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剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
本次會議對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解和可持續(xù)發(fā)展作出重要部署，為做好2023年房地產(chǎn)市場相關(guān)工作指明了方向。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，無論對居民生活和財產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定、政府財政、金融市場的影響，都有重要的作用。當(dāng)前和今后一個時期，要把促進房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)健康發(fā)展放在更加突出的位置，使得房地產(chǎn)穩(wěn)定在促進明年經(jīng)濟運行總體回升上發(fā)揮更加積極的作用。
中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”。而化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險是有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的重中之重。去年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場明顯走弱，近幾個月來出現(xiàn)加速下滑，成為影響經(jīng)濟運行中一個重大風(fēng)險因素。房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。前期的宏觀調(diào)控已經(jīng)化解了大漲的風(fēng)險，現(xiàn)在加速下滑已成為主要矛盾，房地產(chǎn)行業(yè)亟需止跌。
未來，要給供給端提供更強有力的政策和資金支持。房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈吃緊，甚至有企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，自去年下半年以來表現(xiàn)相對明顯。近一段時間，金融主管部門多次提及滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求并積極出臺相關(guān)舉措。“金融支持房地產(chǎn)16條”政策落地使得金融領(lǐng)域?qū)Ψ科蟮馁Y金支持力度明顯加大。信貸、債券、股權(quán)融資三箭齊發(fā)為房地產(chǎn)行業(yè)釋放大量資金支持，將有力支撐行業(yè)重組并購，也將在有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況等方面起到積極作用。預(yù)計房地產(chǎn)金融支持政策將進一步發(fā)力，給行業(yè)提供足夠流動性。
妨礙消費需求釋放的限制性政策將進一步優(yōu)化，以期更好挖掘住房消費潛力。改善購房者及各方對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，對于房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)有重要意義。當(dāng)前，預(yù)期偏弱仍是房地產(chǎn)市場面臨的難題。購房者擔(dān)心買房后不能按時交房，因為目前已經(jīng)有不少逾期交房的先例。因此，千方百計推進“保交樓”工作，不僅是確保購房老百姓的權(quán)益，更是讓購房者對市場有良好預(yù)期的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)相關(guān)政策也要加大力度更好滿足剛性和改善性需求，特別是過去為了抑制市場過熱的一些限制性政策，可能已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)下的市場情況，就需要適當(dāng)放松，取消相關(guān)限制，甚至變限制為鼓勵。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，改善性需求占比在市場上日益增多，而這方面的政策還有調(diào)整優(yōu)化的空間。住房消費需求的釋放還包括結(jié)合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。剛性和改善性住房需求的金融支持力度也將加大。
房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡需以中長期治本之策應(yīng)對。促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展歸根結(jié)底需要改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財稅、金融等基礎(chǔ)性制度。租購并舉將是新發(fā)展模式的重要方向。我國將多渠道增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，這將產(chǎn)生不少新的市場發(fā)展機遇。同時，我國將推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，擺脫多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，房地產(chǎn)行業(yè)將從“三高”模式進入市場規(guī)模相對小一些，但平穩(wěn)發(fā)展的階段。未來，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等方面的變化，都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深層次影響。因此，房地產(chǎn)相關(guān)政策也應(yīng)結(jié)合未來發(fā)展趨勢，以促進行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
“房住不炒”定位應(yīng)長期堅持。針對房地產(chǎn)行業(yè)供給端、需求端的相關(guān)政策旨在促進行業(yè)企穩(wěn)回暖，保持總體穩(wěn)定。應(yīng)注意市場的發(fā)展不能偏離“房住不炒”定位，要以穩(wěn)市場主體為重要抓手，以穩(wěn)民生為落腳點。“房住不炒”不應(yīng)也不會突破，是需要長期堅持的政策定位。
對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們既要看到眼前的困難，更應(yīng)堅定信心。我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。近期密集出臺的政策措施將逐步見效，各項政策措施還將繼續(xù)完善，從供給端、預(yù)期和需求端，以及促行業(yè)新模式轉(zhuǎn)型等方面不斷發(fā)力。只要認(rèn)識到位，工作到位，持續(xù)抓好，房地產(chǎn)風(fēng)險可以化解，市場可以實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。（亢舒）