在證監會恢復上市房企和涉房上市公司再融資的政策利好下，11月29日，A股市場迎來全線攀升，超4100只個股飄紅，房地產板塊掀起漲停潮。
截至昨日下午收盤，滬指報3149.75點，漲2.31%；深成指報11089.01點，漲2.40%；創業板指報2339.79點，漲1.78%。兩市成交額9681億元，較上個交易日放量2282億元。滬深兩市合計成交額9681億元，較前一交易日增量2097億元；北向資金全天大幅凈買入98.06億元。
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同日，四大期指也集體上漲。截至下午收盤，上證50期指主力合約漲幅達4.44%，為年內第三次單日漲幅超過4%；滬深300期指主力合約上漲3.39%；中證500期指主力合約和中證1000期指主力合約分別上漲1.83%、1.79%。
房地產融資通道全部打通，地產股受提振大漲
隨著支持房企股權融資的“第三支箭”落地，昨日地產股表現最為耀眼。其中，A股房地產服務與房地產開發板塊分別上漲6.54%和5.04%，主力資金凈流入超40億元；Wind房地產指數上漲幅度達7.62%。
個股方面，包括嘉凱城、上實發展、金科股份、萬科A、新華聯、天房發展、渝開發、中國武夷、陽光城等40余家股票集體漲停。
“本周二房地產板塊掀漲停潮主要受證監會放開房地產融資政策的影響，這是繼金融支持房地產16條出臺后的又一重大舉措。至此，此前限制房地產融資的信貸、債券和股權的各個通道已全部打通。”前海開源基金首席經濟學家、執行總經理楊德龍在接受期貨日報記者采訪時表示，隨著房地產融資渠道恢復正常，房地產板塊也迎來利好，改變了此前市場的悲觀預期。
11與28日，證監會方面傳來支持房地產市場平穩健康發展的相關政策。其中包括恢復上市房企和涉房上市公司再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。
廣發期貨宏觀金融組表示，證監會決定在股權融資方面調整優化五項措施，使得房地產行業再度迎來重磅利好。總體而言，該措施出臺后增強了A股市場與房地產市場之間的聯動，成為繼2017年之后首次對房地產行業融資功能的放開。
申萬期貨股指分析師賈婷婷告訴記者，在當前經濟復蘇緩慢的情況下，房地產行業能否回暖對我國經濟起到非常重要的作用，而自從2020年8月“三條紅線”政策出臺后，國內房企面臨了較大的資金壓力和流動性危機，也使得我國房地產投資水平增速下滑并拖累經濟增速，證監會重啟房企股權再融資有利于存量房地產項目順利建設，從而拉動經濟復蘇。因此，在政策利好之下，市場一定程度上恢復了對未來的信心，也促進股市大幅上漲。
“地產行業再融資的開啟，旨在打通信用傳導通道，從而推動經濟企穩回升。”一德期貨股指期貨分析師陳暢表示，進入11月以來，房地產供給端紓困政策密集出臺：從11月初的繼續推進并擴大“第二支箭”支持包括房企在內的民營企業發債融資，到 “允許銀行開展保函置換預售資金業務”，再到 “2000億元保交樓免息再貸款工具的設立”和“金融16條政策的正式出臺落地”，以及恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。這些政策均從供給側角度出發，致力于精準解決“保交樓”環節的痛點，打通信用傳導通道，有助于問題房企信用風險的處置和出清。
房地產市場后續能否加速回暖？
記者梳理發現，進入11月后，A股市場連續反彈走出一波修復行情，不過在11月中旬后反彈節奏有所放緩。隨著近日政策面對地產供應端開始放松，房地產市場“第二支箭”和“第三支箭”的接連落地，尤其在證監會周一發布允許地產公司股權融資以及有條件重組后，估值效應下房地產市場反應明顯，并再次帶動A股大漲，其中，昨日滬指在盤中先后突破3100點和11月16日高點3145點。
陳暢表示，11月以來推動市場反彈的直接原因在于美國CPI數據好于預期、國內疫情防控措施進一步優化、地產領域穩增長措施推出等前期壓制市場的因素出現明顯改善，使得市場預期出現扭轉。從基本面角度來看，當前市場預期在國內經濟復蘇挑戰仍存與穩增長政策頻出之間反復擺動。
那么在地產利好政策頻出的情況下，后續房地產市場的企穩回升能否加速，A股又會如何表現？
在賈婷婷看來，目前房地產市場的主要矛盾仍聚焦于需求端，供給端和需求端復蘇速度差是主導四季度地產市場的主要驅動。近期央行降準25個基點，釋放5000億流動性，目的在于對沖年底MLF到期壓力，被動打開銀行凈息差。這樣可以在MLF利率維持的情況下單方面下調LPR，進一步降低居民融資成本，托底地產信用。
“從目前來看，國內房地產銷售仍然較為疲軟，上周的30大中城市商品房成交面積僅為259.75萬平方米，同比下降28.58%。在融資渠道放寬之后，后續松地產政策的著眼點或將落于地產銷售層面，改善居民購房預期，我們認為年內調降LPR仍然可期。從權益市場角度來看，年末整體或將在振蕩中由政策引領走高。”廣發期貨宏觀金融組表示。
從更長期來看，楊德龍認為，房地產市場回暖將是一個漸進的過程。目前國家相關部門已經深刻認識到房地產市場發展所面臨的諸多問題，包括房企負債高、資金鏈困難，居民購房能力和購房信心下降等。基于此，預計明年房地產市場將迎來一系列政策的出臺，一方面是化解房地產可能出現的系統性風險，避免出現大批房地產公司面臨破產倒閉的現象；另一方面是通過各種措施提振居民收入，提振購房者的信心，若爛尾樓的問題能夠解決，各地“保交樓”的工作能夠做好，明年房地產的銷售也會上升，從而帶動房地產相關產業的回暖。
就A股表現來看，陳暢認為，短期而言，考慮到近期穩增長政策頻出，但國內經濟復蘇挑戰仍存，政策向經濟的傳導以及經濟改善成效仍有待進一步觀察，預計A股市場整體風險有限，指數中樞將漸進式抬升；中期來看，隨著強力寬信用以及地產政策的落地起效，國內經濟有望逐漸企穩回升，屆時A股市場在分子端和分母端共振的背景下有望迎來趨勢性機會。
“市場結構方面，近期A股板塊快速輪動，價值與成長、大盤與小盤之間蹺蹺板效應延續，表明在10月底以來的反彈過程中市場沒有形成較為明晰的共識，也沒有過多的增量資金參與到反彈當中，市場依舊以存量博弈為主。在穩增長政策頻繁出臺的背景下，順周期板塊的性價比提升，預計短期市場風格將趨向于均衡。”陳暢說。
（文章來源：期貨日報）