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“帶看和成交量暴增，天天忙得腳不沾地”、“再猶豫就買不到了，以后還得漲”……

近日，北京、天津、寧波、長沙、重慶等多地均傳出二手房成交回暖消息，并預測接下來購房優惠將逐步減少、部分區域掛牌價上漲。

不過在業內人士看來，這些聲音更像是在“販賣焦慮”。

中原地產首席分析師張大偉告訴觀察者網，北京近兩周成交量環比確有提升，但也只是與去年歷史低點相比，與2021年或更早之前的歷史高點遠遠不如，更談不上火熱。

張大偉認為，目前二手房市場的推動主要依賴學區房需求，如果不出現針對二手房 首付比例或者購房利率優惠等政策，市場很可能會在2023年輕微小陽春后再次明顯下行。

學區房是二手市場最大推手

中原地產統計數據顯示，上周（2023年2月13日-19日）北京二手房住宅成交3761套，這是2022年來的第三高點。

這一數據略高于2022年12月成交量，但也只是與2022年1-2月份相當，單周數據從2021年以來排在第30位。

數據來源：中原地產

張大偉解釋稱，由于2022年包括北京在內的多個城市疫情較為嚴重，二手房成交量整體處于歷史低點，環比看來成交量才有明顯提升，但同比2021年疫情平穩周期下遠遠不如。

樓市每年年初都有一個小陽春，這與春節期間積累訂單集中網簽，以及學區房推動作用有關。2023年北京入學人口刷新歷史記錄，這是目前促使二手房成交的主要動力。

就目前數據來看，2月份北京二手房成交量大約在1.5萬套左右，3月有望繼續回升至2萬套，但整體上北京房地產市場不支撐明顯大幅度的上漲，預計4-5月份，二手房需求會再次下降。

與北京類似，上海一名貝殼找房的中介人士也向觀察者網表示，近期受到學區房需求拉升，二手房帶看量與成交量明顯上升。

但該房產中介同時指出，受核心區域房價“倒掛”影響，一線城市的二手房吸引力遠遠不及新房，因此二手房成交環比上漲只是暫時的。

公開資料顯示，2月6日上海公布2023年春節后首批新房供應，共計25個商品住房項目、6958套房源，涉及楊浦、浦東、閔行、松江、青浦、嘉定、寶山、奉賢、金山9個區域，總建筑面積約74.2萬平方米，備案均價62447元/平方米。

“‘量少質精’是該批次新房的關鍵詞。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，此次供應項目價格適中，備案價大都具有剛需屬性，但周邊倒掛嚴重，預計將受到購房者搖號爭搶，不少樓盤可能觸發積分準入機制。

以浦東張家浜板塊的浦開云璟為例，首次開盤4棟17-18層高層公寓，房源數合計318套，備案均價89500元/平方米，而同樣貼近中環線的三林濱江項目價格已過10.5萬元/平方米。

再如唐鎮全新軌交盤華發半島華庭，備案均價70620元/平方米，而不遠處的綠城臻園和仁恒東郊花園，去年不少二手房成交價均突破10萬元/平方米。

在此背景下，業內普遍預計，二手房市場僅靠學區房競爭力遠遠不及新房，成交量預計在“小陽春”后將迅速下滑；至于新房熱度，也僅限于少數城市的部分核心區域，整體依舊疲軟。

“指導價”后，購房需求短期釋放

與北京類似，從今年春節后兩周的交易數據上看，深圳二手房市場同樣現出迅速回暖的趨勢。

根據深圳房協日前發布的數據，春節后第二周（2月6日-12日），深圳的二手房（含自助）錄得784套，環比增長率為40.0%；首周（1月30日-2月5日）數據環比增幅更大，共成交560套，環比增長率為214.6%。

因此不少聲音認為，深圳二手房交易在敬歷經了“政府指導價機制”之后，久旱逢甘霖，樓市“寒冬”已過，“陽春”將至。

據觀察者網了解，在2018年-2020年期間，在部分資本推動下，深圳二手房價格與成交量連年攀高，“殺豬盤”盛行。

2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交參考價格發布機制，對全市3595個住宅小區出臺詳細的價格指導標準，形成二手房市場指導價。

這一規則從根本上打破了二手房以往隨市場的坐地起價及杠桿拉升的投機行為，成功刺穿二手房的泡沫，也讓彼時火熱的市場由沸騰瞬間轉冷，給了急速上漲的房價當頭一棒。

自2021年的深圳二手房成交量首次被新房數據反超后，2022年繼續保持反超態勢。

數據來源：深圳市住建局

按深圳市住建局公布的數據，深圳2022年二手住宅共成交21701套，系自2007年以來的16年新低，全年數據更是同比2021年進一步下滑46.68%。

而同為一線城市的“北上廣”三城，同期數據分別約14.24萬套、14.67萬套、8.27萬套。

因此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，春節后的市場回暖，主要原因是去年深圳二手房成交量創16年新低。歷史新低的數據，背后存在一部分需求被積壓了，而且去年價格不斷下跌的過程中，需求呈現過觀望的態勢，很多需求滯后了。

另外，在業內看來，“指導價機制”并非為了壓制二手房價格，而是正確地引導了購房者對市場的預期，未來將作為基本策略長期施行，并未取消。即便長期陰跌導致部分區域購置需求得到短期釋放，也不會持續很長時間。

例如曾經風靡一時的網紅樓盤華潤城潤府，去年11月，該樓盤一套建面80平放米的兩房，成交總價800萬，成交單價僅9.9萬元/平方米，遠低于13.2萬元/平方米的二手房指導價，徹底刺破了該區域房價泡沫。

要知道，在“指導價”之前，該項目同戶型成交價普遍在16萬元/平方米左右，正是部分炒房客“打新”的熱點樓盤之一。

但需要指出的是，上述業內人士表示，房價“泡沫”也僅存在于少數熱點樓盤，對于深圳乃至全國絕大多數地區而言，目前無論新房還是二手房價格并未出現明顯變動，“穩房價、穩樓市”仍是現階段各地政策指定初衷。

因此，二手房成交量能否持續上升，最終還是取決于經濟復蘇帶來的購買力信心，以及后續深圳樓市的需求刺激政策是否落地。