文/樂居財(cái)經(jīng)嚴(yán)明會(huì)

三個(gè)月的等待之后，世茂債務(wù)重組傳來了好消息。

(資料圖)

10月3日，世茂集團(tuán)（00813.HK）發(fā)布了季度更新公告，披露其獨(dú)立調(diào)查、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及重組進(jìn)展的最新情況。其中至為重要的是，世茂集團(tuán)一筆超百億港元的再融資取得了進(jìn)展。

據(jù)了解，作為保護(hù)香港九龍大窩坪項(xiàng)目?jī)r(jià)值工作的一部分，世茂集團(tuán)于2022年9月初成功與大華銀行（作為安排人）就港幣103億元的貸款融資訂立融資協(xié)議，以取替原有項(xiàng)目貸款融資。

項(xiàng)目由世茂集團(tuán)在2015年9月拿下，地塊占地面積2.04萬平方米，可建筑面積6.99萬平方米。再融資安排旨在促進(jìn)該項(xiàng)目的持續(xù)施工，其可能構(gòu)成債務(wù)重組補(bǔ)充增信措施資產(chǎn)包的一部分。

大華銀行作為世茂香港九龍大窩坪項(xiàng)目幾個(gè)債權(quán)人之一，此前曾因世茂違反貸款條款的緣由將其訴至法院。但隨后雙方已達(dá)成和解，至今超百億全盤接下項(xiàng)目貸款，債權(quán)人對(duì)出險(xiǎn)房企的態(tài)度正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

事實(shí)上，不僅是世茂，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的博弈與自救，更多房企也都獲得了大部分債權(quán)人的支持與配合?；诖?，近段時(shí)間以來包括融創(chuàng)、龍光、佳兆業(yè)、恒大等房企都披露了相關(guān)債務(wù)重組的進(jìn)展。

獲103億港元再融資

7月3日，世茂方面曾披露其于新加坡證券交易所發(fā)行上市的本金總額10億美元優(yōu)先票據(jù)，已于2022年7月3日到期，但尚未支付債務(wù)項(xiàng)本金及利息。該美元債利率4.75%，當(dāng)時(shí)披露的本金以及應(yīng)計(jì)未付利息總計(jì)10.2375億美元。

于此事件，世茂在季度更新公告表示，正與財(cái)務(wù)及法律顧問積極推進(jìn)境外債務(wù)重組工作，并持續(xù)與各類債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對(duì)話，包括但不限于由該公司發(fā)行以美元計(jì)值的優(yōu)先票據(jù)的持有人、境外銀行貸款人及其各自的顧問。

這些舉措，旨在穩(wěn)定局勢(shì)、緩解當(dāng)前流動(dòng)資金事宜及尋求實(shí)施一個(gè)能公平對(duì)待債權(quán)人并保障所有相關(guān)方利益的潛在重組。

此外，世茂集團(tuán)正與債權(quán)人及其顧問緊密合作及定期溝通，以對(duì)公司核心業(yè)務(wù)進(jìn)行有序且必要的盡職調(diào)查，討論境外債務(wù)潛在可行的重組建議方案。鑒于其規(guī)模及復(fù)雜性，盡職調(diào)查工作仍在進(jìn)行中。

在債務(wù)重組的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，與大華銀行達(dá)成的103億港元再融資，被世茂認(rèn)為是可能構(gòu)成債務(wù)重組補(bǔ)充增信措施資產(chǎn)包的一部分。

這主要體現(xiàn)在，來自大華銀行超百億港元的再融資，將保障香港九龍大窩坪項(xiàng)目的開發(fā)的順利進(jìn)行，項(xiàng)目釋放的價(jià)值不僅將使其能夠償還項(xiàng)目債權(quán)人的欠款，來自優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的增信加持，也將提升起其境外債務(wù)重組方案通過的可能性。

值得一提的是，大華銀行原本就是世茂香港九龍大窩坪項(xiàng)目的債權(quán)人之一，此前，市場(chǎng)已傳出其將收購(gòu)該項(xiàng)目貸款的消息。

2015年9月，世茂集團(tuán)擊敗長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)、新鴻基、恒基、會(huì)德豐等香港老牌地產(chǎn)企業(yè)，以總價(jià)70.2億港元奪得香港九龍大窩坪延坪道住宅地塊。該地塊占地面積2.04萬平方米，可建筑面積6.99萬平方米。在寸土寸金的香港而言，像這樣超2萬平方米的純宅地，相當(dāng)罕見。

兩年后的2017年，世茂集團(tuán)就上述項(xiàng)目的開發(fā)與交通銀行（香港）、工銀亞洲以及大華銀行等多家銀行簽訂了100億港元的建設(shè)貸款。而大華銀行在這筆貸款中出資16億港元。

2021年12月，世茂曾對(duì)這筆貸款進(jìn)行展期，最新到期日為2024年7月。而根據(jù)市場(chǎng)消息，今年7月，大華銀行就該筆貸款控告世茂集團(tuán)違反貸款條款。不過雙方最后達(dá)成了和解。

隨后9月，市場(chǎng)傳出大華銀行購(gòu)買世茂香港九龍延坪道項(xiàng)目100億貸款的消息。如今，世茂集團(tuán)的一紙公告，也可以說是對(duì)當(dāng)時(shí)傳言做出了正式的回應(yīng)。

確保業(yè)務(wù)穩(wěn)定可持續(xù)營(yíng)運(yùn)

除了債務(wù)重組，世茂集團(tuán)還在季度更新中披露了獨(dú)立調(diào)查、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方面的最新情況。

