(資料圖片僅供參考)

“可容納數百人的大廳內，一排排紅色椅子座無虛席，就連旁邊過道也擠滿了欲購房的人群……”宸嘉·嘉臣道開盤現場的景象讓地產“老長沙”方明（化名）有些恍惚。

長沙樓市許久沒有這么熱鬧了。2022年前9個月，長沙市內五區商品住宅成交約498萬平方米，同比減少45%。10月28日，方明說，現在整體市場剛需房不好賣，改善型住房去化也在放緩。

根據公開信息，長沙宸嘉·嘉臣道瞄準的是豪宅市場，首次開盤客房比達1.5從而觸發搖號機制，去化率約90%，并創下銷售額約5億元的業績。

就是這樣一家突然殺出長沙市場的“黑馬”，方明對其來歷和幕后老板不甚明了：“香港的吧，不是很了解。”

通過股權穿透可以看到，運營宸嘉·嘉臣道項目企業的背后是宸嘉發展集團有限公司（以下簡稱“宸嘉發展”），其背后實控人則可以追至產業橫跨化工、新能源、醫藥、地產并有“知名牛散”之稱的劉益謙。

宸嘉發展成立于2020年，這是許多知名房企逐漸陷入危情的時間起點。此后，宸嘉發展陸續接手數家出現房企的項目，繼續開發對外銷售，上述長沙宸嘉·嘉臣道就是宸嘉發展從陽光城(行情000671,診股)手中接下的。

值得一提的是，宸嘉發展也在公開土地拍賣市場頗有斬獲。機構統計數據顯示，宸嘉發展在2022年上半年新增貨值超過180億元，將許多頭部民營房企甩在身后。

名不見經傳的宸嘉發展何以在眾多房企“偃旗息鼓”時頻頻納入土地和項目？誰為它操盤具體項目？它的資金又是如何運轉的？記者撥打了該企業的官網電話尋求采訪，但截至發稿并未獲得回復。

一位曾在房企投資部門任職的人士對記者稱，在經濟疊加行業底部的背景下，資本進場抄底，低價收購優質物業，這是宸嘉發展的運行邏輯。

不知名房企“橫空出世”

2020年11月3日，宸嘉發展在香港成立。工商信息顯示，目前宸嘉發展僅對外投資4家企業，包括宸嘉新宥（上海）企業發展、宸嘉物業服務、上海綏興宸商業管理和西安奕斯偉科技園管理，并控制企業達27家。

據悉，宸嘉發展設上海區域、深圳區域、湖北區域、成都區域四個區域公司和一個項目管理中心。此外，宸嘉發展還運營著上海高端公寓項目嘉佰軒、武漢商業街項目嘉佰匯，以及落址武漢、長沙、成都的藝術空間項目嘉藝術。

根據機構數據，今年上半年，宸嘉發展以“黑馬”姿態，沖進房企新增土地貨值排行榜20強，以180.9億元的總貨值排名第19位，把許多頭部民企都甩在了身后；1月～9月拿地榜中，該企業則排名第37位。截至目前，宸嘉發展手中的土儲貨值已超千億元。

其中，今年6月初，上海開啟年內第一批集中供地，宸嘉發展便聯合惠州奧林匹克置業拿下了普陀長風社區地塊，成交價接近64億元。

接近土地拍賣市場的一位人士對記者表示，現在民營企業拿地熱度一般，以國企和央企拿地為主。這時候需要更多的這樣的資本進入房地產，以提高各方的信心。

除公開市場拿地外，宸嘉發展還接手不少出險房企的項目。今年10月中旬，位于長沙望城區月亮島板塊的新盤嘉臣道獲批預售證并開啟認籌，這個號稱月亮島豪宅項目的樓盤前身為閩系房企陽光城于2021年6月摘得的項目，一年后易主宸嘉發展，項目也從陽光城·和順·江天悅更名為宸嘉·和順·嘉臣道。

根據天眼查數據，宸嘉發展（深圳）有限公司還持有深圳市興兆投資有限公司（此前由深圳福晟地產有限公司全資控股）、深圳市福晟錢隆城開發有限公司、深圳福晟地產有限公司、深圳市福晟福臻房地產開發有限公司、深圳市宸嘉發展城市更新有限公司的股份。

