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穩樓市不僅需要研究房地產領域的政策措施，也應與我國宏觀調控政策相結合，尤其是及時、有效應對目前經濟下行的沖擊。

盛松成中國首席經濟學家論壇研究院院長、中國人民銀行調查統計司原司長

中房報記者 苗野丨北京報道

2023年房地產市場如何開局起步？從中央到地方都給出了答案：穩！

“盡管有關邊際放松房地產需求調控和緩解供給端資金約束的政策措施已陸續出臺，并為市場恢復創造了條件，但成效尚不顯著。”中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成在接受中國房地產報記者采訪時表示，經濟環境以及房價預期仍較弱，房地產市場修復可能需要較長時間。

時隔近20年，房地產“支柱產業”地位被重新提起，監管層不斷豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當地實際出發調整房地產政策。那么，房地產市場能否在2023年恢復穩定運行？

盛松成認為，中國房地產市場不能、也不會硬著陸。從歷史和國際經驗看，房地產硬著陸有兩個主要特征，一是房價迅猛和持續下跌，二是引發經濟的全面衰退，如20世紀80年代末90年代初的日本和次貸危機期間的美國，我國并沒有這樣的跡象。目前短期經濟沖擊拖累了樓市企穩。隨著經濟逐步修復，我國房地產市場一定能實現軟著陸，盡管這需要時間。

中國房地產報：2022年房地產市場跌宕起伏，回望過去一年，您對房地產行業有什么總結？

盛松成：去年年底兩個月，金融支持房地產措施密集出臺，努力推動房地產行業“軟著陸”。我國房地產市場調控的基本方向是正確的，最近一輪房地產市場下行反映的不是政策方向的問題，而是政策調整的實施強度、節奏以及疫情的影響。

從2021年5月房地產風險明顯暴露后調控政策分為三個階段漸次推進：第一階段房企努力自救；第二階段中央提出壓實地方政府“保交樓、穩民生”的責任；第三階段金融支持有助于房地產市場“軟著陸”。監管層圍繞穩定房地產市場發展出臺了多項支持房地產供求雙方的金融政策，供給端主要是緩解房地產企業和項目融資難題，需求端全方位促進居住消費良性循環的政策邏輯鏈也逐漸清晰，相信在各方共同努力下，市場預期有望改善。

房地產業關聯很多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。中國房地產市場不能也不會硬著陸。我國還在城鎮化進程中，住房改善需求潛力較大，居民收入也仍然有較大增長空間。與房地產泡沫前的美國和日本相比，2021年中國城鎮化率為64.72%，遠低于1990年日本的77.37%和2005年美國的79.93%。

中國房地產報：今年1月起從中央到地方密集出臺了一系列穩樓市政策，未來政策是否還有一定打開空間？如何更好發揮穩樓市作用？

盛松成：目前邊際放松房地產需求調控和緩解供給端資金約束的政策措施已陸續出臺，并為市場恢復創造了條件，還需要進一步改善預期。同時，有效、有力應對居民收入下降也是穩樓市重要舉措。

我們最近的研究發現，去年第四季度我國居民房地產按揭貸款的違約情況明顯增加，居民購房愿意呈下降趨勢，主要原因是短期經濟沖擊導致居民收入下降，而非“保交樓”推進不力。這其實是一個“好消息”，因為我國經濟正在波動中逐步企穩。

目前“穩樓市”應聚焦于通過經濟增長恢復居民購買力，從而避免“居民收入下降——房地產繼續大幅拖累經濟——預期進一步轉弱”的非良性循環。對此我建議，積極的財政政策應更多向民生領域傾斜，并著力促進內需增加，縮短經濟實現內生增長的時間，這是改善居民預期和提高收入的根本途徑。同時，房地產領域仍應保持政策定力，在堅持“房住不炒”的同時，繼續幫助行業度過困難期，但要避免過度刺激市場。此外，還應增加與市場的政策溝通，對未來我國房地產轉型方向提供更加明確的指引，這也有助于緩和市場的觀望情緒。

中國房地產報：2023年，您對我國經濟與行業發展有何期待？

盛松成：隨著疫情防控政策的調整，今年經濟整體有望實現良好增長。但疫情防控優化的滯后影響，疊加去年一季度經濟增速基數較高等因素，今年一季度的穩增長壓力比較大，且今年經濟仍然面臨著疫情感染反復等不確定性，總之要把經濟的恢復和發展放到更加重要的位置。

目前，房地產市場觀望情緒較濃，經濟恢復帶來的預期修復對房地產市場后續走勢將產生較大影響。數據顯示，對于房地產市場處于觀望的居民占比在20%左右，這部分“觀望者”往往是有購買力的群體，隨著預期改善有望轉化為有購房計劃的購房者。因此，穩樓市不僅需要研究房地產領域的政策措施，也應與我國宏觀調控政策相結合，尤其是及時、有效應對目前經濟下行的沖擊。我相信，房地產風險終將過去。