本次統(tǒng)計到的投資購房量跌幅，是美國樓市自2008年金融危機(jī)以來最大的一次，過高的抵押貸款利率或是主因。
當(dāng)?shù)貢r間11月22日，美國知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin發(fā)布報告稱，與去年同期相比，在高利率的驅(qū)使下，美國房地產(chǎn)投資者在2022年三季度購買的房屋數(shù)量減少了30%。與此同時，11月美國房屋建筑商信心連續(xù)第11個月下降，跌至2012年6月以來的最低水平。
但經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍然認(rèn)為，即使在買家需求暴跌和房價下跌數(shù)月之后，美國房地產(chǎn)市場也并未觸底。目前，美國平均30年期固定抵押貸款利率為6.61%，這是限制買家需求的主要因素。
(資料圖)
買方市場到來
房地產(chǎn)投資熱度在2020年第二季度因疫情曾出現(xiàn)過短暫暴跌，除此之外，本次投資購房量的跌幅是2008年金融危機(jī)以來最大的一次。同期，美國整體購房量跌幅為27.4%。
另據(jù)房地美數(shù)據(jù)，截至2022年11月17日當(dāng)周，美國平均30年期固定抵押貸款利率為6.61%，是截至2021年11月18日當(dāng)周設(shè)定的3.10%的兩倍多。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，除非美聯(lián)儲放緩激進(jìn)加息政策，否則房貸利率不太有可能恢復(fù)到2020年至2021年的水平。今年以來，美聯(lián)儲已連續(xù)六次加息，最近4個月更是連續(xù)單次加息75 個基點(diǎn)。
Redfin高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sheharyar Bokhari表示，投資者不太可能會很快成規(guī)模地重返市場，這種情況需要在“房價大幅下跌后才能實(shí)現(xiàn)”。
這也意味著，普通買家再也不必像去年那樣，與成群結(jié)隊(duì)拿著現(xiàn)金的投資者競爭房屋，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了買方市場。
在2022年第一季度的高峰期，投資者約占美國所有購房者的20%。此后，這一數(shù)字放緩至約17.5%，不過仍高于疫情前的標(biāo)準(zhǔn)。眼下市場遇冷階段，一些房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)正在建構(gòu)數(shù)十億美元的資金池，以便在房貸利率下跌時能夠迅速購買房屋。
“全美最大泡沫”
根據(jù)RE/MAX的報告，在全美區(qū)域性住房市場中，猶他州的房價下降幅度為全美最大。
猶他州的鹽湖城都會區(qū)是美國最大的住房市場之一，除房價外，該區(qū)域的各項(xiàng)指標(biāo)均引人注意，比如，庫存月供應(yīng)增幅在統(tǒng)計中名列前茅；房屋銷售下降幅度也排名第一，同比下降48.3%。10月份，都會區(qū)出現(xiàn)了903筆交易，低于一年前該地市場火熱時的1747筆。
拉斯維加斯位居第二，銷售量同比下降45.3%，從2021年10月的4005筆下降到今年 10月的1947筆。圣地亞哥排名第三，下降了42%。波特蘭下降了39.8%。鳳凰城下降39.3%。
猶他州、愛達(dá)荷州等其他西部州在2021年曾瘋漲過一波，這些區(qū)域也被視為“泡沫最大”的地區(qū)。隨著貸款利率從3個點(diǎn)攀升至6個點(diǎn)，房地產(chǎn)市場遭遇大幅調(diào)整，西部地區(qū)的市場較其他市場下跌得更快、更劇烈。馬克·贊迪認(rèn)為，這些地區(qū)的價格可能會下降多達(dá)20%。
市場等待觸底
投資遇冷，房價也在下跌。
根據(jù)達(dá)拉斯聯(lián)儲經(jīng)濟(jì)學(xué)家恩里克·馬丁內(nèi)斯-加西亞(Enrique Martínez-García)的預(yù)估，在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場還將繼續(xù)放緩，預(yù)計某些區(qū)域的房價最多還將跌20%。
按照穆迪分析首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪(Mark Zandi)的說法，全美房屋價格將從高峰到低谷下跌約10%，并在2023年夏季觸底反彈。
房屋供給端目前也在萎縮，美國房屋開工量從9月份的149萬套放緩至上個月的143萬套。此外，許可證的數(shù)量(表明未來幾個月會建造多少房屋的數(shù)據(jù))從去年12月創(chuàng)紀(jì)錄的190萬套大幅下降至153萬套。
萬神殿宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)(Pantheon Macroeconomics)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊恩·謝潑德森(Ian Shepherdson)表示，“對于房屋建筑商來說，好消息是觸底即將到來”。抵押貸款利率趨于見頂，這表明未來幾個月，購房需求將趨于平緩，盡管還是會處于低迷的水平。另外，房屋開工和銷售將在明年初觸底，即使房價加速下跌。
近日，國際房地產(chǎn)公司RE/MAX調(diào)查了美國53個都會區(qū)，其在10月份的報告稱，全美房屋銷售總量環(huán)比下降了13.5%，同比下降了30.7%。報告還指出，待售房屋比一年前增加了36.8%，房屋上市后平均要35天才能售出。全國房屋銷售價格中位數(shù)從9月份的40萬美元下降0.3%至399000美元，是連續(xù)第三個月下跌。
（文章來源：國際金融報）