中新經(jīng)緯11月14日電 繼央行與銀保監(jiān)會支持房地產(chǎn)16條措施出臺后，又一房地產(chǎn)重磅政策發(fā)布，事關(guān)房企預(yù)售監(jiān)管資金。

14日晚間，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，共十二條內(nèi)容，其中明確：允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，此次政策出發(fā)點是明確的，即通過銀行保函的制度，確保預(yù)售監(jiān)管資金合理使用、同時防范化解房企流動性風(fēng)險。

保函期限需與項目建設(shè)周期相匹配

根據(jù)《通知》，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設(shè)周期相匹配。

《通知》還要求，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

嚴(yán)躍進對此表示，這說明此次銀行保函政策，主要是支持短期有流動性風(fēng)險的、但企業(yè)基本穩(wěn)健的企業(yè)，而一些有明顯暴雷風(fēng)險的企業(yè)無法享受此類政策。

防范業(yè)務(wù)風(fēng)險

商業(yè)銀行開具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金應(yīng)符合什么要求？對于這點，《通知》規(guī)定，監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

此外，《通知》明確，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準(zhǔn)備。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風(fēng)險。

“可以蓋樓也可以還債”

據(jù)嚴(yán)躍進介紹，銀行保函政策出臺，其實有一個大背景，即近期高層關(guān)注了處于流動性風(fēng)險邊緣線的企業(yè)。此類企業(yè)總體是安全的，但若是資金面出問題，也容易產(chǎn)生新的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險事件，所以和此前對民企擔(dān)保發(fā)債的思路是高度一致的。

嚴(yán)躍進進一步稱，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監(jiān)會的定調(diào)，銀行保函制度置換預(yù)售資金的操作被正式認可，減少了預(yù)售資金的沉淀，對于加快此類資金使用和周轉(zhuǎn)有積極作用。此次被置換出來的預(yù)售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng)新，通俗說“可以蓋樓也可以還債”；而過去有些地方比較僵硬，只限定為“蓋樓”。這也有助于房企通過此類資金來償還債務(wù)，化解債務(wù)風(fēng)險。

除此之外，對于A股市場來說，這一房地產(chǎn)重磅政策也會產(chǎn)生積極影響。

在前海開源基金首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍看來，過去一年多的時間，A股市場出現(xiàn)了持續(xù)調(diào)整，而壓制A股上漲的四大因素，主要包括疫情、房地產(chǎn)、美聯(lián)儲加息以及人民幣匯率波動等等。房地產(chǎn)是一個長期的問題，“保交樓”措施進一步明確，也有利于穩(wěn)定購房者的信心，也是穩(wěn)定市場預(yù)期的一個重要的方面。

“近期出臺了一系列政策措施，提升了市場信心，讓A股市場具備了產(chǎn)生反轉(zhuǎn)行情的機會，在市場低點的時候信心比黃金更重要。”楊德龍稱。

(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。)