(資料圖片僅供參考)

2月6日，山東威海乳山市潮湖路沿街兩排大部分商鋪依舊卷簾門緊閉。坐不住的老單，已經(jīng)進(jìn)入工作狀態(tài)。

下午兩三點(diǎn)，是一天中最暖和的時(shí)候。這個(gè)點(diǎn)干活，不凍手。老單指揮兩名工人更換了門店招牌。說是招牌，其實(shí)只是一幅短短的橫幅，紅底，黃字，“鼎祥房產(chǎn)”四個(gè)大字打頭，“代租代售 房屋置換”和老單的手機(jī)號碼壓底。

“你瞅著這顏色正不？”老單問時(shí)代周報(bào)記者，“精氣神兒不能丟。”

老單來自黑龍江，在乳山銀灘經(jīng)營房產(chǎn)交易生意已經(jīng)有十六年，和這座海濱小城一同經(jīng)歷了樓市的高低起伏。

光景好的時(shí)候，他一年能夠賣掉四五十套房，“那個(gè)時(shí)候，全國人民都來乳山買房，有人一買就是好幾套。”

潮起潮落，海景房熱情退卻，樓市也進(jìn)入退潮期，乳山接連因?yàn)椤案鷪F(tuán)游被強(qiáng)制購房”“房價(jià)跌破千元”等新聞，頻頻上熱搜。

那么，真實(shí)的乳山樓市是什么樣的？

僅有13套房源單價(jià)跌破千元

打開貝殼找房APP，將銀灘全部在售二手房按單價(jià)從低到高排序，可以發(fā)現(xiàn)，截至2月7日，銀灘一共有13套房子掛牌單價(jià)跌破千元，另有3套正好是1000元/平方米。

乳山最近一次被關(guān)注，是因?yàn)殂y灘旅游度假區(qū)的部分海景房，房價(jià)跌破千元。

最便宜的一套，單價(jià)僅795元/平方米，6.2萬元就能拿下這套約78平方米的兩室兩廳。可供對比的是，第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，深圳新房季度成交均價(jià)約6.42萬元/平方米。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，銀灘這套最便宜的海景房于2022年11月掛牌出售，初始報(bào)價(jià)為7.5萬元，曾先后經(jīng)歷5次降價(jià)。最新一次發(fā)生在今年1月15日，業(yè)主降價(jià)1000元，報(bào)價(jià)6.2萬元。

負(fù)責(zé)維護(hù)房源信息的經(jīng)紀(jì)人楊如意在“房源信息”一欄寫道——“房主因家里孩子需要置換房屋，誠心出售，價(jià)格合理，隨時(shí)過戶。”

老單的門店也有單價(jià)千元左右的海景房在售。

店里張貼著房源信息的廣告牌顯示，海景花園一套約76平方米的兩室兩廳，報(bào)價(jià)12.5萬元，單價(jià)約1645元/平方米；大慶頤園小區(qū)一套約152平方米的復(fù)式，報(bào)價(jià)21.8萬元，單價(jià)約1434元/平方米。

“這種價(jià)格特別低的房子，條件一般比較差，比方說是樓梯房的頂層，或者是閣樓。大慶頤園小區(qū)的之所以便宜，是因?yàn)殚_發(fā)商原先賣房的時(shí)候就是買一層送一層，上邊那一層是沒有產(chǎn)權(quán)的，按實(shí)際使用面積計(jì)算，房價(jià)當(dāng)然低了。”老單告訴時(shí)代周報(bào)記者。

根據(jù)老單的觀察，銀灘的房價(jià)大多在兩三千元，“獨(dú)棟別墅貴一些，5000元/平方米的有，10000元/平方米的也有。”

截至2月7日，銀灘目前在貝殼找房掛牌在售二手房有1805套，均價(jià)約3200元/平方米。成交價(jià)方面，今年至今，貝殼找房平臺累計(jì)成交6套銀灘二手房，成交價(jià)在859-2453元/平方米之間。

曾吸引全國看房團(tuán)

