2022年，樓市經歷了全國性的深度調整，行業投資、施工、新開工等各項指標均出現了深度回調，其中新房成交同比下降27%，按常理來看，樓市庫存去化壓力應當急劇攀升。

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但在此背景下，全年土地成交出現了深度調整，土地購置面積同比下降53%，大量土地被城投公司托底拿下，整體開工率偏低。據克而瑞地產研究中心監測，由于房地產住宅項目2022年領取銷許速度放緩、新推案減少，全國商品房狹義庫存竟不增反降，超過六成的典型城市狹義庫存同比下滑。

不過，部分城市樓市成交量下滑幅度過大，但土地出讓的回調力度不足，樓市總體庫存去化形勢仍然嚴峻，廣義庫存量仍在攀升。國家統計局數據顯示，我國商品房待售面積已經突破6.5億平方米，現有待售面積足夠1600多萬人居住。

新推案減少致狹義庫存不升反降

克而瑞按照狹義和廣義兩種庫存量數據來反映各地庫存情況，其中狹義庫存量指已批準預售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積，廣義庫存量的統計范圍更廣，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和，這里面包括已拿地未動工項目和已動工未拿銷證的項目，地域范圍也包含了地級市下轄縣市。

一般來說，狹義庫存是一個中短期指標，也是一個房地產業內和主管部門重點關注的指標，而廣義庫存量則是反映樓市庫存量的長期指標。

受樓市行情影響，人為放緩銷售許可發放可以降低樓市狹義庫存量。從土地端來看，土地交易量下降、大量城投托底拿地也導致了狹義庫存的整體降低。

2022年是實行集中供地的第二年，民營房企的投資力度跌入谷底，城投成為拿地新勢力，集中供地地塊有近半數被各地城投拿下，城投拿地開工率顯著低于平均水平，2021年城投開工率僅有38%，2022年城投拿地開工率僅為8%，開工率過低必然導致新推案的減少。

分城市能級來看，根據克而瑞數據，樓市熱度較高的一線城市狹義庫存反而逆勢上漲，至2022年12月末整體庫存達到近3807萬平方米，反而較2022年初上升了8%左右，是各能級城市中唯一庫存規模上升的。

二線城市的狹義庫存在2020年末一度達到2.7億平方米左右的高位，但2021年、2022年出現連續兩年的規模負增長，2022年同比下降3%。

三四線城市由于樓市信心顯著衰退，狹義庫存出現快速回落，2022年狹義庫存同比降幅高達6.5%。在市場走向不明、企業資金面承壓的情況下，再加之前期土地交易量下降的影響，2022年三四線新房項目領取銷許的規模明顯下降，并且明顯超過了新房交易規模的下降速度。

樓市長期庫存壓力仍在攀升

由于還存在大量新增的已拿地未開工項目以及已開工未領銷售許可項目，2022年狹義庫存的降低，實質上是一種“假性回落”。

克而瑞數據顯示，2022年廣義庫存同比增幅達到6%，八成城市廣義庫存同比上升，青島同比增幅高達36%，長期庫存壓力仍在攀升。

此外由于樓市成交量低迷，無論是狹義庫存還是廣義庫存，其消化周期都在上升，并且已經超過了2014年高點，截至2022年末，三四線城市的平均樓市消化周期達到23.7個月，較2014年高點增加了26%。

記者查閱國家統計局網站，發現商品房待售面積最新數據同比大幅增加，已經突破6億平方米。

國家統計局數據顯示，截至今年2月末，商品房待售面積達到6.55億平方米，同比增長14.9%。其中，住宅待售面積3.27億平方米，同比增長15.5%；辦公樓待售面積4700萬平方米，同比增長21%；商業營業用房1.39億平方米，同比增長12.1%。

按我國人均住房建筑面積39.8平方米計算，現有待售商品房面積已足夠1600多萬人居住。由此可見，全國樓市庫存去化形勢仍然嚴峻。

據克而瑞統計，全國有超過四成城市的樓市狹義庫存消化周期超過兩年，僅極少數城市消化周期能保持在10個月以內。

典型的消化周期保持健康的城市是上海、杭州，截至2022年末，這兩城的消化周期分別為6.9個月和6.4個月，較2014年高點的降幅均超過60%。這兩城商品房年成交規模均維持在1000萬平方米左右的相對高位，狹義庫存規模控制在了較低水平，僅為500萬平方米量級，使得狹義庫存消化周期指標處于相對安全的范圍。

廣義消化周期在3年以內的城市，僅余合肥、杭州、上海、泉州等，其中杭州的樓市庫存廣義消化周期目前維持在2年左右的絕對低位。

而廣義消化周期過長的城市占比過半，其中重慶達到9.8年，主要原因是重慶商品住宅成交在2022年出現了大幅下滑，遠遠低于往年2000萬平方米量級的交易規模，加上土地供應回調力度不足，導致重慶廣義消化周期出現了巨幅上升。

圖片攝影：任玉明

三分之一已完工住宅沒賣掉

根據國家統計局數據，截至2022年末，全國住宅竣工未售面積已經達到2.7億平方米，同比上升18%，創近五年新高。

但就歷史數據來看，目前的全國住宅竣工未售面積仍遠低于2015年4.5億平方米的高點。2016年起，樓市進入去庫存周期，棚改等一系列手段的使用，一度讓竣工未售面積逐年下降，在2019年達到低點。克而瑞地產研究中心認為，這個指標在2022年出現急劇上升，主要原因還是竣工住宅的售出率出現了顯著下降。

通俗來講，房子變得不好賣了。到底有多不好賣呢？根據住宅待售面積、住宅竣工面積、現房銷售面積等指標，可以測算出歷年中國竣工住宅的未售率。根據克而瑞測算，2022年，全國已竣工住宅的未售率攀升至32%——也就是說，截至2022年末，有大約三成已造好的商品房沒有賣掉。

由于我國實行商品房預售制，從房子賣出到竣工一般需要1-2年的施工期，2016年起房地產周期上行，住宅未售率下降，至2019-2021年達到低點；而2020年起，整體市場去化率開始下行，直到2022年全國商品住宅銷售規模較上一年下降了4億平方米，所以竣工住宅未售率的攀升，與房地產市場下行周期是一致的。

克而瑞地產研究中心預判，若2023年消費者預期和行業銷售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必將在接下來一兩年內繼續上行，導致商品住宅待售面積加速攀升，房地產庫存積壓將更加嚴重。