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市場(chǎng)下行期，房企銷售目標(biāo)完成率步入近5年同期最低水平。
來(lái)自中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2022年目標(biāo)完成率均值為73.6%，低于2021年同期的93.4%。此前數(shù)年該數(shù)值更是始終保持在100%以上。
正如易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在2022年年末演講中所說(shuō)：“過去這么多年高歌猛進(jìn)奠定的行業(yè)規(guī)模，在一年之間就重回2015年。”
從最近5年房地產(chǎn)企業(yè)銷售目標(biāo)平均增長(zhǎng)率來(lái)看，也是呈逐年下滑趨勢(shì)：2022年房企銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率均值為-0.24%，這是5年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)情況；相比2021年同期減少了12個(gè)百分點(diǎn)。
“未來(lái)三至五年全國(guó)商品房銷售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。”克而瑞預(yù)計(jì)，2023年企業(yè)整體業(yè)績(jī)預(yù)期勢(shì)必將更為謹(jǐn)慎，不排除有更多房企不再公布年度目標(biāo)。
令人期待的是，隨著融資端和市場(chǎng)端政策齊發(fā)力，銷售端作為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的重要方面會(huì)隨之改善。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)時(shí)間或在2023年二季度改觀。
房企目標(biāo)完成率不足70%
2022年，即使公開披露目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，規(guī)模房企實(shí)際業(yè)績(jī)完成情況也遠(yuǎn)不及預(yù)期。
在15家公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，只有越秀地產(chǎn)2022年銷售目標(biāo)完成率超過100%，銷售目標(biāo)完成率超過90%的房企有綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)(行情002244,診股)，招商蛇口(行情001979,診股)銷售目標(biāo)完成率為88.7%，這些房企都在房地產(chǎn)行業(yè)低谷期維持了穩(wěn)定的銷售業(yè)績(jī)。
在中指研究院的榜單上，2022年全年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售額3003.2億元，位居行業(yè)第5位；招商蛇口以2926.3億元銷售額排名第7位；濱江集團(tuán)銷售額為1539.3億元，位列榜單第13位；越秀地產(chǎn)排名16位，2022年銷售額為1264億元。
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，截至2022年12月末，多數(shù)企業(yè)目標(biāo)完成率不足90%，龍湖、中國(guó)金茂銷售目標(biāo)完成率不足70%，建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、銀城國(guó)際等房企的銷售目標(biāo)完成率不足60%，且絕大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成率均大幅低于2021年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期降幅大于20%。
“這是預(yù)料之中的。”某房企內(nèi)部人士說(shuō)，市場(chǎng)好時(shí)閉口不提銷售目標(biāo)，卻從沒放棄對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)的要求，當(dāng)下如此嚴(yán)峻的生存環(huán)境再提銷售目標(biāo)就是典型的“嘴上強(qiáng)硬，心里發(fā)虛”，現(xiàn)在銷售額多少已不重要，我們更關(guān)心銷售去化和資金回籠，以保證“活下去”。
對(duì)于2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況，興業(yè)銀行(行情601166,診股)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委預(yù)測(cè)，在2022年低基數(shù)基礎(chǔ)上，今年銷售增速可能是同比零增長(zhǎng)。從中期趨勢(shì)看，每年新增銷售房屋面積會(huì)出現(xiàn)溫和萎縮現(xiàn)象，大概每5年會(huì)少5億平方米。因當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)新開工量下降較快，對(duì)住宅市場(chǎng)中期潛在供給能力造成影響。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，除了保在建項(xiàng)目外，也需要逐漸開始重視保新增項(xiàng)目。
市場(chǎng)正在加快筑底
受多重因素影響，市場(chǎng)及購(gòu)房者信心恢復(fù)仍需時(shí)日。
雖然2022年不少房企銷售額受大環(huán)境影響直線下滑，但相比百?gòu)?qiáng)房企銷售額平均下降40%的幅度而言，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)的銷售額能夠保持規(guī)模正增長(zhǎng)，建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份(行情600325,診股)、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)銷售額同比降幅控制在10%以內(nèi)實(shí)屬不易。
“去年是房企遭遇縮表出清生死戰(zhàn)的一年，現(xiàn)在則是靜待市場(chǎng)回暖、‘保交付’，這才是重點(diǎn)，銷售目標(biāo)已經(jīng)不重要了。”上述某房企內(nèi)部人士說(shuō)。
受制于銷售與融資雙向擠壓，2022年房企普遍調(diào)整了投資策略，拿地規(guī)模大幅收縮。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比下降48.9%，全年整體拿地低迷；拿地百?gòu)?qiáng)的門檻值為48億元，較2021年同期下降了50%；在集中供地市場(chǎng)上，地方國(guó)資成為拿地主力，拿地金額占比達(dá)到42%，超過了央企、國(guó)企的37%，民企占比僅為16%，混合所有制企業(yè)占比為5%。
不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加快筑底。
2022年11月以來(lái)，包括“金融16條”“六大行萬(wàn)億元授信”“三箭齊發(fā)”在內(nèi)的多項(xiàng)重磅政策落地，中央層面再次定調(diào)“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，提出“促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展”，多項(xiàng)利好政策同步覆蓋需求端與供應(yīng)端。且政策疊加效應(yīng)，已在市場(chǎng)端形成了一定反饋。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年元旦假期，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交面積較去年元旦假期增長(zhǎng)超兩成。一線城市中，除深圳外，北京、上海、廣州三地的成交量均比2022年元旦假期有所增長(zhǎng)；二線城市中，武漢、沈陽(yáng)、杭州的成交量也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，其中，武漢新房成交面積26.8萬(wàn)平方米，比去年元旦假期增長(zhǎng)284%，不過大多數(shù)三四線城市購(gòu)房情緒仍在低位。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)的主要原因，除了被疫情壓抑的購(gòu)房需求集中釋放外，政策逐步顯效的影響也在加大。
陳文靜表示，2023年各地因城施策力度有望進(jìn)一步加大，特別是核心一二線城市或繼續(xù)降低購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門檻，其中二線城市政策有望全面放開，一線城市政策空間亦較大，核心城市市場(chǎng)或率先企穩(wěn)，企業(yè)應(yīng)積極營(yíng)銷加速回款。
億翰智庫(kù)宏觀首席分析師張化東認(rèn)為，即便融資端和市場(chǎng)端政策齊發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)3-5年的總量也難以回到此前水平，全國(guó)商品房成交將圍繞14億平方米中樞窄幅波動(dòng)，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資大概率仍將維持負(fù)增長(zhǎng)，是一個(gè)市場(chǎng)筑底年份，也是行業(yè)新平臺(tái)的誕生期。