與很多城市出現(xiàn)一二手房價(jià)格倒掛不同，在銀灘，新房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)貴過二手房。

這與銀灘的開發(fā)節(jié)奏有關(guān)。

銀灘自1992年開始開發(fā)，近30年的建設(shè)歷史形成了品類各異、價(jià)位不等的建筑情況。

按距離海岸線遠(yuǎn)近，銀灘海景房被分為一線、二線、三線三個(gè)等級，離海邊最近的小區(qū)，跨過馬路再穿過小公園就到海邊。

在銀灘，大部分越靠近海邊的房子，價(jià)格越便宜。

“靠近海邊的小區(qū)建得早，再加上大都是樓梯房，反倒是最便宜的。”乳山本地人孫銘告訴時(shí)代周報(bào)記者。

以距離海邊僅約200米的大慶頤園小區(qū)為例。

大慶頤園小區(qū)是為了安置為石油工業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的大慶老職工所建，于2000年9月動工。小區(qū)占地面積約23萬平方米，建筑面積約16.6萬平方米，包括別墅、住宅樓99棟、1577戶。

貝殼找房顯示，大慶頤園小區(qū)參考均價(jià)約4835元/平方米，目前有6套房源掛牌出售。因?yàn)榻ㄖ愋筒煌瑔翁追吭磧r(jià)格差異較大。最便宜的一套單價(jià)1394元/平方米，22.3萬元就能拿下一套約160平方米的大平層；最貴的是一套帶院子別墅，總價(jià)188萬元，單價(jià)9428元/平方米。

二線、三線的海景房主要是新近開發(fā)建設(shè)的樓盤，樓齡新、有電梯、集中供暖，價(jià)格較高。

乳山濱海新區(qū)管委會介紹，2015年至2019年，全市新建商品房成交均價(jià)數(shù)據(jù)顯示，銀灘新建商品房價(jià)格呈明顯上漲趨勢，同比上漲約42.4%；2020年以來，乳山房價(jià)上漲幅度趨緩，新建商品房成交均價(jià)在每平方米7500元左右。

具體來看。銀灘在售新盤藍(lán)城·威海桃花源，與海邊的直線距離約2.6公里，均價(jià)約9800元/平方米，另一新盤金鼎璽悅，均價(jià)約9500元/平方米。

“看房團(tuán)你知道吧？開發(fā)商用大巴車把全國各地的老人一車一車?yán)^來，他們手上多少有點(diǎn)積蓄，又向往‘面朝大海，春暖花開’的退休生活，再加上不熟悉這里的情況，很容易被忽悠高價(jià)買房。”孫銘表示。

銀灘一售樓處懸掛著“歡迎全國購房團(tuán)光臨”的橫幅，時(shí)代周報(bào)記者攝

關(guān)于一二手房價(jià)價(jià)差巨大，乳山市房地產(chǎn)交易中心曾表示，隨著建筑成本的逐年上漲、可開發(fā)海景房資源的稀缺、新房建筑質(zhì)量和配套服務(wù)的大幅提升，銀灘新建商品房價(jià)格較高，與二手房價(jià)格偏低形成明顯反差。

簽約當(dāng)天即可拿證

在銀灘，買房賣房是一件很簡單的事情。

不同于北上廣房東更為熟悉的鏈家、中原、我愛我家(行情000560,診股)、麥田房產(chǎn)，維持房產(chǎn)交易正常運(yùn)轉(zhuǎn)的是這里大大小小上千家中介門店。僅是老單門店所在的潮湖路，短短600米的沿街商鋪，錯(cuò)落分布著15家中介門店。

銀灘的生意，不是賣海產(chǎn)，就是賣房產(chǎn)，時(shí)代周報(bào)記者攝

2月6日下午，海景花園業(yè)主王力來到老單的店里，他準(zhǔn)備把現(xiàn)在住的房子賣掉，置換一套大點(diǎn)的。“女兒女婿一家四口人，他們逢年過節(jié)過來，再加上我們兩口子，兩室住不開，我尋思著得換一套100平方米的才夠住。”

