□ 本報記者 張守坤
(資料圖片)
假業(yè)主、一房多賣、買到“兇宅”……近年來，二手房買賣市場出現(xiàn)了不少亂象，有關(guān)部門也加大了打擊整治力度，有力凈化了市場環(huán)境。
但由于二手房買賣中間流程復(fù)雜、中介機構(gòu)良莠不齊，二手房買賣過程中的“坑”還是不少。前不久，《法治日報》記者花費了兩個月時間在北京看房選房，在3次更換中介機構(gòu)、經(jīng)歷超百次看房后，總算簽訂了一份二手房買賣合同并辦理網(wǎng)簽。
回顧整個買房的經(jīng)歷，也是一個“避坑”的過程。
房源信息真假難辨
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2022年，北京市存量房小區(qū)近2萬個。其中一半的存量房小區(qū)分布在朝陽、海淀、西城、豐臺4個區(qū)。如何在海量的二手房市場中挑選到心儀的房子？對大多數(shù)購房者而言，網(wǎng)上選房無疑是較為便利的一種方式。
記者在選房中發(fā)現(xiàn)，目前市場中有許多網(wǎng)站和App可以按預(yù)算、房齡、位置、是否有電梯、是否“滿五唯一”等關(guān)鍵詞檢索房源，這些網(wǎng)站和App有的是中介機構(gòu)根據(jù)自身代理的房源制定的，有的則是第三方收集的市場上的房源信息。
在確定好需求和預(yù)算后，記者開始在網(wǎng)上挑選房屋，但發(fā)現(xiàn)不少問題。比如在使用某中介App檢索時看到，一個小區(qū)有十幾套房子符合要求，但仔細(xì)辨別發(fā)現(xiàn)，這些實際上都是同一套房子，只是推薦人不同。“詭異”的是，在記者前往該中介機構(gòu)實地咨詢后，再打開收藏夾卻發(fā)現(xiàn)，原先重復(fù)的房源都已消失。
對買房人而言，房屋用途的權(quán)屬、是否“滿五唯一”、是磚混結(jié)構(gòu)還是鋼混結(jié)構(gòu)，這幾項信息尤為重要。房屋用途為公寓、商業(yè)辦公類等意味著產(chǎn)權(quán)和落戶存在問題，非“滿五唯一”的房子意味著要多交稅款，鋼混結(jié)構(gòu)則意味著貸款年限更長，可貸款額度更多。然而記者發(fā)現(xiàn)，這些最基本的房屋信息，在一些中介網(wǎng)站或App上錯誤百出。
值得注意的是，由于歷史原因，一些房子沒有發(fā)放房產(chǎn)證，或房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證上的時間不能反映出真實的房齡，實踐中，這種情況一般是由房屋評估機構(gòu)來確定房齡，而房齡影響房貸年限。
記者原本看中一套房子，中介一直說是2000年建成的，可以利用“公積金＋商貸”組合貸，貸滿25年。記者都準(zhǔn)備買下了，結(jié)果一查前兩個月同一棟樓出售的房子估值情況，發(fā)現(xiàn)建成年代為1996年。中介立馬表示會將App上面的數(shù)據(jù)更新，而直到記者在其他小區(qū)買完房，該App上顯示的上述房源建成年代也沒有變更。在線詢問中介時，對方仍表示是2000年的房子。
部分中介素養(yǎng)不高
在記者看房過程中，經(jīng)常是多位中介一起帶看，最多的一次有5位中介。
一般來說，房源維護(hù)人和所看小區(qū)附近中介是最了解房源優(yōu)缺點和周邊配套的，但往往因為了解，為了盡快促成交易，他們可能會撒一些“不大不小的謊”。
朝陽區(qū)某老舊小區(qū)是記者的意向購房小區(qū)。看房過程中，多位中介均向記者表示：該小區(qū)要進(jìn)行老舊小區(qū)改造，目前有幾棟樓的底層已經(jīng)完成改造，附近正在蓋一個商場和寫字樓，今后升值潛力大。記者路過時看到，該小區(qū)有的樓棟底層確實已粉刷一新。
