王健林的珠海萬達商管第三次向港交所遞交IPO招股書申請。

10月24日，港交所信息顯示，大連萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達商管”）的上市申請材料已失效。10月25日晚間，據港交所官方網站披露的信息顯示，珠海萬達商管更新后的IPO招股書申請已掛網，此次珠海萬達商管的聯席保薦人為中信證券、摩根大通和瑞信。

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根據公司在港上市流程，公司在原申請到期后三個月延續期內盡快重提申報材料，將不會影響上市進程。

此前，珠海萬達商管曾于2021年10月21日和2022年的4月22日兩次遞交上市申請。

對賭協議：需在2023年底前完成上市

珠海萬達商管更新后的招股書數據顯示，2022年上半年，珠海萬達商管的收入為134.8億元，較2021年上半年的106.4億元同比增加26.7%。毛利方面，公司2022年上半年毛利為65.9億元，較2021年上半年的45.1億元增長46.1%；今年上半年凈利潤為40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長517.3%。毛利率為48.9%，較2021年上半年的42.4%有所提升。凈利率為30%，較2021年上半年的6.2%大幅提升。

值得一提的是，此前萬達與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家機構投資人設有對賭協議，萬達商管承諾2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。此外，珠海萬達商管還和前述投資者簽署了有關上市進程的承諾。如果珠海萬達在2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務向Pre-IPO投資者回購股份。

據澎湃新聞了解，在這些投資人中，持股比例最多的為PAG，達6.4285%，相對應的支付對價為18億美元。除了22家機構投資人之外還有6位高管為基石投資者，總計持有21.17％股權，融資約380億元。

物管板塊仍處于估值修復的階段

在資產負債率方面，珠海萬達商管由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3，負債壓力有所減輕。截至2022年6月末，不考慮賬面約20億元的理財資金，珠海萬達商管的在手貨幣資金超過158億元。

珠海萬達商管稱，公司是中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。

2022年上半年，萬達新增8個廣場，且均為第三方項目，總在管項目從2021年底的417個增至2022年6月30日的425個，其中來自獨立第三方業主的項目數量從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個，總在管面積由2021年底的5895.5萬平方米上升到2022年6月30日的6008.2萬平方米，其中來自獨立第三方業主的項目在管面積從由2021年底的1644.8萬平方米上升到2022年6月30日的1747.6萬平方米。在截至2022年6月30日的196個儲備項目中，有175個來自獨立第三方業主，占比89.3%，在出租率方面，在管廣場平均出租率達98.6%。

有分析人士對澎湃新聞表示，從資本市場的角度來看，目前物管板塊仍處于估值修復的階段，選擇行業最低谷時上市并非一個好時機。該人士分析，珠海萬達商管的IPO進展緩慢的原因可能是監管加強了對物業管理公司的審核，此外，行業下行或使得珠海萬達商管的估值不達預期。前述人士強調，若在此節點公司能順利上市，就意味著該公司的融資渠道沒有被堵死，公司還可以從市場上引入資金提高公司現金流的安全閾值，并且公司可能逆勢擴張，保持相對的優勢。

根據克而瑞物管近期發布的報告內容，受到地產流動性危機的影響，物業管理行業也遭受較大的沖擊，部分上市物企延遲發布2021年年報，有的截至目前仍處于停牌狀態，還有幾家物業企業被恒生指數除名。整個物業板塊估值遭受腰斬，上市物企PE值在2020年中達到高點后一路下行，截至2022年10月10日，上市物企PE均值為10.7，目前和房企PE（10.22）估值接近。

全面轉型輕資產模式，今年已簽約多個項目

2021年3月29日，大連萬達集團在官網發布消息稱，萬達商管與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資產商管公司。據萬達方面介紹，落戶珠海橫琴新區的萬達輕資產商管公司，是萬達商管重組后的輕資產運營管理公司，萬達商管持有該公司全部股權。

按照萬達商管當時的表示：萬達輕資產商管公司不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理。此外，萬達輕資產商管公司除了向不同的萬達廣場業主收取管理和服務費外，將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現的盈利模式。

珠海萬達商管徹底轉型輕資產模式可追溯至2020年。

2020年9月28日，彼時還未更名的萬達商管宣布，從2021年開始，公司不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略，今后每年簽約的“輕資產”萬達廣場不低于60個，萬達商管將徹底 “輕資產”化。

為了提升估值，今年以來珠海萬達商管簽約多個輕資產項目。

進入2022年，珠海萬達商管與北京SOLANA藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心等項目陸續簽約。另外，珠海萬達商管還接管了5家奧克斯廣場，這些項目均以輕資產的方式進行合作。

此外，建業地產（00832.HK）也將全部商業項目以整體運營管理模式與珠海萬達商管展開合作。萬達商管全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理等業務。

珠海萬達商管的輕資產模式是通過引入第三方為項目開發提供資金，讓合作方成為商業地產的業主。作為萬達方面，向業主方面提供項目的前期策劃、招商以及后期經營和管理的服務，并授權合作方使用“萬達廣場”的IP。這種模式的優勢在于，萬達不需要投入大量沉淀資金，通過收取服務費和物業租金收入分紅獲利，減輕了投資壓力，同時得以快速將品牌打入新城市。