為了緩解“保交樓”壓力，2023年全國將有更多省市探索預(yù)售制度改革或試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。
截至目前，浙江、河南、河北、山東、福建、天津、湖北、安徽、吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古、遼寧等省份陸續(xù)召開年度住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。對(duì)于備受關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范問題，多地表示，將聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，防范化解房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)妥推進(jìn)個(gè)別房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解相關(guān)工作。
其中，山東、安徽、河南等省份進(jìn)一步明確，將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
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此前，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議亦提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%。其中，全國期房銷售面積同比下滑29.6%，全國現(xiàn)房銷售面積同比降幅明顯較少，為2.3%。
多名業(yè)界人士認(rèn)為，隨著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新一輪降溫通道，全國現(xiàn)房銷售占比拉升，體現(xiàn)部分購房者對(duì)于“認(rèn)購期房”存在顧慮。從供給側(cè)來看，目前全國大范圍推廣現(xiàn)房銷售的可能性依然較小，但出于“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)”考慮，今年或有更多重點(diǎn)省會(huì)城市開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)或在供地政策中嵌入現(xiàn)房銷售條款。
多地聚焦“保交樓”
去年下半年，多地樓盤停工、延期交付事件，使購房者置業(yè)信心受挫，樓市復(fù)蘇也受到一定影響。
據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的290個(gè)項(xiàng)目中，一半以上已經(jīng)復(fù)工，仍有126個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。
進(jìn)入2023年，為了穩(wěn)定購房者預(yù)期、帶動(dòng)全行業(yè)投資復(fù)蘇，“保交樓”成為中央和地方在部署年度樓市工作的關(guān)鍵舉措。
河南是2022年全國保交樓工作的典型省份。為著力推進(jìn)問題樓盤處置化解和“保交樓”，該省當(dāng)年?duì)幦覂膳鷮ｍ?xiàng)借款453億元，數(shù)額居全國第一。根據(jù)河南住建廳數(shù)據(jù)，截至去年年底，河南專項(xiàng)借款和省重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目復(fù)工80%以上、交付10萬多套。
在省會(huì)鄭州，CRIC上述調(diào)研顯示，由于政策起步較早，當(dāng)?shù)貜?fù)工項(xiàng)目占比接近九成。
2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開。在保交樓、化風(fēng)險(xiǎn)方面，會(huì)議提出，圍繞第一批專項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目標(biāo)，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制作用，以周保月、以月保季、以季保年，確保按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù)。
樓盤交付困難背后是房企的資金周轉(zhuǎn)問題。因而，紓困問題樓盤需要金融部門的配合，并滿足房企合理的資金需求。1月初，河南省人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)大力提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施的通知》，其中提到，將商業(yè)銀行“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目配套貸款實(shí)際投放結(jié)果作為財(cái)政資金存放的激勵(lì)因素，并適當(dāng)提高權(quán)重；引導(dǎo)省管金融企業(yè)按照市場(chǎng)化原則保障房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。
近日，人民銀行鄭州中心支行、河南省住建廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā)河南省房地產(chǎn)行業(yè)省級(jí)白名單企業(yè)的通知》，劃定100家白名單房企，要求加大對(duì)這些企業(yè)的金融支持力度。
山東“保交樓”的紓困力度同樣較大。2022年，山東省通過申報(bào)國家專項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，兩批獲借款267億元。山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王玉志在2023年山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上介紹稱，截至去年年底，該省首批216個(gè)“保交樓”項(xiàng)目全部復(fù)工、交樓15115套，保交樓套數(shù)居全國首位。
該會(huì)議還透露，今年，山東省還將繼續(xù)加大“保交樓、穩(wěn)民生”的工作力度，并嚴(yán)格監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)。
除了河南和山東，第一財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，福建、內(nèi)蒙古、遼寧、河北、廣西等省份也在年度住建工作會(huì)議或一季度相關(guān)部門工作會(huì)議中提到，今年將全力推進(jìn)“保交樓”相關(guān)工作、著力盤活“爛尾樓”；重慶、廣東、湖南、貴州等省份則在今年政府工作報(bào)告中提出，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。
“2023年地產(chǎn)投資取決于保交樓的推進(jìn)，而非銷售的回暖。”華創(chuàng)證券房地產(chǎn)組組長(zhǎng)、首席研究員單戈稱。
