樓下鄰居安裝排煙管道不當，樓上住戶不堪其擾，認為物業公司未盡到監督管理職責，為此要求減免物業費。對于這一糾紛，北京市第一中級人民法院審理后認為，業主主張的物業費減免事由主要與鄰居住戶的行為有關，現有證據不能充分證明物業公司存在違約行為，據此不能構成減免物業費的理由，業主應當全額繳納物業費。

法院查明，姜女士為案涉小區某號樓304號房屋業主。2007年10月，小區業主大會(甲方)與小信公司(乙方)簽訂《物業服務委托合同》，約定由小信公司為小區提供物業服務。2012年之后，雙方又簽訂了3份《物業服務委托合同》，其中約定，對業主和物業使用人違反《業主公約》和甲方批準的物業管理制度的行為，乙方有責任和權利根據情節輕重，采取勸說、批評、警告、制止，并及時將有關情況報告甲方，以上行為如觸犯法律法規，應及時報告有關部門;在采取前述措施時，應嚴格遵守有關法律法規及《業主公約》的規定;在業主委員會要求下，乙方有責任和權利對業主和物業使用人違反法律法規及《業主公約》的規定，給小區公共利益造成較大損失的行為進行訴訟;對于個別住戶(物業使用人)損害公共設施、設備，和侵害公共利益的行為有要求賠償的權利，收到的賠償款項須用于相關公共設施、設備的修復。

由于對物業服務不滿意，姜女士未繳納2012年2月1日至2019年12月31日期間的物業服務費共計1.5萬余元。為此，小信公司向法院提起訴訟，請求判令姜女士支付上述拖欠的物業費。

對此，姜女士表示，由于小信公司未提前通知暖氣試水，導致其家新安裝的暖氣設備漏水將樓下204號房屋地板損壞，其賠償了204號住戶損失3080元;此外，204號住戶入住時將廚房外墻打穿安裝了排煙管道，排出的廢氣對姜女士家及小區環境造成了影響，進而影響到姜女士正常賣房。姜女士認為，小信公司對上述問題監管不力，不予解決，導致了自己遭受損失，因此要求減免物業費。

一審法院經過審理，判令姜女士支付涉案期間欠繳的物業費15406.77元。

姜女士不服，向北京一中院提起上訴，認為樓下204業主將外墻打穿安裝了排煙管，對著自家的客廳排放廢氣，導致其房屋賣不出去，小信公司沒有履行監督、制止、管理的職責，存在不作為，要求改判支付一半的物業費。

對此，小信公司辯稱，姜女士與204號房業主之間的糾紛應是相鄰關系糾紛，應另案起訴，同時強調公司自身并沒有執法權。

北京一中院審理后認為，小信公司與小區業主大會簽訂了物業服務委托合同，上述合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效合同，對小區全體業主具有法律約束力，雙方均應按合同約定履行自己的義務。姜女士主張小信公司的物業服務不到位應減半繳納物業費，但其主張的事由主要與樓下住戶的行為有關，現有證據不能充分證明小信公司在履行合同過程中存在嚴重違約行為，故姜女士以物業服務質量為由要求減半繳納物業費，在小信公司不認可的情況下，法院不予支持。

據此，北京一中院終審判決駁回上訴，維持原判。

對物業評價應綜合考量整體利益

隨著我國城鎮化的推進，小區業主與物業公司間的物業服務合同糾紛頻發。在物業公司起訴追繳物業費的案件中，業主常以物業服務不到位為由要求減免費用。

法官表示，在處理此類糾紛時，應當認識到物業服務是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動態的過程性服務，在對物業服務質量進行評價時不宜僅依據短時間內個別的、局部的問題加以判定，而應對小區整體的服務情況和持續狀態進行多方位全面考量。雖然每位業主均有權依據自己的標準對物業服務進行評價，但物業服務具有公共性，在判斷相關費用的交納是否應當減免時，不能僅僅依據某個或某些業主的評價，還需要考慮全體業主的整體利益。

本案中，業主主張的物業費減免事由主要與樓下住戶糾紛有關，現有證據不能充分證明物業公司存在違約行為，因此法院對業主的主張未予支持。

法官提示，物業公司與業主之間的關系既是服務與被服務的關系，又是相互依存的關系，只有在業主足額繳納物業費的情況下，物業公司才可以提供更好的優質服務;物業公司則應本著誠實信用、服務第一的原則，努力提高服務質量，以此贏得業主對物業服務工作的理解與支持。記者　　徐偉倫

通訊員 黃慧婧