然而，當(dāng)記者單獨來到該小區(qū)詢問小區(qū)居民及居委會工作人員后才發(fā)現(xiàn)，事實并非如此：所謂改造只是外墻粉刷了一下，小區(qū)近期不會納入老舊小區(qū)改造名單，附近工地不是商場而是菜市場。被中介夸贊的小區(qū)物業(yè)，也被居民吐槽“東西壞了來修得慢”“平時找不到人”等。
還有一次，記者看中了一個小區(qū)，平均價格遠(yuǎn)低于周邊小區(qū)，走訪后發(fā)現(xiàn)里面很多商戶租用，人員較雜。中介帶看房時告訴記者，2021年小區(qū)物業(yè)明文規(guī)定不準(zhǔn)許有新商戶入駐、原有商戶到期后不再續(xù)租，也就是說商戶將逐漸消失，今后房價將上漲到與周邊小區(qū)持平。而當(dāng)記者回頭詢問小區(qū)物業(yè)和商戶時，卻獲悉“沒這回事”。
記者注意到，一些中介人員專業(yè)素養(yǎng)不高，有的連“房貸利率是以簽訂合同時還是過戶時利率為準(zhǔn)”都不清楚。對于記者的提問，“如果因為銀行貸款審批不下來等非買賣雙方原因?qū)е潞贤瑹o法履行，買賣雙方是否無責(zé)”，很多中介人員也答不上來，而實際上格式合同中已有相關(guān)規(guī)定。
口頭約定很難兌現(xiàn)
在歷經(jīng)百余次看房后，記者最終選定了一套房子，并決定約業(yè)主面談。在面談的當(dāng)天下午，記者在中介門店外面和家人電話溝通進(jìn)展，其間成為附近幾個其他中介機構(gòu)關(guān)注的對象。
緊接著，先前帶記者看過房的中介和以前從未有過聯(lián)系的中介機構(gòu)的電話一個接一個，半小時內(nèi)便接了12通。對話內(nèi)容大多是“買房要謹(jǐn)慎”“我們這新上了幾套房源”“之前看過的房子價格還能談”之類。記者選定房源的中介說，這種中介之間千方百計“阻撓”對方成交的情況很常見。
在簽完合同的第二天，賣方告訴記者，她也收到了其他中介機構(gòu)的電話，都是說她的房賣得太便宜了，即使毀約賠雙倍定金他們也能保證買家賺更多錢。而記者也接到了其他中介的電話，內(nèi)容大多是“你的房買貴了，即使違約定金不退，我也能幫你找到價格更低、更合適的房子”。
經(jīng)過談價，中介同意便宜5000元中介費，稱到時候按照商量好的給。在記者堅持下，簽訂合同的第二天，中介帶著合同和記者一起找到賣方，將三方合同上的中介費數(shù)額都進(jìn)行了修改，且三方簽字認(rèn)定。
在簽訂合同時，對于房屋內(nèi)原有的家具電器清單和型號，合同中的數(shù)量均為0。賣方告訴記者，房子里沒什么東西，就熱水器和空調(diào)還算新的，“交房時都不拆，都留給你”；對于簽訂購房合同到過戶這段時期房屋的對外出租狀態(tài)，合同中也未寫明，簽訂合同時賣方口頭說租不租都行，記者提出希望房子空著，對方表示同意。
然而，合同簽訂幾天后，中介打來電話說，從現(xiàn)在到過戶前的這一段時間，賣方想把房子出租，電器留不留也不一定。因為沒有白紙黑字，口頭約定很難實現(xiàn)。
回顧整個買房過程，記者深切地感受到，二手房的買賣與新房不同，中間流程復(fù)雜，在買房前應(yīng)做好功課。整個交易中，記者都感覺自己完全是被中介牽著走，二手房的報價、二手房的所有信息等都是由中介掌握，即使到了最后和賣方的面談環(huán)節(jié)，也是由中介出面在中間斡旋，直到最后簽訂合同時才見到賣方。期待建立一個更加健康、規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場，保護(hù)消費者合法權(quán)益。