目前，國內也有多個地方開始試點“商品房銷售按套內面積計價”，在保障消費者權益等方面，取消公攤面積或已是大勢所趨。圖/IC photo

文丨新京報記者隋坤

(資料圖)

編輯丨胡杰

校對丨李立軍

“69平方米的房子，公攤面積竟然達到37平方米，公攤率超過了50%，這也太離譜了。”西安姬女士買房“高公攤”事件，日前引發關注。

姬女士提供的購房合同顯示：房屋性質是公寓，建筑面積預(實)測共69.75平方米，其中套內建筑面積32.71平方米，分攤共有建筑面積37.04平方米。

姬女士的遭遇并不是孤例。近年來，社會上關于房屋買賣的公攤面積爭議時有發生。

據悉，坊間流傳著多個版本的“公攤標準”，姬女士在電話中對新京報記者說，自己曾詢問過相關方面專家，得到的答案是“公攤面積超50%肯定不合規”。但也有不少專家、律師曾對媒體表示，國內尚無公攤面積標準。

以“公攤面積”為關鍵詞在中國裁判文書網搜索，結果顯示共有5萬余份相關判決文書，其中涉刑事案件近百份，民事糾紛4萬余份。

新京報記者整理百余份裁判文書發現，判決中并無“國家規定公攤標準應為多少”的字樣。法庭多以合同中約定的公攤面積與實際面積是否有出入為判決標準。

房地產專家表示，在多個國家地區，售房都以套內實用面積計算，按建筑面積計算已不合時宜。目前，國內也有多個地方開始試點“商品房銷售按套內面積計價”，在保障消費者權益等方面，取消公攤面積或已是大勢所趨。

樓道寬敞無比，“能停下一輛車”

購買的房子公攤面積大，姬女士早在收房前就“有所耳聞”。

2022年，交完28萬首付的姬女士曾因銀行放貸不順等問題，想轉賣房產。姬女士回憶，當她來到西安某中介門店時，工作人員說該小區在當地因公攤面積大而出名，“很難轉賣”。

2023年，小區正式交房，姬女士告訴記者，她前來收房時，注意到樓道寬敞無比，“能停下一輛車”。進入家中，她發現房屋面積比購房合同上標注的69平方米的建筑面積相比明顯小很多。

姬女士房屋外的走廊。受訪者供圖

姬女士說，自己聯系置業顧問劉先生，表示房子公攤面積過大，認為“不合理”。劉先生回復說，小區單價本身就低，公攤面積也早在購房合同中就寫得清清楚楚。且“相關部門對商業公寓的公攤面積比例未作明確規定”。

姬女士告訴新京報記者：“當時合同太長，我沒仔細看?！?/p>

7月29日，新京報記者聯系姬女士的置業顧問劉先生。對方表示“了解姬女士的事”，但小區五證齊全，且經過相關部門備案，“完全符合規定”。

據央廣網報道，姬女士所購樓盤售樓處工作人員曾如此解釋公攤面積大：“小區主打中高端改善型，所以才使用了大門廳、寬走廊、每層公用衛生間和洗手池等提高業主居住舒適度的裝修?！?/p>

有無公攤面積標準?

姬女士買房“高公攤”事件曝光后，公攤面積標準迅速成為輿論關注的熱點。

據媒體報道，與商品房預售制一樣，公攤面積制度也是同一時期由香港引入內地的。公攤面積沒有統一標準，最后只能由開發商說了算。公攤面積又衍生出一系列收費，如物業費、取暖費都是按公攤后的面積收費;與此同時，公攤面積上所產生的一些收益卻并未分給業主。因此，圍繞公攤面積所產生的糾紛不斷。

華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法表示，現在國內確實沒有公攤面積相關方面的標準，只有市面上約定俗成的比例。

這與西安市雁塔區住建局的回應大體一致。據極目新聞報道，雁塔區住建局值班人員在回應媒體采訪時表示：“目前公攤面積的占比沒有明文規定?！?/p>

姬女士所購房屋的內部狀態。受訪者供圖

我國于2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規定：商品房建筑面積由套內建筑面積和公用建筑面積共同組成;另據建設部1995年發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)中的規定，公用建筑面積分攤計算各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

關于公攤面積標準，曾有這樣的說法：多層住宅的公攤面積約在建筑面積的10%到13%之間，18層以下的板式住宅公攤面積約在13%到15%之間，點式的樓盤公攤面積大多在15%到17%之間。

但上述說法被楊勤法否認?！艾F行公攤面積相關的法律概念是在2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，其規定了商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，但沒有對房屋公攤面積的上限進行限定?！睏钋诜ㄕf。

新京報記者注意到，在裁判文書網展示的相關判決中，法庭多以合同中約定的公攤面積與實際面積是否有出入為判決標準，“公攤超過某比例”并不作為判決標準。

如何維權

姬女士事件引發網絡熱議后，許多網友在社交平臺詢問，買到公攤面積大的房子該如何維權?

