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文丨明明債券研究團隊
核心觀點
新發個人房貸利率持續下行，存量房貸利率調降的討論愈發熱烈。事實上，存量房貸利率下調已有先例，但2008年下調利率的背景與現在的經濟環境仍然存在三大不同。下調存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負債壓力、刺激消費，但客觀上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設計落地的挑戰。我們認為，當前暫時不急于下調存量房貸利率，但也不能完全排除這一政策實施的可能性。
調降存量房貸利率的話題再升溫。近期新發個人房貸利率持續下行，引起了部分存量房貸消費者的關注，存量房貸利率調降的討論也愈發熱烈。提前還貸潮是存量房貸利率調降話題的導火索，其背后反映的是居民資產端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾。下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸等問題，但給銀行帶來的經營壓力也不能忽視。
房貸利率話題的今昔對比：存量房貸利率下調其實已有先例，2008年房地產市場陷入低迷，為促進市場健康發展，央行降低個人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出7折優惠利率方案。然而當前背景與2008年存在三大不同：①存量個人住房按揭貸款的體量有明顯差距，同時其占各項貸款余額的比重也顯著上升，換言之，當前存量房貸調整對于銀行的整體影響較2008年會更重大；②嚴監管背景下，通過轉按揭等方式“借新還舊”的可行性較弱，銀行之間出現“惡性競爭”攬貸的概率較低；③當前經濟修復的緊迫性不及2008年，在各類政策合作協同的背景下，市場發展前景整體較為明朗。
下調存量房貸利率面臨挑戰：一方面，銀行息差壓力會制約存量房貸利率調整，目前銀行凈息差已經處于歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間。經我們測算，目前存量按揭貸款利率較LPR加點幅度高出約40bps。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調40bps，商業銀行年利息收入或將減少388-776億元，對應息差下滑1.6-3.2bps。另一方面，方案設計復雜，落地難度大。基于購房時間、購房地點的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調政策，但在實踐中容易帶來套利空間，引發新的不公。
存量房貸利率會下調嗎？目前經濟增長仍在有序恢復，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時不急于下調存量房貸利率。但我們也不能完全排除下調存量房貸利率的可能性，如果存量房貸利率調降，預計在方案設計上會更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經營壓力。有可能對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優惠門檻，從存量房貸數目、個人征信情況等角度確定優惠政策的受用群體。
正文
調降存量房貸利率的話題再升溫
新發個人房貸利率持續下行，引起了部分存量房貸消費者的關注，存量房貸利率調降的討論也愈發熱烈。自2022年起，我國新發個人住房按揭貸款利率持續下降，2023年1月5日，央行和銀保監會聯合發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，提出新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。據21世紀經濟報道援引諸葛找房數據研究中心資料，目前多地首套房貸利率已調至4%以下，而對于存量房貸利率，則未見變化，存量與新發貸款利差不斷擴大，存量房貸利率調降的討論也愈發熱烈。
提前還貸潮是存量房貸利率調降話題的導火索，其背后反映的是居民資產端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾。2022年受到疫情和海外風險的影響，居民資產價值與收入水平的不確定性增大，同時消費場景減少也使得消費支出有所下滑。居民資產端收益率下滑與負債端成本上行的矛盾背景下，居民在負債端放緩了加杠桿的速度，甚至提前償還按揭貸款，引起了“提前還貸潮”。對此，部分觀點指出，下調存量房貸利率有利于降低居民住房消費負擔、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產負債表大幅縮表，此外還有助于提振消費信心、擴大內需，減輕消費者對房貸利率未來繼續下行造成損失的顧慮以刺激房地產銷售。
然而，站在銀行的角度，下調存量房貸利率帶來的經營壓力也不能忽視。2008-2009年我國存量房貸利率確實有過下調的先例，但是環境背景不同，同樣的方案是否可以順利復制？又能否取得預期的成效？這些問題仍有待探討。
房貸利率話題的今昔對比
2008年房貸利率調整始末
存量房貸利率下調其實已有先例，2008年央行降低個人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出優惠利率方案。2008年房地產市場銷售量驟降，交易陷入低迷，為促進房地產市場健康發展，服務“保增長”目標，同年10月22日，中國人民銀行發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍調整為0.7倍，最低首付款比例調整降至20%。事實上，央行當時并沒有對存量貸款利率是否調整做出明確規定，但根據中國證券報2008年12月30日的報道記載，一些中小銀行率先承諾利率打七折，并推出貸款平移業務來搶奪存量用戶。在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調整細則。