此外，自去年以來，宸嘉發展接手了多個舊改項目，分別為深圳龍華區大布頭片區項目、寶安107發展帶翻身片區項目、龍崗區平湖述昌圍項目等。

在房企任投資負責人的李文（化名）分析：“樓市疲軟，按照正常的邏輯，沒有人在這個時候‘進軍’房地產業，但是無論房地產市場再難、再差，投資房企的優質核心項目是永遠都不會虧本的，它就是選定這個時機撿皮夾子（意指得到無需費力的意外資財）。”

上海“圍標事件”高管新聚集地

橫空出世的宸嘉發展離不開專業人士的操盤。

根據工商信息，在宸嘉發展的高管名單中，崔帥、郭斌和梁飛分別擔任執行董事、總經理和監事，而這幾位都曾是“中海系”高管。

其中，崔帥曾擔任中海地產上海公司總經理，兩年前因“虹口北外灘地塊圍標事件”開始受到外界關注；郭斌曾在中海地產（海南）投資有限公司任職高管，2020年12月18日，郭斌擔任國榮置業執行董事、宸嘉發展（武漢）董事兼總經理；另一位梁飛則曾為中海地產上海公司副總經理。

天眼查信息顯示，自2020年下半年開始，崔帥、郭斌、梁飛相繼退出中海的相關子公司，不再擔任董事、總經理等相關職務。

2020年4月，虹口北外灘地塊以招標方式出讓，包括萬科、華潤、中海在內的三家開發商入圍，最終三家報價一致，官方一直遲遲未公布出讓結果；4月中旬，虹口北外灘 “圍標”事件逐漸浮出水面。

崔帥作為中海在上海圍標事件的重要當事人，在兩個月后被免去上海總經理一職，調任華南區域擔任設計總監。彼時就有說法稱，崔帥接下來在中海的前景并不明朗，離職或“隱身”都是大概率事件。

有知情人士對記者稱，上海“圍標事件”的余波至今仍在，涉事企業被要求在三年內不允許在上海公開市場上拿地，按時間推算到2023年4月才能解除限制。此外，“當事人主動離開也能減少對公司的負面影響，地產圈子說大也不大，經過此事當事人的職業生涯的延續性多少也會受到影響。”

不過，宸嘉發展的成立似乎專為上述高管“量身定做”。自2020年10月28日開始，崔帥不再擔任紀亮（上海）房地產開發有限公司、上海老西門新苑置業有限公司等中海子公司董事職務后，于2020年11月3日新任職宸嘉發展的執行董事——而這幾天恰是宸嘉發展成立日期；無獨有偶，郭斌也在11月7日以高管持股平臺海南乾欣投資合伙企業（有限合伙）入股宸嘉發展5%股權，并在隨后擔任宸嘉發展相關職務。

背后資金實力雄厚

地產開發鏈條的運作離不開經驗豐富的職業經理人，更依賴密集投入的大量資金。宸嘉發展能夠一鳴驚人，離不開其背后的實控人劉益謙。

劉益謙何許人也？公開資料顯示，1963年出生的劉益謙從草根家庭走出，初中輟學的他最開始做的是皮具、出租車生意。劉益謙是“知名牛散”，他早些年靠炒股發家。1990年，劉益謙花了1萬元買了豫園的100股，一年之后，股票價格翻了100倍。

天眼查顯示，目前劉益謙實際控制了226家企業，業務涉及化工、新能源、醫藥、地產等。同時他還擔任天茂集團(行情000627,診股)、國華人壽兩家保險公司的董事長。2022年3月，劉益謙以415億元的身價上榜胡潤研究院的2022年全球富豪榜，資金實力可見一斑。

劉益謙一直對地產行業頗有熱情。早在2009年，他曾先后參與保利地產、首開股份(行情600376,診股)和金地集團(行情600383,診股)的定向增發，間接投資房地產；2016年，劉益謙旗下的國華人壽以32.2億元從潘石屹手中收購了位于上海的SOHO世紀廣場。

劉益謙的商業帝國中包含數家上市公司，分別為天茂集團、國民技術(行情300077,診股)、廣晟有色(行情600259,診股)、長江證券(行情000783,診股)、亨迪藥業(行情301211,診股)、云從科技(行情688327,診股)等。其中，天茂集團通過控股子公司國華人壽從事保險業務，主要經營為人壽保險、健康保險、意外傷害保險等各類人身保險業務。

