城市商圈作為線下商業的重要載體，是促進消費升級的重要平臺，是提升城市經濟活力的重要引擎。近日，第一財經、CBNData聯合發起的「向真·2022 中國新消費品牌增長活動季」，同時在線上重磅發布并解讀《2022中國新消費品牌增長力白皮書》。MobTech袤博科技以及Mob研究院作為研究合作伙伴，通過MobTech智圖SaaS平臺提供的城市商業大數據，助力商業地產及新消費品牌全方位洞察。

MobTech自研的智圖城市商業大數據平臺V1.3版本也于近期正式發布，其中區域分析模塊在已有的區縣、板塊、自定義圍欄、商場周邊圍欄等維度的基礎上，新增商圈分析功能，支持對各商圈的人口熱力、POI數據、客流規模、所在區域宏觀信息、常駐客群消費軌跡與偏好、基礎畫像等全維度數據的查看，賦能實體商業在籌備期、運營調改期及階段性的活動策劃及營銷中營造競爭優勢。

智圖區域分析功能界面

如何基于數據進行商圈研策分析？

本次智圖V1.3版本中新增的商圈分析功能，支持對商圈人口密度、客流分布、配套統計及常駐客群畫像及消費偏好等基本信息的查詢，輔助客戶快速評估商圈能級、競爭態勢、競品和對標項目的經營動態以及具象的客群畫像。智圖基于商業地產經營場景，建立人和POI的關系，用戶可快速獲取商圈內消費者的年齡和家庭結構構成、收支水平、消費習慣、業態業種及品牌偏好等重要特征，在客觀數據加持下開展實際業務，科學有針對性地建立競爭優勢。同時，智圖平臺的商圈商業數據已實現自動更新，支持多商圈對比，可根據不同時間窗內商圈及項目的客群變化，實現對商圈價值具時效性的、體系化的科學評估。

實際應用場景中，商圈分析可應用于商業項目開發全流程，投拓期可助力商業進駐性決策，明確商圈能級、規模、項目分布、競爭態勢和客流分布；運營期可以監測本項目的客群吸附能力和競品分流情況，分析新入市項目和首店對所在商圈整體客流及本項目客流的影響；在調改期可識別商圈客流熱點項目，并通過多維度的消費者數據分析優勢項目的招營亮點，推動本體調改策略指定和落地。首店、旗艦店等品牌方可應用于擇址中，譬如測算商圈客流規模、客群結構和消費能級是否能滿足門店選址要求，分析商圈常駐客群與品牌目標消費客群的匹配性，品牌調性與商圈消費偏好的契合度等。

依托于智圖平臺的商圈洞察實例

以上海北外灘商圈和前灘商圈兩個區域商圈為例：

“復興”的北外灘商圈

北外灘商圈位于虹口南部濱江區域，地處黃浦江和蘇州河交匯點，與外灘、陸家嘴形成“黃金三角”核心商務區。北外灘商圈以中端商業綜合體項目為主，商圈輻射范圍達虹口、靜安、楊浦，并通過臨平路商圈（瑞虹天地）與四川北路商圈相連。優質項目的入市大大提升商圈整體能級和輻射力。2021年下半年北外灘商圈迎來了來福士及瑞虹太陽宮等新成員，商圈日均客流整體水平拉升到20萬左右，進一步填補了北外灘商圈的商業空白。但也對已有項目形成強力客群搶奪，白玉蘭廣場整體客流水平下降達15%左右。

商圈概況：北外灘4平方公里，規劃總建筑面積840萬平方米，辦公商業、住宅、其他規模比例為6:3:1，全域有40棟甲級寫字樓，包括浦西新地標——480米的高樓。常駐人口密度達3.83人/百㎡，輻射范圍內常住人口達189萬，輻射范圍內覆蓋虹口、靜安、楊浦等，以老城區為主。以代表項目北外灘來福士為例，15mins車行圈中輻射客群主要為辦公客群。