原中國社科院金融研究所金融發展室主任、地產專家易憲容對新京報記者說，簽訂購房合同時就應該注意公攤面積等關鍵信息。若事后覺得不滿意，可以先嘗試與開發商協商退房。

如果開發商不同意退房，業主又該如何維權?楊勤法說，如果購房者買到公攤面積大的房子，首先應該明確一個問題，即房屋開發商是否履行了合理的告知義務，房屋過大的公攤面積是否已在購房合同或其他文件中標明。

《商品房銷售管理辦法》第十八條第三款明確規定：按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

姬女士向記者提供的購房合同。受訪者供圖

新京報記者注意到，在姬女士事件當中，雙方對于“公攤面積是否提前告知”各執一詞。

姬女士的置業顧問劉先生對新京報記者說，自己曾履行告知義務。“姬女士的購房合同中已明確標明公攤面積等信息，且在簽合同的過程中，我還特意提醒她注意公攤面積等重要信息?！?/p>

但姬女士并不認同此說法，她說自己在簽合同時詢問對方“是否有需要注意的地方”，得到的回答是“沒有”。

劉先生告訴新京報記者，各種房型的合同樣本均“按照規定”在售樓處前臺進行展示，其中也標明了公攤面積等信息。但購買該樓盤的多位業主對新京報記者表示，并不知道售樓處展示合同一事。某男業主說，當初簽署購房合同時，開發商工作人員以“合同都是制式的”為理由，只把需要簽字的幾頁給了自己?！捌渲袥]有公攤面積的信息，直到收房時我才知道公攤面積這么大。”

楊勤法說，國內法院曾有因“未履行告知義務”，而判開發商“承擔一定賠償責任”的先例。

此外，業主還可以通過請測繪機構重新測繪房屋面積的方式，來為自己維權。在測繪中，若業主發現結果與合同約定面積有差別，同樣可以讓開發商或者相關部門承擔相應責任。

除了上述維權辦法，《商品房銷售管理辦法》第二十條還規定，若當事人未在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差時的處理辦法，且誤差比超過3%時，買受人有權退房。

楊勤法告訴記者，對于業主而言，想要通過援引該條款維護自身權益非常難。首先業主要證明商品房面積誤差比絕對值超出3%本身已具備一定困難性;其次，由于公攤面積并非法律概念，該條款中規定的房屋面積究竟為公攤面積還是套內建筑面積，還是二者之和，現實中存在一定爭議。

取消公攤是大勢所趨?

鑒于種種爭議，民間對于“取消公攤”的呼聲越來越高。

楊勤法說，國內應逐步探索按房屋實用面積售賣，逐步取消公攤概念?！斑@樣的政策在國外已有很多先例，許多國家售房時都是只按實用面積計價?！?/p>

據媒體報道，香港已于10年前正式廢除了公攤面積制。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港元、判處3至7年監禁;針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。

在國內，也有一些地區在試點取消“公攤面積”，以套內面積售房。

2002年6月，重慶市通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方法規的形式要求商品房現售和預售都必須以套內使用面積作為計價依據。這使重慶成為了率先取消“公攤面積”的試點城市。

在2021年全國兩會上，全國政協委員周世虹提交了一份“關于取消公攤面積”的議案，其中建議“應該逐步取消房地產市場長期存在的公攤面積和商品房預售制度。”

據合肥日報報道，7月28日下午合肥市召開房地產專題會議，明確提出“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”。

“合肥的政策實施后，對市場信心有提振作用，不排除其他城市迅速跟進?！币讘椚菡f，“但取消公攤面積也有其兩面性。首先，因為公攤面積中往往包含了寬敞的公共空間，取消公攤可能在一定程度上影響房屋的舒適度;其次，若取消公攤但總房價不降，結果可能造成商品房每平方米的單價進一步上漲。”

易居研究院研究總監嚴躍進在接受媒體采訪時認為，現在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。他認為，關鍵在于開發商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。

中國經濟時報評論認為，合肥的試點，將促進購房者放心購房，避免購房者與房地產開發商、物業的糾紛。長期來看，我國房地產市場已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展新階段。為適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，房地產業要拉回購房者，就必須保障購房者的權益，贏得購房者的信任。