文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 鄧鑫妮
遠(yuǎn)渡香江沒有成功，珠江城市服務(wù)即將在A股跨步上市。
(資料圖片僅供參考)
歲末，珠江股份（600684.SH）披露了一份資產(chǎn)變動(dòng)草案，撇下經(jīng)營(yíng)乏力的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而投向物管和文體開發(fā)，一場(chǎng)換賽道的資產(chǎn)騰挪戲碼徐徐展開。
這起變動(dòng)外界早有預(yù)期，早在去年11月珠江股份就已經(jīng)通告了資產(chǎn)置換的事情，即將所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債與廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“珠實(shí)集團(tuán)”）、廣州珠江健康資源管理集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“珠江健康”）合計(jì)持有的珠江城市服務(wù)100%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，差額部分以債權(quán)及現(xiàn)金補(bǔ)足。
而這，也未嘗不是珠江城市服務(wù)的上市陽(yáng)謀。
2021年6月，珠江城市服務(wù)赴港IPO，而就在同一時(shí)間，另一家位于廣東的國(guó)資物企越秀服務(wù)成功在港交所掛牌。
事情并未朝著珠江城市服務(wù)期望的方向行進(jìn)，六個(gè)月后招股書失效，本以為上市之路已經(jīng)告一段落，轉(zhuǎn)而又被上市公司珠江股份相中欲收入囊中。
物企借殼上市已經(jīng)屢見不鮮，中天服務(wù)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)，以及改名后一直努力剝離重資產(chǎn)的招商積余，都已經(jīng)在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)身。珠江城市服務(wù)也不遠(yuǎn)了。
曲線上市
既保住了上市的殼子，又讓珠江城市服務(wù)借道上市，資產(chǎn)置換后，珠江股份主營(yíng)業(yè)務(wù)將變更為物業(yè)管理及文體運(yùn)營(yíng)。
珠江城市服務(wù)被正式納入珠江股份前，由珠實(shí)集團(tuán)和珠江健康分別持股95%和5%，往上穿透則是廣州市人民政府和廣東省財(cái)政廳。
與此同時(shí)，珠江股份由珠實(shí)集團(tuán)直接持股31.1%，因此珠江股份從珠實(shí)集團(tuán)手中購(gòu)置股份涉及關(guān)聯(lián)交易。
整體來(lái)看，珠江股份置入珠江城市服務(wù)100%股權(quán)，對(duì)價(jià)約7.78億元。經(jīng)收益法評(píng)估，擬置入資產(chǎn)的所有者權(quán)益的賬面值約為3.78億元，收益法評(píng)估值約7.78億元，評(píng)估增值4億元，增幅105.8%。
若是從珠江城市服務(wù)2021年的盈利能力來(lái)衡量，這筆交易的收購(gòu)市盈率約為11倍，位于收并購(gòu)的常見區(qū)間。
不過(guò)過(guò)往的業(yè)績(jī)顯示，珠江城市服務(wù)2021年出現(xiàn)了“增收不增利”的情況。截至2020年、2021年及2022年前8個(gè)月，珠江城市服務(wù)合并凈利潤(rùn)約為6780萬(wàn)元、6700萬(wàn)元和4650萬(wàn)元；期間營(yíng)收分別為9.44億元、11.9億元、8.05億元。
出于業(yè)績(jī)考慮，珠實(shí)集團(tuán)還對(duì)這筆交易的后續(xù)作出承諾：2023-2025年度，珠江城市服務(wù)每年度的凈利潤(rùn)（以經(jīng)審計(jì)的扣除非經(jīng)常性損益后屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為準(zhǔn)）分別不低于6800萬(wàn)元、7400萬(wàn)元、7900萬(wàn)元。
珠江城市服務(wù)雖然背靠國(guó)資，但其仍面臨著不小的外拓壓力。
物業(yè)管理板塊為珠江城市服務(wù)母公司及下屬20家子公司，主要包括城市公建服務(wù)、城市生活服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)。2020年、2021年及2022年8月止，其在管面積分別為2580萬(wàn)平方米、2730萬(wàn)平方米、2680萬(wàn)平方米，2022年規(guī)模萎縮。
另一部分業(yè)務(wù)則是文體運(yùn)營(yíng)板塊，主要由珠江城市服務(wù)的子公司珠江文體及其下屬公司經(jīng)營(yíng)，業(yè)務(wù)類型包括體育館管理服務(wù)跟體育館運(yùn)營(yíng)及配套服務(wù)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，珠江文體已簽約管理體育館/項(xiàng)目20家，簽約建筑面積約為185萬(wàn)平方米。
值得一提的是，珠江城市服務(wù)遞表前夕，包括珠江文體、珠江物管、城鎮(zhèn)物管、怡康物管、穗華物管在內(nèi)的一批公司才被劃到珠江城市服務(wù)旗下。
棄房轉(zhuǎn)型
“受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、人口結(jié)構(gòu)變遷以及城市化速度逐步下降等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)整體發(fā)展速度減緩，增加公司盈利的不確定性?！?/p>
原本的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)顯露疲態(tài)，珠江股份的營(yíng)收波動(dòng)，重心轉(zhuǎn)移似乎只是時(shí)間的問(wèn)題。
截至發(fā)稿，珠江股份每股報(bào)價(jià)3.92元，總市值33.46億元。
除了從珠實(shí)集團(tuán)和珠江健康收購(gòu)珠江城市服務(wù)，珠江股份還將置出珠江股份持有的與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的控股公司股權(quán)、參股公司股權(quán)、應(yīng)收參股公司與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的債權(quán)、為開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)行的公司債券等，最終作價(jià)28.04億元。
在合并報(bào)表的歸屬于母公司所有者權(quán)益層面，資產(chǎn)組的凈資產(chǎn)的賬面值為21.8億元，評(píng)估值為28.04億元，評(píng)估增值6.2億元，增值率為28.52%。
2022年，珠江股份收入驟降，連帶著凈利潤(rùn)也跌倒了谷底。2020年、2021年及2022年前八個(gè)月，珠江股份營(yíng)收24.75億元、36.07億元、3.81億元。2022年1月-8月，其凈利潤(rùn)虧損約16.37億元。根據(jù)公告測(cè)算，若是置入珠江城市服務(wù)資產(chǎn)，其虧損將縮小至1.7億元。
同時(shí)，輕資產(chǎn)物管業(yè)務(wù)注入后，其資產(chǎn)負(fù)債率也將進(jìn)一步縮小。2021年及2022年前八個(gè)月，珠江股份資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.4%和93.31%，交易后則分別降至82.52%和82.66%。
即便如此，若是以物業(yè)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債水平來(lái)看，負(fù)債率仍然不低。珠江股份解釋道：主要是由于截至2021年末、2022年8月末，上市公司借入的應(yīng)付債券仍未全部清償。本次重組完成之后，上市公司將會(huì)根據(jù)與債務(wù)人協(xié)商后的還款計(jì)劃清償上述債券剩余部分。