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(資料圖)
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
3月31日，新城控股(601155.SH)披露2022年年度業(yè)績(jī)報(bào)告。
2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1154.57億元，同比下降31.37%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1048.83億元，同比減少33.67%；物業(yè)出租及管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)收92.24億元，較上年同比增加15.75%。
同期，新城控股實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)15.85億元，同比下降88.48%；歸母凈利潤(rùn)13.94億元，同比下降88.94%。
對(duì)于歸母凈利潤(rùn)大幅下降的原因，新城控股解釋稱(chēng)：一是受整體市場(chǎng)環(huán)境及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化；二是由于市場(chǎng)情況變化，公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。
據(jù)新城控股同日發(fā)布的《2022年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告》，2022年公司計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)63.99億元。其中，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備4.32億元、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備59.66億元，減少公司2022年度歸母凈利潤(rùn)約42.37億元。
拆解新城控股的利潤(rùn)表可發(fā)現(xiàn)，影響其利潤(rùn)變動(dòng)的另一會(huì)計(jì)科目為：投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益。
2022年，新城控股的投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益達(dá)到10.85億，同比下降了61.59%，占當(dāng)年凈利潤(rùn)的比重達(dá)68.45%。
所謂投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益，是指持有型物業(yè)因當(dāng)年價(jià)格或估值上升而產(chǎn)生的溢價(jià)；按照港股會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這部分溢價(jià)產(chǎn)生利潤(rùn)可以計(jì)入凈利潤(rùn)。具體到新城控股，該指標(biāo)由在建及完工兩種類(lèi)型的投資性房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況構(gòu)成。
年報(bào)還披露，新城控股旗下采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性物業(yè)為公司位于北京、上海、天津等地的27個(gè)商鋪及購(gòu)物中心。
往期年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018-2021年，新城控股公允價(jià)值變動(dòng)收益分別為27.85億、26.47億、25.24億及25.24億，分別占當(dāng)年凈利潤(rùn)22.81%、19.86%、15.33%及20.52%。
此外，2022年新城控股財(cái)務(wù)費(fèi)用為30.23億元，同比增長(zhǎng)177.26%，系當(dāng)年的可資本化的利息支出下降，導(dǎo)致利息費(fèi)用增加，這也影響了當(dāng)年的利潤(rùn)表示。
新城控股披露，2022年公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1160.49億元，同比下降50.36%；銷(xiāo)售面積1191.52萬(wàn)平方米。但同期，新城控股僅新增兩宗土地、新增建筑面積28.4萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)地價(jià)為27.7億元。
新城控股稱(chēng)，公司堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，具體到一、二線城市的總土地儲(chǔ)備占比達(dá)到40%。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，2022年，新城控股完成15座吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)；截至2022年末，其在全國(guó)140個(gè)城市、布局了194座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)145座，出租率達(dá)95.13%。
同期，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。新城控股在年報(bào)中透露，2023年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座。
財(cái)務(wù)管理方面，截至2022年末，新城控股短期借款16.66億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債296.4億元，合計(jì)313.06億元；同期，在手貨幣現(xiàn)金為314.6億元。
新城控股提到，“2022年，集團(tuán)獲得各大銀行給予的授信總額度合計(jì)為1206億元，其中公司及子公司已使用授信為297.81億元。”此外，受益于房企融資“三支箭”政策影響，各大銀行同意向新城控股提供共計(jì)1400億元意向性授信額度，以支持其融資需求。