春節過后，在不斷加碼的力促樓市回暖政策加持之下的一月份樓市成績單已出爐，百強房企銷售收入和去化面積降幅同比收窄但依然下滑明顯，除少數城市外房價維穩壓力不小，而排隊提前還貸已然成為近期的熱議話題。樓市尚待反轉的現在，是買房和提前還貸的好時機嗎？

1、關于樓市走勢的判斷。去年以來從供給端到市場端的一系列不斷加碼的政策操作被坊間稱作第一支箭、第二支箭、第三只箭等，都旨在扭轉樓市頹勢和促進行業復蘇，以實現保衛日益吃緊的地方財政和保增長、拼經濟、穩就業，但樓市下滑態勢并未根本改變。主要原因在于樓市回暖與整個宏觀經濟運營基本面高度相關而需要宏觀經濟復蘇的助力，再加上樓市是個買漲不買落市場，預期改善和信心修復才能實現市場回暖，利好政策只有助力作用而無法起到根本扭轉市場趨勢，因此后續政策層面仍存在進一步松綁空間。

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2、 二手房交易在部分城市的再度活躍是否意味著樓市基本面轉向。一般情況下二手房市場啟動都滯后于新房市場，二手房交易目前在部分城市再度活躍一方面與樓市交易的存量特征顯現有關，另一方面也與樓市交易不振之下剛改需求占比提升有關，另外一些城市為活躍樓市而簡化二手房交易程序、減免相關稅費以及推出二手房“帶押過戶”也有助力效果，但并不代表樓市已整體回暖。

3、樓市真正回暖的標志。樓市走勢需從交易的量與價兩個因素進行綜合判斷，量與價同時回暖才代表著樓市的真正回暖，而量升價降與有價無市都不是樓市回暖的特征，反而都意味著樓市風險的加大。剛需和改善性需求是樓市平穩運行的基礎，但是樓市回暖的真正推動力還是來自于投資性需求，只有投資性需求才能更加市場化推動樓市格局的優化調整。

4、疫情對樓市心態的影響。疫情引發的嚴格管控確實加大了市場剛需心理，但是長時間的防控影響了經濟活躍度和收入預期，反過來也影響了置業偏好和購房能力，導致疫情防控的放開未必會必然導致樓市購買力的爆發，反而因社會心理受疫情防控影響帶來的變化可能會長期改變置業心態。

5、疫后商業地產和旅游地產能否迅速復蘇。社交和旅游的恢復有助于服務業與旅游業的恢復，但三年防疫管控改變了人們的經濟狀況和買房與消費理念，流動性遜于住宅的商業地產與旅游地產的投資屬性更強，全面恢復還有賴于市場的根本性反轉，旨在賺取周期差價和獲得持有價值的外資和險資對商業地產的趁低吸納也僅限于流動性更有保證的一線城市與二線城市核心地段的優質物業。

6、易地扶貧搬遷安置難以改變樓市整體走勢。易地扶貧搬遷安置政策對三、四線城市意味著增加了新的規模化有效需求，很大程度上類似于棚改活動再啟動，但易地扶貧搬遷安置屬于規模化剛需，雖利好三四線城市樓市復蘇，但卻難以改變全國樓市整體走勢。

7、一線城市市場不會輕易放開。房地產及由此衍生的土地財政是支持中國城市建設與經濟快速發展的財富密碼，而作為貨幣創造重要抵押物的房產與地價的穩定就成為維護經濟穩定運行和金融安全的核心。保持一線城市較高的入市門檻，可有效防止投資性需求所推動的房地產市場區域性重構對三四線市場的沖擊所引發的抵押品價值重估可能觸發的潛在金融風險。

8、Z世代將改變中國樓市的未來。不同于60、70后一代，在物質豐盛與高房價時代成長起來的Z世代，將在很大程度上顛覆國人長期以來的置業偏好。更加追求個人價值與個體感受的Z世代在貨幣超發、城市化和市場化深度推進階段所共同推動的樓市價值重構與生活壓力的雙重沖擊下能否托起中國樓市的未來，是一個值得關注的問題。

9、現在是否為入市買房的好時機。今年樓市政策面利好頻出且政策力度更大、覆蓋面越來越廣，行業氛圍與政策環境大為改善，但顯然并未改變樓市走勢，除無須過多關注入市時機的剛改需求之外，買漲不買落永遠是投資性需求的不變法則。除結構性機會之外，目前并非投資性需求入市的好時機，持幣靜待行業的真正復蘇是當前的理性選擇。

10、排隊還貸值不值。按揭貸款作為違約率極低的優質信貸業務，銀行自然不希望被提前歸還而自行設置了還款額度并希望依約收取提前還款罰金，而經濟下行之下投資機會缺乏讓機會成本催生了排隊提前還貸現象。是否提前還貸，應主要取決于家庭與個人的資金狀況、投資機會與收入預期，須以不影響家庭生活的正常開支和必要的風險儲蓄為前提。

（轉自 凱文叔叔的財經觀察）