于公告日期，世茂集團(tuán)核數(shù)師中匯安達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所正在審核其截至2021年12月31日止年度的業(yè)績(jī)。其董事會(huì)及管理層將繼續(xù)與核數(shù)師緊密合作，以盡快刊發(fā)2021年全年業(yè)績(jī)及年報(bào)以及2022年中期業(yè)績(jī)及中期報(bào)告。

由于無法按時(shí)披露年報(bào)，世茂集團(tuán)股份于2022年4月1日停牌。今年7月15日，港交所向世茂下發(fā)復(fù)牌指引，內(nèi)容包括刊發(fā)所有尚未刊發(fā)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)；就前任核數(shù)師羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所提出的事項(xiàng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?dú)立調(diào)查；以及進(jìn)行獨(dú)立內(nèi)部監(jiān)控檢閱等。

對(duì)此，世茂在最新公告稱，已委任羅申美企業(yè)顧問有限公司就前任核數(shù)師羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所提出的事項(xiàng)進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查。此外，該公司亦已委任中匯安達(dá)風(fēng)險(xiǎn)管理有限公司就其內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行獨(dú)立內(nèi)部監(jiān)控檢閱。

獨(dú)立調(diào)查及內(nèi)部監(jiān)控檢閱的結(jié)果，該公司將在可行情況下盡快公布。

在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面，于2022年6月至8月期間，世茂累計(jì)合約銷售總額225.2億元，累計(jì)合約銷售總面積140.15萬平方米。今年1-8月，世茂集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)合約銷售總額567.9億元，實(shí)現(xiàn)合約銷售總面積351.64萬平方米。

世茂稱，將繼續(xù)專注于完成及交付物業(yè)項(xiàng)目以及改善銷售業(yè)績(jī)，以確保業(yè)務(wù)穩(wěn)定且可持續(xù)營(yíng)運(yùn)。

為了盡可能緩解流動(dòng)性，世茂集團(tuán)的出售動(dòng)作也持續(xù)不斷。

8月31日，世茂集團(tuán)轉(zhuǎn)讓下屬4家項(xiàng)目公司股權(quán)給華潤(rùn)置地，總金額33.16億元。這些項(xiàng)目公司其中兩家，旗下資產(chǎn)為北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村的L-39地塊和L-41地塊。另外兩家則分別是該兩宗地塊所開發(fā)物業(yè)的室內(nèi)裝修公司。

北京豐臺(tái)區(qū)分鐘寺的L-39、L-41兩地塊最早由合生創(chuàng)展在2020年5月拿下，隨后該公司在地塊引入了世茂等企業(yè)參與開發(fā)。如今，世茂再一次將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)給了華潤(rùn)置地。

此外同于8月，世茂兩年前以13.76億拿下的佛山陳村“世茂國(guó)風(fēng)濱江”項(xiàng)目也已引入中誠(chéng)信托。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2021年下半年至今，世茂積極處置多處資產(chǎn)化解債務(wù)危機(jī)，包括已公告的香港維港匯項(xiàng)目股權(quán)、黃浦路229號(hào)地塊、廣州亞運(yùn)城股權(quán)、上海外灘茂悅大酒店，另還有上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等近20處資產(chǎn)。

市場(chǎng)的期待

去年下半年以來，出險(xiǎn)房企們的積極努力自救，已經(jīng)收到較好的效果，好消息也不斷傳來。除了世茂，包括融創(chuàng)、龍光、佳兆業(yè)、恒大等房企最近都披露了相關(guān)債務(wù)重組的進(jìn)展。

此前9月消息，融創(chuàng)已開始與債權(quán)人小組顧問積極溝通初步重組方案，目前很大部分債權(quán)人對(duì)公司通過債務(wù)重組表示支持，計(jì)劃在2022年年內(nèi)對(duì)外公布重組方案。

同月，龍光向部分債權(quán)人推介重組逾60億美元離岸債務(wù)的提議草案，包括公共債券、私人票據(jù)和一些銀團(tuán)貸款，消息稱，其債務(wù)平均期限延長(zhǎng)至逾5年。

而在7月，備受關(guān)注的恒大也披露境外債務(wù)重組工作進(jìn)展，預(yù)計(jì)盡職調(diào)查工作將在近期基本完成，并希望在2022年內(nèi)盡快公布具體重組方案并取得積極進(jìn)展。

佳兆業(yè)方面也稱，已與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排延長(zhǎng)其若干現(xiàn)有借款的期限，其已引入品牌方盤活若干項(xiàng)目的建設(shè)與銷售。

一個(gè)明顯的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)債務(wù)暴雷的喧囂過后，債權(quán)人的態(tài)度正在悄然發(fā)生變化。一部分債權(quán)人已從起初的對(duì)峙走向與出險(xiǎn)房企的合作，在這一基礎(chǔ)上表示諒解并提供力所能及的支持和幫助。

如，從一開始的訴至法庭，到達(dá)成和解，再到以103億港元全盤接下項(xiàng)目貸款，大華銀行與世茂的例子便是很好的例證。

事實(shí)上，房企經(jīng)營(yíng)回歸正軌、“造血”能力恢復(fù)，最后讓各方債權(quán)人的權(quán)益得到保障，這是各方都更愿意看到的結(jié)果。市場(chǎng)也期待更多房企債務(wù)重組傳來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

從市場(chǎng)端而言，近來的行業(yè)似乎已有回暖跡象?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄。

隨著房貸款利率、公積金貸款利率下調(diào)，以及換房退個(gè)稅等政策出臺(tái)，地產(chǎn)的政策底部已經(jīng)顯現(xiàn)。進(jìn)入四季度，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)。