《法治周末》記者　肖莎

在哈爾濱租戶私拆承重墻案件中還有一個信息值得關注，即該事件源于一位租戶出于個人目的，為了開設臺球廳，私自毀壞了承重墻。

但是涉事房屋本身是住宅，如果將住宅改成臺球廳，就涉及改變房屋用途了。

【資料圖】

民法典第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌告訴《法治周末》記者，事實上現行物權法早已經對類似情況有所規定，要求業主將住宅改為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意，但這一規定可能很多業主不知道，導致有業主用住宅開工前未經正常法律程序，而其他業主發現鄰居把住宅商用后也不知該如何解決。

民法典在措辭上，把物權法中“經有利害關系的業主同意”，改為了“經有利害關系的業主一致同意”。

在郭韌看來，這樣的措辭變化，增加了法條的確定性。

這也就意味著，只要有利害關系的業主中有一戶不同意，業主就不能將住宅改成經營性住房。

但民法典實施后，在全國各地，住宅商用的問題仍不鮮見，不少人為了節約資金，用自己的房子或租來的住宅當作辦公室。還有的美容院、培訓機構，出于各種各樣的原因，把店開在住宅小區內。

北京市民湯立告訴《法治周末》記者，他們家所在的小區是一個相對高端的小區，每棟樓兩梯兩戶，她家對面長期處于無人居住狀態。曾經有好長一段時間，業主自己把房子當成了辦公室，對門每天都有各色人等出入，而且經常都有人站在樓道里抽煙，她在家里經常可以聞到濃濃的煙味。雖然她多次向物業服務企業反映此事，也未能得到有效解決。

《法治周末》記者在中央政府門戶網站“政民互動”欄目搜索關鍵詞“住宅 經營性”，發現就在今年4月還有天津市民投訴其所在小區某業主將房屋出租，目前用來開展賣菜、賣水果等業務，造成小區單元門整天敞開，喪失防盜的作用，存在安全隱患。

“法律規定的很清楚，不過在實務操作中肯定存在很多細節問題。例如，如何認定及由誰認定有利害關系的業主名單？有利害關系業主如何表達同意或者反對意見？相關利害關系業主的同意或反對聲明由誰確認真實性等。”上海錦天城（福州）律師事務所合伙人蔡思斌說。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》里規定，業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

郭韌補充，理解“有利害關系的業主”，具體還要看公司性質和影響范圍，比如，公司是一家小型企業，人員流動量小，對周邊穩定生活環境產生的改變較少或可以忽略不計，利害關系人可能僅指對門、樓上、樓下的鄰居或指“同棟樓房里其他的業主”，但如果公司人員流動量大，對周邊生活環境產生重大改變，則利害關系人除了“同棟樓房里其他的業主”，也包括“其他樓房里受到影響的業主”，甚至擴大到全體業主。

《法治周末》記者在采訪中還了解到，很多業主是在相關公司正式在小區內營業后才知道住宅變成了經營性用房，這也就意味著小區內其他業主很難在住宅用途變更前提出反對意見。

蔡思斌建議，為徹底解決這類問題，工商登記部門可進一步完善審批手續，例如，要求申請改變房屋用途的人出具所有利害關系人一致同意的聲明書。

“但是有的公司登記地址和實際辦公場所不一定是同一地址。民法典和物權法的規定，給了業主維權的一個法律依據，如果業主認為住宅改成經營性住房影響了自身權益，可以通過民事訴訟維權。”北京市律師協會物業管理法律專業委員會副主任王佳紅說。

對于這一問題，蔡思斌補充道，有些住宅轉化為經營性用房根本不辦理相關手續，所以后續對此行為的處罰應予以明確，同時明確處罰幅度，如此才能真正有效保障業主的權利，否則該類行為都通過訴訟途徑解決，過于耗時耗力。

“法律的這個規定本身，是妥善處理相鄰關系、充分尊重相鄰權的具體表現。如果相關的業主不同意，即使法律、法規和管理規約沒有禁止，也不能將住宅改作經營性用房。”郭韌認為隨著法條影響力的擴大和群眾法律意識的提高，再出現住宅商用的，有利害關系的業主可以要求業主承擔排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的責任。