當前背景與2008年的三大不同
存量個人住房按揭貸款的體量有明顯差距，同時其占各項貸款余額的比重也顯著上升，換言之，當前存量房貸調整對于銀行的整體影響較2008年會更重大。截止2022年末，我國個人住房貸款余額為38.8萬億元，而2008年的規模僅為2.98萬億元，不足現有規模的1/10。此外，個人住房按揭貸款占各項貸款余額的比重也由2008年的9.82%上升至18.13%。在龐大的房貸規模和較高的占比背景下，存量房貸利率的調整對銀行的收入、息差等指標都會產生更大的影響，因此政府部門和商業銀行在決策時都必須更加謹慎。
嚴監管背景下，通過轉按揭等方式“借新還舊”的可行性較弱，銀行之間出現“惡性競爭”攬貸的概率較低。2009年各家銀行紛紛跟隨調降存量貸款利率，一大原因是為了爭奪或留存存量貸款客戶，不得不陷入“價格戰”。然而，目前的同名轉按揭業務已經被監管嚴令叫停。根據21世紀經濟報道2022年5月的內容，紹興銀行以“按揭貸款置換”為名推出轉按揭業務，隨即被總行和監管叫停。嚴監管背景下，銀行之間出現“惡性競爭”攬貸的概率較低，因此銀行主動下調存量貸款利率的意愿也會進一步降低。
當前經濟修復的緊迫性不及2008年，在各類政策合作協同的背景下，市場發展前景整體較為明朗。2008 年全球金融危機發生后，中國宏觀經濟承壓，商品房銷售大幅下滑。為應對國際金融危機可能產生的影響，支持居民住房消費、促進擴大內需，央行下調了商業性個人住房貸款利率下限。然而當前伴隨疫情沖擊消退、各地穩增長計劃積極出臺并快速落地，消費預期持續改善，開年信貸投放積極，經濟增長修復的前景較為明朗，下調存量貸款利率的緊迫性并未達到2008年的程度。
下調存量房貸利率面臨挑戰
雖然下調存量房貸利率有助于降低居民部門的負債壓力，為擴大消費提供了基礎，但客觀上仍然存在下述兩大挑戰，制約這一方案的推行：
銀行息差壓力會制約存量房貸利率調整
銀行凈息差已經處于歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間，有礙其經營的穩健性和可持續性，長遠來看可能會影響銀行業高質量服務實體經濟的能力。2022年12月，我國商業銀行整體凈息差為1.91%，已下行至歷史較低水平，是2010年有記錄歷來的歷史最低值，也是首次突破2%的水平。此外，2022年5年期LPR累計下調了35bps，今年已經面臨較大的LPR重定價壓力，考慮到政策刺激信貸需求、鼓勵銀行向實體讓利，LPR在2023年仍存調降空間，因此，在低息差和LPR下調的雙重壓力下，壓降存量房貸利率會進一步增加銀行經營難度，長期來看甚至可能會影響市場對銀行盈利能力的預期，進而影響銀行業經營的穩定性和服務實體經濟的能力。
新發個人住房按揭貸款利率自2011 年后經常高于貸款基準利率，考慮到按揭攤還、貸款早償等因素，我們測算目前存量按揭貸款利率較LPR加點幅度高出約40bps。我們統計了2009年以來新發個人住房按揭貸款利率、當期貸款基準利率以及凈增規模，自2011年起，絕大多數時期按揭貸款利率高于基準利率。考慮到按揭攤還、貸款早償、房屋置換等因素，越接近當前時點所發放的貸款，剩余比重就越高；相應的，其當時所定的加點幅度對于全體按揭貸款的平均加點幅度的權重也就越高。我們基于這一邏輯結合央行公布的個人購房貸款新增數據，模擬測算得到目前存量貸款按揭利率較LPR的加點幅度高出約40.19bps。（注：此處測算假設所有時間點貸款償還節奏均勻不變，但實際情況中受到經濟環境影響等在不同年份貸款早償意愿會發生變化，因此實際情況較測算會存在一定誤差）
結合上述測算結果，如果存量按揭貸款下調40bps，商業銀行年利息收入或將減少388-776億元，對應息差下滑1.6-3.2bps。若將存量按揭貸款實際執行利率高于LPR的部分全部降至LPR水平，但LPR以下的不調整，那么加權平均降幅可能達到50bps，對應銀行利息收入減少1940億元。然而這一情況比較極端，實際操作中更可能針對部分城市實施、申請要求較為嚴格（如存量房貸筆數、個人征信記錄等限制因素），且采取階梯式或差異化下調，因此我們假設最終符合下調要求的按揭貸款占全部貸款的25-50%之間，加點下降幅度保守估計為40bps，則對應銀行按揭貸款利息收入減少388-776億元，對應息差下滑1.6-3.2bps。
方案設計復雜，落地難度大
存量房貸規模較大，不同地區、不同時點簽訂的合同條款也存在較大的差異，如何制定合適的政策兼顧效率與公平，如何確保政策順利落地都存在較大的挑戰。下調存量房貸利率顯然不能簡單的“一刀切”，基于購房時間、購房地點的不同，存量房貸合同的條款也有較大的區別，需要制定差異化的存量房貸利率調整方案，延續“因城施策”的政策思路，但在實踐中也容易帶來套利空間。此外，一二線城市之間如何調節，新老貸款之間如何調節，這些問題如果不能妥善處理，都有可能引發新的不公平。
存量房貸利率會下調嗎？
綜合前述分析，目前經濟增長仍在有序恢復，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時不急于下調存量房貸利率。伴隨疫情沖擊消退、各地穩增長計劃積極出臺并有序落地，消費預期持續改善，經濟增長修復的前景較為明朗。后續居民端的收入預期改善、風險偏好提高，也會轉向回報率更高的投資渠道，提前還貸潮料將逐步結束，下調存量貸款利率的緊迫性尚且可控。
但我們也不能完全排除下調的可能性，參考2008-2009年的經驗，如果存量房貸利率調降，預計在方案設計上會更加靈活精準，確保銀行釋放的利息收入控制在合理范圍內。考慮到降低存量按揭貸款利率可以減輕居民負債端壓力，有利于刺激消費，推動住房銷售盡快復蘇，具有一定現實意義，因此我們也不能完全排除下調的可能性。參考2008-2009年的經驗，如果存量房貸利率調降，預計在方案設計上會更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經營壓力：有可能對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優惠門檻，從存量房貸數目、個人征信情況等角度確定優惠政策的受用群體。