本文來源：時代周報 作者：劉婷
2023年伊始，一線城市寫字樓市場搶跑進入促銷行情。
廣州天河，一名寫字樓業主將名下公司移出辦公樓，騰挪出空間出租給企業客戶。上海北外灘，寫字樓業主把推介資料發至社群和知識星球等平臺，附以可冠名大樓、帶車位等條件。北京朝陽區，望京SOHOT2寫字樓8套辦公資產被擺上拍賣平臺，吸引過萬人圍觀。
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促銷熱潮背后，折射出寫字樓市場信心遇冷的現狀。
近日，戴德梁行發布報告稱，截至2022年底，廣州甲級寫字樓空置率同比上升6.4個百分點至14%，深圳同比上升3.6個百分點至22.8%，北京、上海則分別為16%、16.7%。
盡管短期受阻，但寫字樓資產具有穩定現金流的特性，吸引了眾多長期投資者。
2022年，寫字樓市場交易活躍，僅前三季度成交額便超過千億元。新加坡頭部房企凱德集團、全球另類投資巨頭博楓、美國知名商管企業鐵獅門等均逆勢買入商業資產，外資頻繁出現在交易市場。
進入新一年，在經濟發展向好預期下，寫字樓市場有望企穩回暖。
戴德梁行預計，2023年一線城市的凈吸納量預計將維持正數，新供應寫字樓將刺激企業的搬遷活動，以金融業、專業服務和TMT中最為活躍。財務狀況良好的企業將積極在低租金環境下承租位于核心地段的優質寫字樓，預計設備和設計完善的新寫字樓項目將更能吸引優質租戶。
第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，隨著疫情防控措施的優化，市場發展料迎更多利好，商用物業市場需求或逐步回暖，住宅市場成交量價預將企穩。
廣深寫字樓迎供應高峰
2022年，北上廣深寫字樓市場迎來供應高峰，多個熱門辦公區域均有明星項目入市。
以深圳為例。2022年第四季度，位于前海的華海金融創新中心投入使用，將深圳甲級寫字樓總存量推高至724.4萬平方米。
戴德梁行數據顯示，2022年，金融業超越TMT，重新成為深圳甲級寫字樓最大需求來源。從全年看，金融、TMT、專業服務業依然高踞需求前三甲，但各自占比出現較大變化。金融業在租賃成交中的占比達38%，較2021年上升約12個百分點。TMT占比23%，較2021年下降約15個百分點。專業服務業占比15.9%，上升約6個百分點。
“此外，2022年外企租賃成交占比較2021年提高6個百分點，但有相當部分為原址續租，擴張和新設需求并不熱切，整體租賃策略相對保守。”戴德梁行指出。
供應量增加、需求量縮減，深圳寫字樓市場空置率上行。戴德梁行指出，2022年，深圳寫字樓市場需求仍顯頹勢，全年凈吸納量共錄得22.2萬平方米，較2021年銳減66.3%。深圳市空置率錄得22.8%，較2021末上升3.6個百分點。
與深圳相鄰的廣州，也在過去一年迎來供應高峰。第一太平戴維斯數據顯示，2022年，廣州市共七個新項目入市，合計為市場帶來53.9萬平方米新增供應。其中，前三季度，共六個新項目入市；第四季度，位于珠江新城的粵海金融中心入市，為市場帶來13.3萬平方米供應面積。截至2022年年末，廣州甲級寫字樓物業市場總存量達660.5萬平方米，同比擴張8.9%。
值得注意的是，2022年，廣州寫字樓凈吸納量錄得新低。據第一太平戴維斯，2022年，廣州寫字樓市場遇冷，凈吸納量降至近十年最低，約為2021年的9.5%。廣州市平均空置率四個季度連續上升，同比上升6.7個百分點至16.3%。
在招租壓力下，各地寫字樓業主均采取降價措施，推動出租率走高。據第一太平戴維斯監測數據，2022年底，廣州甲級寫字樓平均租金降至每平方米每月152.2元，租金指數同比下降3.8%。戴德梁行數據顯示，2022年年底，深圳甲級寫字樓平均租金為每平方米每月203.5元，同比下降3.3%。
圖源：圖蟲創意
外資積極布局
因租客和現金流穩定，寫字樓資產在地產行業降溫時成為投資熱土。向來青睞長周期投資的外資企業，在過去一年積極布局寫字樓資產。
10月17日，凱德集團以20.37億元買入北京博瑞大廈，打破北京法拍市場交易紀錄。對于買入原因，凱德集團對時代周報記者表示，此次收購符合凱德的投資策略，可以發揮集團以在開發方面的全面能力和優勢，實現資產增值，為投資者帶來優質回報。
世邦魏理仕發布的《北京寫字樓租戶普查2022》報告指出，盡管外資租戶權重有所下降，但其在甲級寫字樓的總租賃面積未見減少，借助市場的機會窗口，積極實施擴租和升級搬遷等計劃。
報告認為，搬遷升級至更高品質寫字樓成為越來越多中資和外資企業的共同訴求，在2022年短暫休整后，新增供應在2023年將迎來小高峰，分布于中關村、東二環、奧體、麗澤、通州等區域，市場有望繼2021年后再現租賃窗口期。
“寫字樓資產有穩定的回報率，流動性也比較好，管理比較容易，這都符合這種外資機構對于投資標的的要求。”第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿對時代周報記者表示，2022年外資機構除了買入寫字樓資產之外，也更關注房地產新基建概念，如說物流倉儲、生命科學園等。
中國城市更新論壇秘書長陳方勇對時代周報記者則認為，現在競爭對手不多，有時間慢慢挑，而且從長期看，核心城市依然充滿發展潛力。對于深耕中國的國際資本而言，房地產市場調整周期給予低價買入優質資產的機會。
戴德梁行指出，2022年前三季度，商業地產大宗交易額為1900億元，其中寫字樓占比55%，超過千億元。展望2023年，寫字樓交易預計將在自用買家旺盛需求的推動下保持活躍。