從鼓勵支持協(xié)商到指導有序調(diào)整，半月內(nèi)，央行兩次針對存量房貸利率發(fā)聲意味著什么？市場有哪些反應？
8月2日，大河財立方記者走訪鄭州多家銀行了解到，目前銀行方面尚未有調(diào)整存量房貸利率的通知，具體如何實施還要等政策落地。
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“從降低商業(yè)銀行協(xié)商成本，提升相關業(yè)務辦理效率角度，不排除效仿2008年通過批量打折方式，但由于各家銀行經(jīng)營和房貸結構差異，相關措施應兼顧個體銀行差異。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華接受大河財立方記者采訪時表示，未來應該把更多決定權交給市場。
多家銀行回應：未接到通知，等待政策落地
8月1日，央行再提降存量房貸利率，將因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。
自去年以來，調(diào)降存量房貸利率的呼聲四起，半個月內(nèi)，政策端再次重磅發(fā)聲，市場反應如何？
8月2日，大河財立方記者對鄭州多家銀行進行了走訪，多位客戶經(jīng)理表示，目前尚未接到下調(diào)存量房貸利率的具體政策通知，購房者仍按照合同簽訂利率執(zhí)行還貸。
“還沒接到總行關于調(diào)整存量房貸利率的通知，是每個地區(qū)統(tǒng)一調(diào)整還是各家銀行根據(jù)自身情況調(diào)整都還是未知數(shù)。”某股份行個貸經(jīng)理告訴記者，當前存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，央行半月內(nèi)兩次表態(tài)，預計年內(nèi)存量房貸利率大概率會調(diào)整，但是具體怎么實施，目前還不清楚。
某國有大行河南分行客戶經(jīng)理表示，如果該行有調(diào)整存量房貸利率的通知，個貸經(jīng)理會通知客戶前來辦理。
“央行剛發(fā)文，具體落地實施應該還需要一段時間。”某城商行客戶經(jīng)理告訴記者，最近前來咨詢存量房貸利率的購房者明顯增多，但一切都要等具體調(diào)整政策落地。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，央行表述由此前的“支持”和“鼓勵”，轉變至現(xiàn)在的“指導”，這就意味著政策改革進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調(diào)。
光大證券首席固收分析師張旭稱，存量房貸利率的降幅應以市場化、法治化為原則，由商業(yè)銀行和借款人自主協(xié)商確定，金融管理部門不宜對降幅做強制要求和統(tǒng)一安排。
業(yè)內(nèi)人士：存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動
事實上，此前曾有過存量房貸利率下調(diào)的先例。
2008年10月，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。
“未來無論是通過變更合同約定，還是貸款置換，下調(diào)存量房貸利率不存在實質性障礙，完全可以在政策引導下有序進行，如針對不同存量房貸利率，設置差異化的折扣比例或降點幅度等。”東方金誠首席宏觀分析師王青預計，存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動，為維護房貸市場秩序，如果采用貸款置換方式，將限于本行，不會鼓勵跨行“轉按揭”。
存量房貸利率應該怎么調(diào)？
“建議商業(yè)銀行在提出變更合同和置換貸款的方案時，繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策，并采用‘利率越高，降幅越大’的規(guī)則，即降幅向高息客戶傾斜、相對拉平利率，這是較有利于緩解早償壓力的方案。”張旭認為，商業(yè)銀行在形成方案時，應該充分體現(xiàn)出金融工作的人民性以及促進消費的政策導向，合理地利用本次契機推動居民信貸成本穩(wěn)中有降。
中金貨幣金融研究預計調(diào)整存量房貸利率可能有以下特點：一是針對性下調(diào)存量按揭利率“加點”而非LPR基準利率普遍下調(diào)；二是“市場化原則”意味著各城市下調(diào)幅度可能并非“整齊劃一”，而是以當?shù)厥袌龌纬傻男掳l(fā)放利率為基準，即存量利率下調(diào)和用新發(fā)放貸款置換效果等同，對于新發(fā)放利率加點下調(diào)較多的三四線城市下調(diào)幅度更大，一線城市幅度相對較少；三是“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”意味著跨行轉按揭（他行新發(fā)放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹慎，避免出現(xiàn)銀行間過度競爭。
調(diào)降存量房貸利率對銀行影響幾何？
中金貨幣金融研究認為，存量按揭利率下調(diào)對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，對區(qū)域行影響較小。考慮到調(diào)整過程可能需要一定時間逐步落地，對銀行收入的影響可能較為平緩。
東方金誠研報顯示，存量房貸利率下調(diào)會收窄新、老房貸利差，緩解“提前還貸潮”“轉貸降息”現(xiàn)象，穩(wěn)定房貸市場秩序，并為新發(fā)放居民房貸利率進一步下調(diào)拓展空間。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調(diào)存款利率等方式部分彌補。
張旭表示，降低存量房貸利率是遏制提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕后者對商業(yè)銀行經(jīng)營的不利影響，并為帶動居民消費增長和經(jīng)濟恢復創(chuàng)造有利條件。
（文章來源：大河財立方）