他認(rèn)為，如果以銷售修復(fù)帶動(dòng)地產(chǎn)投資回升的邏輯推演2023年地產(chǎn)投資，存在較大問題。因?yàn)楸据嗕N售恢復(fù)無論是在城市層面還是在房企層面都更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，而待竣工量較大的房企，2023年銷售回暖的可能性仍然較低。2023年全行業(yè)的竣工面積增速和投資金額增速，主要取決于歷史問題的解決，包括保交樓的推進(jìn)，以及出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置。
專家：全國現(xiàn)房銷售占比有望5年增加至20%
樓市下行之際，商品房預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)，會(huì)導(dǎo)致部分房企現(xiàn)金流承壓，但預(yù)售資金監(jiān)管不到位，則會(huì)誘發(fā)房企挪用預(yù)售款。二者均不利于“保交樓”工作的推進(jìn)。
基于此，今年以來，多地持續(xù)優(yōu)化調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)辦法。比如，山東省住建工作會(huì)議中明確，今后五年，逐步提高預(yù)售門檻，并會(huì)嚴(yán)厲查處購房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶、違規(guī)提取、抽逃資金等行為；安徽合肥在2月1日發(fā)布的《合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿）中提出，房企不得將預(yù)售資金直接收存至監(jiān)管賬戶以外的任何其他賬戶。
而在江蘇多地以及昆明、武漢、烏魯木齊等城市，則聚焦緩解房企的資金壓力，出臺(tái)了如增加重點(diǎn)監(jiān)管資金提取節(jié)點(diǎn)、提高部分節(jié)點(diǎn)資金使用額度、允許企業(yè)使用銀行保函、允許企業(yè)在部分情況下申請(qǐng)使用凍結(jié)的預(yù)售監(jiān)管資金等細(xì)化政策。同時(shí)，部分城市預(yù)售條件繼續(xù)放松。比如，武漢明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請(qǐng)預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。
此外，由于短期內(nèi)，房企債務(wù)問題和樓盤停工現(xiàn)象依然存在，第一財(cái)經(jīng)從武漢、鄭州、合肥等多地了解到，當(dāng)?shù)刭彿空吒嗖A“所見即所得”的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院相關(guān)研報(bào)，從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)來看，2021年6月份，全國現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢(shì)，到了2021年12月，現(xiàn)房銷售占比達(dá)到10.4%，并在2022年12月繼續(xù)上升至13.9%的水平。
分省份來看，上述研報(bào)顯示，海南的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最高，為39%。
這與海南是全國第一個(gè)推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的省份不無關(guān)系。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)文件規(guī)定，在2020年3月8日后（含3月8日），海南通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。截至目前，海南推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)已有三年。
今年，更多城市有望加入現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的隊(duì)列。1月中旬，住建部明確支持房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”之后，山東、安徽、河南、四川這四個(gè)省相繼提出，將因地制宜開展現(xiàn)房銷售。
其中，河南省已確立試點(diǎn)城市。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。
此外，雄安新區(qū)也將加入。據(jù)中國雄安官網(wǎng)2月6日消息，在住房保障系列工作中，雄安新區(qū)將建立多元化住房供應(yīng)體系，通過商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、機(jī)構(gòu)租賃住房和保障性租賃住房四類住房，并創(chuàng)造性實(shí)行現(xiàn)房銷售。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式探索，地方試點(diǎn)分為兩個(gè)階段。在2021年上半年之前，各地主要是在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售的模式，目的是為了促進(jìn)房企理性拿地，維持地價(jià)平穩(wěn)；2021年下半年之后，尤其是在目前多地住建工作會(huì)議中提及現(xiàn)房銷售，主要是為了防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延以及保護(hù)購房者合法權(quán)益。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售將是房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式的重要一環(huán)，有望在更多重點(diǎn)城市推進(jìn)。
“當(dāng)前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，我們認(rèn)為最近5年改革下，到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
不過，在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，如果城市已批新房、土地供應(yīng)非常大且房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，且土地價(jià)格、建設(shè)成本不變，現(xiàn)售只會(huì)抬高建設(shè)成本。換言之，現(xiàn)售制度下，必須要求政府在地價(jià)上讓利，以降低房企開發(fā)成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期和穩(wěn)房?jī)r(jià)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜亦認(rèn)為，短期來看，進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市或有增加，但全國大范圍推廣的可能性相對(duì)有限。為實(shí)現(xiàn)“保交樓”，更多城市預(yù)計(jì)將繼續(xù)規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端預(yù)期穩(wěn)定。