北外灘商圈人口密度、配套統計等

北外灘商圈常駐客群基礎畫像

北外灘商圈常駐客群消費偏好

“新興”的前灘商圈

前灘商圈位于浦東中環線以內，由陸家嘴集團整體開發。鐵獅門晶耀前灘2019年開業，是前灘首個開業的商業項目。前灘太古里2021年入市，更是將前灘商圈的日均客流由5萬拉升到15萬，且持續提升節假日客流漲幅，打破了浦東陸家嘴商圈一家獨大的局面，提升商圈的商業能級，未來將打造“升級版”陸家嘴。晶耀前灘作為太古里入市前的前灘唯一商業項目，以親子主題及社區、寫字樓商業配套為主，與定位高端的太古里形成了完美的優勢互補。

商圈概況：前灘2.83平方公里，6，8，11號線交匯，規劃總建筑面積350萬平方米，以城市綜合體的形式組團開發，其中辦公約150萬平方米、商業60萬平方米；規劃居住人口2.5萬，商務辦公人口20萬。常駐人口密度達1.50人/百㎡，輻射范圍內常住人口達97萬，輻射范圍覆蓋浦東、徐匯區等。以代表項目前灘太古里為例， 15mins車行圈中輻射居住和辦公客群不相上下。

前灘商圈人口密度、配套統計等

前灘商圈常駐客群基礎畫像

前灘商圈常駐客群消費偏好

對比兩大商圈，北外灘商圈面積更大，商圈內居住人口密度大于現階段的前灘，并呈現工作日日均客流高于節假日的特征；前灘商圈區域面積雖僅是北外灘商圈的1/4，商圈內人口密度也較低，但是客流表現不俗，并呈現節假日日均客流高于工作日的特征。作為新興市級商圈，無論是現營項目數量還是體量，前灘都敗給了北外灘，但是隨著前灘太古里優質高奢項目的入市，大大提升了商圈輻射能級及范圍，客流到訪總量奮起直追北外灘商圈。

北外灘商圈VS前灘商圈人口密度和配套對比

北外灘商圈VS前灘商圈客流對比

在商業體及品牌店紛紛“內卷”的背景下，城市商圈的建設日趨成熟，并進入存量改造，近年持續升溫的首店經濟也不斷為其注入了新的活力。而不論對于新商業項目入市、存量項目改造升級，還是品牌方選址和布局優化，在激烈的競爭環境下都需要搶占商圈內客流量高地，匹配商圈消費水平及偏好，才可以在“喜新厭舊”的消費節奏大環境和有限的消費需求中持續生長。因此，科學評估商圈空間布局、業態結構、發展規模及消費人群，也就成為了商業地產開發及運營商和品牌商在研策分析中日益重視的一環。

MobTech 袤博科技聚焦十年超大規模的數據沉淀，不斷探索商業數據的分析和應用新模式，自研推出智圖城市商業大數據平臺，平臺深度挖掘多源數據，擁有全域覆蓋、高效整合、長效回溯等顯著優勢，覆蓋全國重點省市超40個，商業場景POI超3000萬個，熱門商場購物中心收錄超7000家，知名連鎖品牌收錄超8000家，商場客群數據可回溯2年以上。

MobTech 袤博科技十年商業大數據沉淀

截至目前，MobTech袤博科技已服務500多個商業地產項目，為瑞安、龍湖、華潤、融創、旭輝、大悅城、天河城、招商局、華聯SKP、光大安石、星河置業等知名房地產開發商提供商業大數據產品服務和解決方案，精準咬合商業地產開發全流程，為城市進入性決策、拿地評估、輕資產收并購、項目定位、項目商業體量和租金測算、市場監測、品牌招商、項目運營、項目調改等里程碑業務節點全面賦能，為城市商業提供科學的決策支撐，共同驅動智慧商業新增長。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。