王力在一本筆記本上登記了小區(qū)名字、樓棟、房號和裝修情況，再帶上老單到家里摟一眼房子，“單大哥，房子就麻煩多費(fèi)心了。”至此，一套房子的委托就算完成了。

和一線城市的委托、勘驗(yàn)、拍攝、簽約等一系列繁復(fù)流程相比，在銀灘，人情世故比商業(yè)邏輯更吃得開。

交易流程同樣絲滑——當(dāng)天簽約，當(dāng)天過戶，當(dāng)天拿證。

“錢財(cái)都到位，一會就完事，全國各地都一樣。只不過大城市資金數(shù)額比較大，有貸款，不貸款當(dāng)時(shí)都辦了，”在銀灘開中介門店的程姐，讓時(shí)代周報(bào)記者記者見識到了什么叫“乳山速度”。

銀灘的很多房產(chǎn)交易是在網(wǎng)上完成的，“二三十萬一套房，對北上廣的人來說，可不就跟買菜一樣嗎？”程姐說。

在蘇州的黎越通過視頻看房的方式，全款買下一套銀灘海景房。“中介小哥跑了好幾棟樓幫我們遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)看房，最后買的這套，不管是位置、格局還是內(nèi)部裝修都算滿意，所以就直接網(wǎng)上簽約付定金了。”

去年11月，黎越打飛的來到銀灘房管局辦理過戶手續(xù)，全程30分鐘，“還沒看到房，房本先到手了。”

“海邊鶴崗”熱度不再

“銀灘，就是海邊的鶴崗。”因?yàn)榉績r(jià)低，銀灘得到一位乳山本地人的這樣評價(jià)。

和鶴崗一樣，乳山為全國人民所知，也是因?yàn)榈偷襟@人的房價(jià)。除了房價(jià)低，海景的加持，也為乳山增添了談資。

乳山的海景房集中在銀灘。銀灘因綿延21公里的銀色沙灘而得名，灘平坡緩，海沙柔軟細(xì)膩，有“天下第一灘”“中國最美海岸線”“東方夏威夷”之稱。

1992年，銀灘開始發(fā)展房地產(chǎn)，開發(fā)高峰期在2000年之后。

乳山年鑒顯示，2000年-2005年，乳山房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。

《乳山年鑒2006》指出，2005年，乳山房地產(chǎn)開發(fā)銷售格局呈現(xiàn)新變化，開發(fā)中心由市中心區(qū)轉(zhuǎn)移至銀灘旅游度假區(qū)，住房消費(fèi)主體由本市市民轉(zhuǎn)為外地客戶，房地產(chǎn)銷售市場輻射全省及全國各地。

來自全國各地的購買力涌進(jìn)銀灘，房地產(chǎn)開發(fā)更是開足馬力。2007年-2010年，乳山房地產(chǎn)竣工總面積高達(dá)562萬平方米。

銀灘樓市起飛之際，老單從東北來到銀灘，迎來事業(yè)高峰。

“那時(shí)候，我在里邊租門市的，小區(qū)門口，最好的位置，進(jìn)出的房主都能看到。最早的租金是一年兩萬塊錢，第三年漲到三萬塊錢，我又租了5年，總共租了7年。”老單告訴時(shí)代周報(bào)記者，他當(dāng)時(shí)主要是代理新盤，沒有二手房，行情好的時(shí)候一年能賣掉四五十套房子。

“后來就不行了。我一看形勢不對，房租三萬塊錢，水電費(fèi)、管理費(fèi)也高，我就不租了。”現(xiàn)在，老單的店開在路口，走到小區(qū)門口要5分鐘。“以前生意好，3萬元想租都租不到，現(xiàn)在沒生意了，2萬元也沒人租，租來干啥？”

去年，房地產(chǎn)市場更冷了，老單就掙了幾萬塊錢，隔壁兩家同行先后結(jié)束營業(yè)。

“高鐵10月就通車了，游客多起來，今年應(yīng)該會好點(diǎn)。”老單說，“但也不會大好。”

（應(yīng)受訪者要求，王力、孫銘、黎越為化名）