來源：黃桷樹財經

這是一篇高水準的地產研究報告，膜拜者眾多。

2021年3月11日，國泰君安地產首席研究員謝皓宇團隊撰寫的《地產出圈系列報告之渠道篇：生態初現，渠道出圈》一文，在業內引起巨大反響。

謝皓宇團隊把房企的轉型定義為“出圈”。

房企們在產業鏈上的第一個“出圈”方向是銷售渠道。

房地產行業的渠道已經被貝殼深度把控。

隨著房地產行業的整體下行，房企的銷售嚴重依賴渠道。貝殼與鏈家、德佑全線打通，憑借擁有的大數據，實現了線上線下聯動以及一二手房聯動，貝殼收取著越來越高的渠道傭金，而房企的利潤越來越薄。

這使得房企開始自建渠道。比如，恒大的房車寶正在全國跑馬圈地，龍湖推出C5租售航道。

房企們在產業鏈上的第二個“出圈”方向是裝修供應鏈。

目前，許多房企都開始實施集中采購，重構裝修市場從出廠到交付的價值鏈條，房企的供應鏈平臺正在取代建材商的經銷商，隨之而來的是建材商將原本給予經銷商的銷售費用轉為向供應鏈平臺的返點。

同時，房企們通過各種方式滲透進入裝修供應鏈，比如，萬科發起設立了第三方B2B建材采購交易平臺，碧桂園和保利共同設立保碧基金對建材商進行投資。

這是房企們在產業鏈上的兩個出圈方向！

但相比房地產開發主業，這些只能算是小打小鬧，利潤完全無法與主業媲美。

于是出現了這樣的一幕，每一家房企都在思考轉型，都在尋找自己的第二增長曲線。

正是在這樣的行業背景下，資金盯上了一家重慶的上市公司。

2021年3月12日，迪馬股份（600565.SH）開盤即漲停，當天一直被超過25萬手買單封死漲停，市值定格于72.48億元。

蜂擁而至的資金是為迪馬股份的業績而來。

前一天晚上，迪馬股份發布2020年年報，2020年實現營業收入212.7億元，同比增長7.99%，歸屬上市公司凈利潤為18.02億元，同比增長25.89%。歸屬上市公司股東凈資產為107.75億元，同比增長17.95%。

這樣算下來，迪馬股份即使漲停PE也只有4倍。

許多國內房企其實有點羨慕迪馬股份，因為它擁有房地產和專用車制造兩大主業。

某種意義上，當這些房企都在努力“出圈”時，迪馬股份從一開始就一只腳站在圈內，一只腳站在圈外。

萬科郁亮曾經說過，未來的房地產將會回歸到普通行業，“就像制造業一樣”。

這一天，正在逐漸逼近。

重慶的一位地產圈人士表示，一直以來，房地產和制造業被視為此消彼長對立的兩極，“房地產殺死制造業”“房地產擠壓制造業”說法一直不絕于耳，但實際上，房地產行業也是制造業，它是在用鋼筋水泥等原材料制造出房屋。

整個中國經濟能有今天，房地產行業功不可沒。

但拐點已經來了。

綠地控股集團張玉良直言，中國房地產行業的商業模式正在發生深刻變革，“金融屬性”逐漸下降，“制造業屬性”正不斷加重。

房地產行業已形成共識：高速增長一去不復返，房企需要加強精細化管理，這一點越來越像制造業。

迪馬股份在制造業浸淫接近二十年，對豐田公司創立的精益管理非常精通。

迪馬股份把這一套制造業的管理體系應用到了地產板塊，取得了非常好的效果。

兩組指標能夠展示它的優秀。

第一組是2020年經營活動產生的現金流量凈額連續六年為正。

房地產行業的拿地支出、建安支出和銷售回款往往在時間上存在錯位，經營循環往往要2年甚至更長，在保持穩健快速增長的同時，保持經營活動現金流量凈額為正非常困難。因此，縱觀整個房地產行業，在維持銷售規模中高速增長的同時，經營現金流能夠持續為正的公司極少。

迪馬股份則是其中之一，它在2015年-2020年的經營活動產生的現金流量全部為正。

第二組是“三條紅線”均未踩線。

2020年8月，住房城鄉建設部、中國人民銀行召開重點房地產企業座談會之后，頒布了“剔除預收款后的資產負債率不得大于70%”、“凈負債率不得大于100%”、“現金短債比不得小于1”的“三條紅線”政策，這已經成為房地產企業監管硬性指標。

房企們隨即開始通過“瘦身”“增肌”手段并舉，以期通過加快銷售回款、出售資產、股權融資等多種手段降杠桿、降負債。

迪馬股份交出的答卷是：截至2020年12月31日，迪馬股份扣除預收款后的資產負債率為69.14%、凈負債率為48.21%、現金短債比為124.82%，“三條紅線”均未踩線。

這兩組指標的優秀，能保證迪馬股份源源不斷地融到資金。

整體而言，迪馬股份是一家有著制造業基因的企業。

它構建了一套“房地產制造業”的底層經營邏輯。在過去的經營當中，它一直擁有向管理要效益的本能。未來的房地產行業，肯定不會再有“土地紅利”和“金融紅利”，迪馬股份的這種本能，將確保它能夠活得相對較好，能夠在行業的激烈競爭當中脫穎而出。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。