作為天茂集團的核心業務，國華人壽不止從事保險業務，還覆蓋了不少地產項目。股權關系上，國華人壽控股的子公司中，有14家從事項目開發和養老地產開發業務，項目分布在上海、武漢、寧波、成都、重慶、海南等地。

目前，宸嘉發展的多個項目，均從國華人壽手中接盤而來。宸嘉發展在武漢的豪宅項目宸嘉100，正是近兩年國華人壽通過旗下國升置業將項目股權轉移，最終出讓給宸嘉發展開發；另一武漢項目長江新城康養綜合體，則是國華人壽2020年在武漢江岸區所拿地塊P（2020）072號，總價23.38億元。

10月12日，國華人壽再將武漢國榮置業有限公司60.8%股份轉讓予以宸嘉發展（武漢）有限公司，股權轉讓后，宸嘉發展持國榮置業股份60.8%，國華人壽持國榮置業股份39.2%。

通過國華人壽不斷輸出地產項目的方式，劉益謙正在力捧宸嘉發展成為行業新秀。

除了國華人壽的支持外，李文告訴記者，“就宸嘉發展自身而言，當下市場里有許多房企已經出現財務危機，此時以低價格收購項目，再向外賣出必定獲利頗豐。這家企業背后的產業很多，有足夠的現金流支撐，這是其一大優勢。”

發展專注豪宅和舊改

短短兩年的時間內，宸嘉發展勢頭頗為強勁，在上海、深圳、成都、武漢、南京等高能級城市布局多個高端豪宅項目。

除上述長沙宸嘉·嘉臣道外，宸嘉發展已完成的項目還有武漢豪宅網紅盤宸嘉100 嘉佰道。該項目的裝修備案均價約為5.2萬元/平方米，成為當年武漢樓市備案價最高的項目。克而瑞數據顯示，武漢宸嘉100嘉佰道項目在2021年武漢千萬級豪宅銷售榜位列第一，套均總價1269萬元。

事實上，從市場反饋來看，在整體成交下滑的背景下，不少城市的高價值改善型產品反而出現了逆勢上漲情況。

以深圳為例，據中指研究院數據，2022年1月～7月，深圳1000萬元以上的房源累計占比22.8%，相比去年上升12.4%；據湖南世聯行(行情002285,診股)的數據：僅看180㎡以上的住宅大平層，上半年市場供應量為91萬㎡，同比增長130%；成交72萬㎡，同比增長26%；均價17372元/㎡，同比上漲了19%。

對此，方明有自己的看法。他表示，“2022年上半年之前，市場表現還不錯，但隨著豪宅價格的上漲，此后許多項目出現有價無市的局面。”他舉例稱，長沙有個2022年8月份開盤的豪宅項目，單價3萬多元，開盤兩個多月后，通過住建局網站商品房預售公開查詢系統查詢，目前仍有大量房源在售。

經濟增速預期轉弱后，樓市告別了過去單邊上漲的行情，購房者將錢袋子捂得更緊了。方明稱：“當前的樓市表現出分化行情，換句話說，區位、戶型、配套好、性價比過得去的才能賣得好；戶型差、區位配套差、沒什么性價比的根本賣不動。”

有知名中介機構的總經理告訴記者，據其公司內部的一份市場調查數據，2021年到訪過的客戶中有20%在2022年做出延期或放棄購房的決定，這說明了市場上總體客戶的減少和流失。

宸嘉發展的投資并未將雞蛋放在一個籃子里。除了豪宅外，宸嘉發展還握有上海普陀桃浦的養老項目和虹口北外灘項目。據了解，上海普陀國際康養中心于2022年1月10日正式開工。而上海虹口北外灘項目，又名虹口國華人壽金融中心，意在打造“北外灘CBD國際商務新地標”。

同時，宸嘉發展還進駐了深圳的舊改市場，擁有多個舊改項目，如龍華區大布頭項目、寶安翻身項目、龍崗述昌圍項目、龍崗守珍街項目等。這些項目能否為宸嘉發展的發展帶來進一步的增量還有待觀察。