本文來源：時代財經(jīng) 作者：林心林

在多個國家的房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)之時，迪拜樓市卻因種種原因走向瘋狂。

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“迪拜房地產(chǎn)現(xiàn)在很火爆，開新盤都要搖號，一開盤就賣光。”華人房地產(chǎn)經(jīng)紀王宇介紹道。

世界最“壕”城市迪拜，正迎來全球富人與投資客的涌入。這座位于中東地區(qū)的阿聯(lián)酋城市，近二十年里由小漁村發(fā)展蛻變?yōu)閲H大都市，名譽遠蓋過了首都阿布扎比。

迪拜有著世界最高聳的摩天樓哈利法塔、最豪華的酒店帆船酒店、最大的人工島棕櫚島，以及遍地黃金的傳說。而房地產(chǎn)行業(yè)筑成了這個城市的繁榮一角。

經(jīng)歷若干個起伏周期的迪拜房地產(chǎn)市場，如今面臨著新一波的房地產(chǎn)行情。

2023年，迪拜房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前四個月迪拜房地產(chǎn)交易數(shù)量創(chuàng)下同期歷史新高，房產(chǎn)價格和租金均快速攀升。截至2023年4月，迪拜一共有36946筆房產(chǎn)交易，這是同期有史以來的最高紀錄，年初至今房產(chǎn)平均價格上漲了14.5%。

其中，豪宅交易更為火爆。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊預測報告，迪拜為全球第四大最活躍的豪華住宅市場，其豪宅價格將在2023年實現(xiàn)全球最強勁的增長。

迪拜樓市成交破紀錄，富豪一次掃貨四五套

自上世紀90年代末，迪拜政府便開始大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，海岸線上的棕櫚島、世界群島、迪拜塔、商業(yè)灣以及迪拜樂園，這些大型項目促進了迪拜的繁榮，也吸引來了全球各地前來旅游、就業(yè)和投資置業(yè)的人群。

這個外來人口占比不到20%的城市，曾迎來兩次樓市的瘋漲期。一次是2006-2008年，在“超級城市”的政策引導和寬松的經(jīng)濟政策下，大量外資進入，不到兩年的時間里，迪拜房價上漲了2倍多；隨后，2008年金融危機爆發(fā)，資本大量撤離，爛尾樓、空置房隨處可見。

另一次爆發(fā)則是2013-2014年，迪拜贏得2020年世博會主辦權(quán)后，開發(fā)商爭相布局地產(chǎn)，使迪拜重新成為全球最火爆的地產(chǎn)投資目標地，房價遠超2008年的高峰期。隨后，由于油價下跌以及房地產(chǎn)市場體量過大，迪拜樓市再次吹滅泡沫，進入長達五六年的下行周期。

2020年，疫情襲來，但迪拜樓市卻悄然開啟了新一輪黃金期。

早在2020年年中，迪拜政府采取寬松的防疫政策，簽發(fā)“黃金簽證”，加上全球通貨膨脹、俄烏沖突影響等，迪拜成為熱門的投資目的地。“很多印度、歐美和埃及的富豪包機來迪拜，躲避本國的封鎖令。”王宇回憶道。

尋求資產(chǎn)避險的俄羅斯人、加密貨幣富翁和印度富人紛紛涌入了迪拜，并帶動了當?shù)貥鞘薪灰住５习荽笮头康禺a(chǎn)咨詢公司Betterhomes數(shù)據(jù)顯示，2022年登記的住宅銷售交易數(shù)超過了86000宗，同比增長近75%，并刷新了2009年80000宗的紀錄。

2023年迪拜樓市保持增長趨勢。迪拜政府披露數(shù)據(jù)顯示，迪拜房地產(chǎn)交易額在2023年第一季度躍升80%至1570億迪拉姆（折合約3000億元人民幣），且還未顯示出任何勢頭放緩的跡象。另有數(shù)據(jù)指出，一季度迪拜約有5000套新房竣工，遠遠低于當前市場需求。

迪拜城市隨處可見的在建樓盤，圖源：受訪者提供

其中豪宅交易十分突出，萊坊在報告中指出，一季度迪拜的豪宅銷售額達到60億迪拉姆，共售出了88套1000萬美元以上的住宅；另一咨詢機構(gòu)Luxhabitat Sotheby指出，今年第一季度，迪拜超豪華住宅的平均價格較上一季度上漲逾27%，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的平均價格上漲至2520萬迪拉姆（折合約4820萬元人民幣），其中朱美拉灣片區(qū)平均房價最高，為每平方英尺10594迪拉姆（折合超每平方米20萬元）。

房產(chǎn)經(jīng)紀王宇介紹，一次性買四五套的外籍買家不在少數(shù)，“他們并不在乎房價漲跌，直接就是現(xiàn)金、全款結(jié)算，甚至有博彩老板一下子就在龍城買了100多套別墅。”

即便不是超級富豪，來自全球各地的投資客們也在助推迪拜樓市的火熱。據(jù)悉，迪拜對于外籍買家的投資限制十分寬松，沒有房產(chǎn)稅、豪宅稅、租金收益稅以及外國人購置稅等，同時置業(yè)手續(xù)非常簡單，持有護照、委托授權(quán)、與法院召開視頻會議，即可異地買房賣房。

此外，迪拜還具有分期付款及免息付款計劃，對于買家來說壓力較小。“基本每一家開發(fā)商都支持免息計劃，即首付支付10%-20%之外，開發(fā)商給出3-5年的免息計劃，可在剩余時間內(nèi)將余款免息付清。”就職于迪拜大型華人房產(chǎn)中介公司的張琪稱。

