文/樂居財經鄧鑫妮
2021年11月，京城佳業（02210.HK）上市鐘聲在北京城奧大廈響起。外界對這支“胡同第一股”有著不小的期待，隸屬于北京城建集團，有著獨特的胡同資源，吸引了東方雨虹董事長李衛國作為基石投資人入股……
然而在這場房地產市場下行的風險中，物管股的連帶風險從資本市場蔓延到業績，京城佳業也沒能幸免。
(資料圖片)
3月15日收盤后，京城佳業披露了2022年的業績情況。營收、凈利同比都有增長，但京城佳業的凈利率和毛利率偏低，且毛利率同比下滑，盈利乏力的“老毛病”仍然存在。
不僅如此，京城佳業的幾個財務指標也值得關注。非控股所占利潤比例縮小，與之相對應的非控股權益同比增加，剪刀差進一步增大。
另一方面，應收賬款也給了京城佳業當頭一棒。2022年，京城佳業應收賬款激增80%，預計信貸虧損擴大131%。
上市一年多，京城佳業交出自己的第二份年報，表現中規中矩并未在資本市場引起太大水花。截至3月16日上午收盤，報價3.02港元/股，當日上浮0.33%，總市值4.43億港元。
三業務毛利率下跌，規模儲備隱憂
目前，京城佳業仍有65.8%在管面積來自住宅業態，包括胡同在內的非住宅業態比例較少。此外，期內三大主營業務——物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務的毛利率全線下跌，以至于整體毛利率下調。
公告顯示，截至2022年12月31日，京城佳業的總收入約為15.67億元，較2021年同期增加約28%。此外，毛利約為3.47億元，較2021年同期增加約27.4%；毛利率為22.2%，較2021年同期下降0.1個百分點。年內溢利約為人民幣1.15億元，較2021年同期增加約37%。
期內，京城佳業物業管理服務的毛利率約為21.3%，非業主增值服務的毛利率約為32.3%，社區增值服務的毛利率約為15.0%；與2021年同期相比，分別下跌0.4個百分點、4.2個百分點和1.3個百分點。
對于物管業務占主流的物業公司來說，在管面積與營收密切相關。眼下，京城佳業有近6成收入來自物業管理，但是其規模增長顯露疲態，對業績來說亦有隱憂。
截至2022年12月31日，京城佳業管理面積約3690萬平方米，較2021年12月31日增長約16.7%；同時其合同管理面積僅有約3920萬平方米，同比增長約15%.
如此看來，除去已經管理的面積，合約面積中的儲備面積所剩不多。
雖然第三方的面積占比在過去一年有所增加，但其過半的的規模仍來自關聯方。所有在管面積中，來自北京城建集團及其合營企業或聯營公司的在管面積約為2020萬平方米，來自第三方在管面積約為1670萬平方米，分別占比54.6%和45.4%。
分配“厚此薄彼”，非控股凈利縮水44%
2022年，京城佳業的營收和利潤如期增長，但凈利率較低的問題依舊懸在頭頂。
報告期內，京城佳業凈利潤約1.15億元，較2021年同期增加約37%，期內凈利率7.36%，同比上浮0.48個百分點。在物管行業，京城佳業的凈利表現并不算亮眼，此前披露財報的越秀服務，其凈利率達到17.07%。
京城佳業表示，年內溢利的增長主要由于：管理規模的持續擴大帶來收入提升，以及集團于年內有效控制成本、費用增長。
不過受制于規模和營收的體量，京城佳業的凈利潤數額偏低，而且在利潤分配上也“厚此薄彼”。
年報顯示，2021年，非控股股東分到的凈利潤為139.4萬元，2022年卻縮水到96.7萬元，降幅44.2%，所占比例從1.66%減少至0.84%。而在另一邊，歸母凈利潤1.14億元，同比增長38%。
期內，非控股股東權益為2897.2萬元，同比增加23.8%，此時京城佳業權益總額為7.82億元，非控股股東占比3.7%，較2021年增加0.4個百分點。
換言之，京城佳業的少數股東的權益增加而凈利減少，3.7%的權益只分到0.84%的凈利潤。
應收賬款激增，預期信貸虧損擴大131%
2022年，物企在市值和業績上遭遇雙重打擊，一方面，從地產圈席卷而來的信任危機籠罩著物管股，另一方面，地產的爆雷也從一定程度上影響了物業的收入。
近期，關于物企業績談論最多的就是，應收賬款回收不及時導致的業績削減，如今京城佳業也被激增的應收賬款所困擾。
截至2022年12月31日，京城佳業應收賬款約為7.39億元，較2021年同期的4.1億元增加了79.6%。其中，第三方應收賬款占了大頭，總額5.32億元，同比上漲79.5%
應收賬款猛增，推高了流動資產。期內，京城佳業流動資產總額為18.8億元，較2021年增加3.2億元，應收賬款增加的數額幾乎覆蓋了這部分資產。
京城佳業指出，應收賬款主要與提供予物業擁有人及物業開發商的物業管理及相關服務所產生的收入有關。
值得一提的是，應收賬款存在著諸多風險，并不代表能夠完全收回。2022年1月1日，京城佳業應收賬款已經確認信貸虧損2240萬元，較2021年同期的970萬元猛增131.5%。此外，全年為應收賬款減值撥備8400萬元，2021年也撥備近6200萬元。
京城佳業進一步表示：“所有應收賬款及其他應收款項預計將于一年內收回或確認為開支。”
如果沒能如期收回，應收賬款就會變成爛賬，京城佳業只能自己吞下苦果，最終以開支入賬。
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