樓市修復階段，限制性政策加速退出，精準調控的思路愈加明朗。

據中指研究院統計，2023年以來，已有百余城出臺房地產調控政策超250次，各月房地產政策優化頻次穩定在60次左右。其中，杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長沙、濟南等14個城市都對限購政策進行了優化。

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值得注意的是，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，也在嘗試優化房地產政策，從多孩家庭、人才、職住平衡產業人群的居住消費等方面展開支持。

“一區一策”甚至“一街道一策”正在成為新的調控方式。新一線城市如杭州，部分區域已經多次、逐個街道地放寬了限購條件，北京亦宣布將在房山區試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策。

分析人士預計，短期房地產政策仍將保持寬松狀態，各地樓市政策或繼續優化，重點一、二線城市庫存較高的郊區，或按照“一區一策”原則優化限購條件和認房認貸政策。

年內已有14城放寬限購

5月19日，杭州又有街道加入“限購放松圈”。繼余杭區中泰街道和瓶窯鎮之后，蕭山區聞堰街道也成為限購放松區域，只需繳納一個月社保或落戶即可購買新房，購買二套住房不受落戶滿5年的限制。

而就在5月16日，南京也針對產業聚集區（江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創新區）放寬了限購條件。南京本地戶口家庭可新開一張產業聚集區購房證明，不追究家庭房產數量，均可在產業聚集區增購一套住房。

此前在4月份，合肥、鄭州均調整了限購條件，合肥將部分外圍區域納入非限購區，有60歲以上老人的家庭及多孩家庭可購第三套房，鄭州則取消了主城區二環外的限購。

“逐步縮小限購范圍，可以對當地購房需求釋放起到一定積極效果。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

從市場表現來看，4月以來，杭州、南京房地產市場情緒有所回落，4月商品住宅成交面積環比均下降，其中南京下降了近4成；進入5月上半月，杭州、南京成交規模相比于4月上半月繼續下滑，市場調整壓力增加，郊區項目去化壓力較大，優化限購放松政策有助于提升當前市場活躍度。

解除樓市限制條件也確實為當地帶來了新的購買力。諸葛數據研究中心監測數據顯示，上周南京新房成交量環比上漲14.34%，位居15個城市漲幅前三；杭州上周的二手房成交量環比上漲15.4%，位居15個城市漲幅之首。

諸葛數據研究中心分析師認為，放松限購對提振購房者入市積極性有著重要影響，尤其是原本就有潛在購房需求的群體，可以借此機會實現剛性及改善性住房需求的釋放。

據中指研究院統計，2023年以來，已經有14個城市出臺了放松限購的舉措，且與去年下半年多為三、四線城市優化限購的情況相比，今年以來，多是強二線城市、新一線城市解除樓市限制性措施。

在歷次的樓市周期中，政策寬松階段，往往是三四線城市率先優化限購措施，但因其市場分散，缺乏足夠的典型意義。隨著調整的深入，二線城市再加入穩樓市陣營，尤以熱點二線城市的動作備受關注，一線城市相對比較慎重。

2023年150余城推出了穩樓市舉措，調控類型包含放松限購限售、優化公積金貸款政策、實行購房補貼、下調房貸利率、推行二手房“帶押過戶”、降低商貸首付比例、放松落戶等多個方面。

諸葛數據分析師指出，從城市來看，二線城市為本輪松綁政策的主力軍，占比近半數份額（49%），其中，杭州、南京、合肥等熱點城市于近期放松限購的舉措，更加具有代表性。

陳文靜認為，整體來看，在市場企穩恢復前，需求端政策仍有望繼續出臺，二線城市政策放松力度將持續加強，核心區外有望逐步優化限制性政策，三四線城市短期限制性政策有望全面放開。

“一區一策”精細化調整

實際上，杭州對限購政策的優化并不是一蹴而就的，而是多次逐步調整的結果。

早在1月份，杭州臨平區喬司街道、南苑街道即放松了限購政策，后續又相繼放寬了錢塘區下沙街道和河莊街道、臨平區臨平街道、余杭區中泰街道和瓶窯鎮等地的限購。

至此，杭州主城區之外，錢塘區、富陽區、臨平區全域實現限購放寬；蕭山區、余杭區部分區域放寬；臨安區一直不限購。

這種“因區施策”的舉措，是新一線城市乃至一線城市的新嘗試。

4月10日，北京宣布擬在房山試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策；3月10日，深圳宣布深汕合作區放開限購，暫停對自然人實施商品住房限購，即無需提供無房證明。

除了對限購政策的放寬，其他樓市支持性舉措也開始在一線城市的調整中出現。

4月29日，《廣州住房公積金管理中心關于貫徹落實二孩及以上家庭支持政策的通知（征求意見稿）》提出，生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年）使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。

4月30日晚間，上海市住房公積金管理委員會宣布自5月1日起，多子女家庭購買首套住房，最高貸款限額（含補充公積金最高貸款限額）在最高貸款限額的基礎上上浮20%。

一位不愿具名的地產分析師表示，當前房地產市場整體的恢復壓力仍在，更高級別城市優化樓市政策，有利于促進購房預期和信心修復。

“熱點城市在今年的房地產政策調控方式上，表現為逐步放松、漸進式放松。”陳文靜分析指出，一方面，由于熱點城市本身住房需求較為旺盛，政策優化力度較大或導致需求集中釋放，對市場造成不穩定預期，導致房地產市場大起大落。

另一方面，監管部門更加強調精準施策，針對不同區域、不同人群、不同物業類型進行政策優化，更有利于需求平穩釋放。

陳文靜認為，為了更好地支持剛性和改善性住房需求釋放，各區結合市場實際情況對調控政策進行完善的可能性加大，一線城市“一區一策”有望逐漸進入實質性落地階段。

在她看來，對局部區域限購政策進行優化，有利于進一步修復當地市場預期，促進該區域剛需和改善性住房需求入市，從而鞏固當前市場企穩修復態勢，整體效果或相對溫和。

一位全國性房企京西負責人告訴21世紀經濟報道記者，高能級城市的非核心區也存在去化壓力，“一區一策”優化樓市限制性舉措，很好地契合了非核心區去庫存的需求，同時不影響核心區域穩定房價的訴求，此舉值得更多城市借鑒與嘗試。

地產行業觀察人士認為，未來限購政策仍有優化空間，非核心區限購政策有望繼續放松，結合人口、人才政策，對多孩家庭、老年家庭增加購房名額等方式，仍將是支持合理購房需求的重要方向。

（文章來源：21世紀經濟報道）