這也就造成了迪拜新樓盤入市的火爆。王宇告訴時代財經(jīng)，迪拜許多新房開盤即售罄，且需要搖號，比國內(nèi)一線城市深圳還火爆。

張琪則表示，迪拜開發(fā)商往往在土地局審批后開始預售，而好的地段、好的付款計劃的樓盤，往往在預售時已經(jīng)有大批買家搶著交意向金，開盤前已預售50%以上，“等到正式開盤時，現(xiàn)場幾乎是搶爆了，基本幾個小時就沒了。”

中國買家重返迪拜，華人中介也在涌入

國土面積并不大的迪拜，隨著大量資本進入，房價快速抬升。

根據(jù)萊坊的數(shù)據(jù)，過去一年（2022年），迪拜的平均房價飆升了44.2%，自2020年3月以來房價更是上漲了149%。但即便如此，除了一些超級地標性建筑，事實上迪拜的平均房價遠遠低于其他世界金融中心城市的核心地段。萊坊中東研究主管費薩爾?杜蘭尼在今年初表示:“迪拜的豪宅市場是全球增長最快的，但仍低于主要大城市。”

據(jù)悉，在迪拜市中心地段的房產(chǎn)，平均房價在4-5萬元人民幣/平方米左右，而非核心地段房價則在2-3萬元人民幣/平方米左右，遠遠低于國內(nèi)一線城市市中心動輒每平10萬元以上的房價。

不過，租金卻十分高昂。王宇介紹，在市中心一居戶型的房子一年租金約12-20萬迪拉姆（折合約25-40萬元人民幣），大戶型的租金則可以達到200萬迪拉姆（折合約400萬元人民幣）的水平。另根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，截至2023年3月的12個月內(nèi)，迪拜平均住宅租金上漲了26.3%。

“迪拜集聚著各行業(yè)的精英，比如有許多歐美跨國公司的高管來到迪拜，住房補貼高，因此迪拜的租房需求大。”王宇稱。

租金高昂使得房產(chǎn)回報率高，回報周期縮短，這進一步催生買房需求。在很多迪拜房產(chǎn)介紹資料中，房產(chǎn)投資回報率高達8%-10%，而全球其他大城市的租金收益率大多為2%至5%。

“租房太貴了，不劃算。”在迪拜居住了半年的中國買家李馨告訴時代財經(jīng)，現(xiàn)在其居住的非核心地段房子租金一年達7萬迪拉姆，折合約14萬元人民幣，加上租金收益高、房子永久產(chǎn)權(quán)，促使其在今年3月買下一套準現(xiàn)房。

李馨真切地感受到中介口中所謂的“迪拜房子靠搶”。樓盤開盤前一天，在見到售樓處烏泱泱的人群時，李馨擔心搶不到名額，不到兩分鐘就立刻決定付定金，而此刻僅有三套房子未被預訂。

總價100多萬迪拉姆、首付30%、三年的免息付款計劃，在李馨看來每個月的還款壓力并不大，“在國內(nèi)一二線城市這樣的預算買不到。”李馨告訴時代財經(jīng)，最近自己正在與家人商量在市中心地段再投資一套房產(chǎn)，“以后回國了純收租就可以躺平。”

不過，另一位中國投資客周奇則感慨自己“踩了坑”。周奇告訴時代財經(jīng)，雖然迪拜的租房市場火熱、租金高，但并不是每個區(qū)域都發(fā)展平均，且物業(yè)費是許多投資買家忽視、低估的一項費用，“好多人被回報率沖昏了頭。”

據(jù)悉，迪拜的樓盤物業(yè)費一般在3-30迪拉姆/平方英尺左右，且由業(yè)主承擔。“一棟面積為100平方米的房子，每年的物業(yè)費接近4萬元人民幣。”張琪舉例。而據(jù)周奇估算，扣除物業(yè)費等持有成本之外，實際的回報率并沒有宣傳那么高，“能有6%-7%已經(jīng)很不錯了。”

不過，仍有大批買房客慕名而來，隨之而來的還有掘金的房產(chǎn)中介。王宇告訴時代財經(jīng)，在2022年下半年來到迪拜之前，其從事的是手機外貿(mào)生意，受樓市火熱吸引而從事房產(chǎn)交易生意。

“這半年時間迪拜確實來了很多華人中介，也有一些自己開中介公司。”張琪告訴時代財經(jīng)。而張琪所在的華人房產(chǎn)中介公司，則于今年在國內(nèi)北京、深圳等城市召開路演，向國人宣傳迪拜房產(chǎn)投資。

某房產(chǎn)公司在國內(nèi)舉行迪拜房產(chǎn)路演，圖源：受訪者提供

根據(jù)迪拜土地局數(shù)據(jù)，2018年，中國曾與印度、英國和巴基斯坦并列為投資迪拜房地產(chǎn)的前四大外籍買家，不過近些年中國買家已經(jīng)跌出前十。

而阿聯(lián)酋本地媒體報道指出，來自中國的房產(chǎn)投資已開始回升，中國投資者或重返迪拜房產(chǎn)市場成為最大的購房群體之一。摩根士丹利同樣表示，迪拜房地產(chǎn)的價格今年將繼續(xù)上漲，這主要得益于現(xiàn)金買家和投資者的涌入以及中國的重新開放，“中國投資者的回升將提振房產(chǎn)需求。”

（以上受訪者均為化名）