、海景視野、電梯有無、集中供暖等問題。“我最早關(guān)注乳山的房子是在3年前，當(dāng)時聽中介說要通高鐵。現(xiàn)在說電梯房方便、集中供暖舒服，但萬一買了后沒那么多人住，這些配套維護(hù)估計都成問題。”

當(dāng)記者表明自己來自成都時，中介小雨顯得十分熱情。她表示，近期全國各地都有人到乳山看房，來自成都也很多，甚至有人專門做當(dāng)?shù)劁N售團(tuán)的。不過，她不建議參加類似銷售團(tuán)，因為“那是新房團(tuán)，價格很貴，在7000元左右。還是二手房便宜，業(yè)主都是急著用錢，虧著賣。”

對于“急著賣”的原因，小雨沒有更多解釋，只是強(qiáng)調(diào)稱，“您遠(yuǎn)程看不放心的話，也能來實地察看，我們有接待客戶用的房子，來了就能直接住。”

海景房問題不止“人少”

雖然中介介紹得十分激動，但綜合多方數(shù)據(jù)，被不少人戲稱為“鶴崗第二”的乳山海景房，最大的問題或許還是“房多人少”。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，乳山市辦理戶口遷入873人、戶口遷出3567人。近期有報道稱，乳山市待售或庫存項目有10萬套，涉及200個小區(qū)。

在接受金融投資報記者采訪時，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，乳山與鶴崗有一點(diǎn)十分相似，就是都“缺人”。但不同于鶴崗缺人是因為人跑出去了，乳山則是房子太多，卻沒多少人來住。兩個城市是兩種方向，但是其背后都說明人口的流入等管理是很重要的課題。

資料顯示，近年來乳山市出臺不少措施應(yīng)對相關(guān)問題，如在濱海新區(qū)規(guī)劃設(shè)置了10條公交線路，日投放45輛車運(yùn)行等，包括中介提到的在建醫(yī)院，即將通車高鐵等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，在部分觀點(diǎn)看來，這也是解決人少問題的重要手段。

不過，加強(qiáng)基礎(chǔ)配套建設(shè)雖能起到一定效果，但背后的問題或許并不那么簡單。

“配套問題是個老生常談的問題，大家此前也針對類似觀點(diǎn)提出過一些建議。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，即便房子好、配套設(shè)施好，如果來買房的都是投資客，市場環(huán)境同樣可能出現(xiàn)問題，因為投資買房多數(shù)不會住。如果大家買房都是放著出租，“誰來住”、“誰來消化”就是重要的問題。

此外，乳山除了人少，還有旅游資源問題。如以前人也很少的西雙版納，如今就很受追捧。在旅游資源方面，部分北方城市優(yōu)勢并不明顯，以海景房為例，到廣東、海南等南方地區(qū)買海景房的人，確實比到青島、乳山等北方城市買的人多。

因此，與其天天圍繞“海景”做文章，不如同時作為普通城市發(fā)展各種應(yīng)有的產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這樣一來，本地人可以從相關(guān)產(chǎn)業(yè)中獲得創(chuàng)業(yè)機(jī)會，附近的人也可以來買房租房、休閑度假，發(fā)展更多產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海景房問題的本質(zhì)，或許還是房地產(chǎn)企業(yè)對地域海岸線相關(guān)自然資源出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的開發(fā)所致，而疫情和行業(yè)進(jìn)入深度整合期，合力讓此類現(xiàn)象表現(xiàn)更為突出。不過，類似“海邊鶴崗”城市的優(yōu)勢也有房價低、生活居住成本低等因素。因此，嚴(yán)躍進(jìn)建議地方政府和企業(yè)積極做好海景房配套和度假服務(wù)，抓住新一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇機(jī)遇，尤其是文旅消費(fèi)需求復(fù)蘇的機(jī)會，加強(qiáng)去庫存和人口導(dǎo)入工作，將危機(jī)轉(zhuǎn)化為再起飛的新機(jī)會。