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2022 年落幕，回顧這一年，市場銷售驟然遇冷，融資端口幾近枯竭，資金鏈承壓前所未有，行業(yè)遭遇集體陣痛；這一年，違約不斷，房企暴雷、項(xiàng)目停擺、延期交付、爛尾樓比比皆是。 展望2023 年，千帆過盡，向新而行。政策助力樓市回暖之際，樓市復(fù)蘇未來可期。
市場遠(yuǎn)超預(yù)期的深度調(diào)整讓房企在重壓之下“活下去”，成為行業(yè)共同心聲。
房企花式突圍
難抑樓市頹勢
伴隨2022年的樓市跌宕起伏，房企困境突圍眾生相各盡不同。圍繞去化，有房企使盡渾身解數(shù)忙促銷，其中不乏以商改住、棚改住等名義變相銷售商品房。2022年8月份，經(jīng)過調(diào)查，中國房地產(chǎn)報(bào)刊發(fā)題為《“商改住、售后返租”重返濟(jì)南樓市 品牌房企“染指”其中》的調(diào)查報(bào)道，文章披露，自2019年1月1日起，山東濟(jì)南正式實(shí)施“禁止在商業(yè)金融用地中設(shè)計(jì)‘商務(wù)公寓’房屋類型”等規(guī)定，這意味著為遏制商務(wù)公寓無序擴(kuò)張?jiān)O(shè)置一道“防火墻”。實(shí)際卻是，濟(jì)南多個(gè)商務(wù)金融地塊新建樓盤，依然有公寓及“擦邊產(chǎn)品”供應(yīng)入市，套路營銷加持，“禁寓令”陷入執(zhí)行難尷尬。
而被指套路營銷的售后返租一直飽受詬病，其模式潛在風(fēng)險(xiǎn)已波及濟(jì)南市多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由此引發(fā)的租金兌付難、項(xiàng)目爛尾等風(fēng)險(xiǎn)不斷。有房企因此被濟(jì)南相關(guān)執(zhí)法部門通報(bào)，并被計(jì)入企業(yè)不良行為檔案。
在此之前，有房企涉嫌將棚戶區(qū)改造中的村民安置房當(dāng)作商品房進(jìn)行出售，凸顯開發(fā)商急于資金“回籠”之意。2022年3月份，本報(bào)刊發(fā)題為《山東臨邑重點(diǎn)棚改項(xiàng)目“變形記”》調(diào)查報(bào)道，位于山東臨邑縣城南一處名為宏泰家園樓盤，施工現(xiàn)場明明標(biāo)注的是同德苑棚改房，售樓處卻始終堅(jiān)稱開發(fā)的是商品房。對此，臨邑縣住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，宏泰家園是經(jīng)“棚改房”變更而來的商品房。
但在蹊蹺變更前，該樓盤曾為山東臨邑縣邢侗街道馬天佑、鄧家井、孫洼等三村909戶村民安置房（即同德苑棚戶區(qū)改造）項(xiàng)目。
樓市行情不佳，對于開發(fā)商而言，但凡能“回血”，各種花式營銷奇招頻出。2022年11月份，本報(bào)刊發(fā)題為《北京另類“非改租”的灰色地帶：10余萬元起售 簽20年長租合同 贈永久使用權(quán)》調(diào)查報(bào)道，在北京市通州、大興及順義等區(qū)，一些打著“非改租”名號的房地產(chǎn)項(xiàng)目，被開發(fā)商以簽訂“長租約、酒店托管、售后返租、房產(chǎn)贈與”等方式，引導(dǎo)消費(fèi)者一次性付清全部租金，變相實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。
盡管政策從多維度持續(xù)強(qiáng)化監(jiān)管，但以租代售依然成為部分項(xiàng)目開發(fā)商加快資金回籠的路徑選擇。
為了去化，有房企還打起了民生“菜籃子”招牌的主意，試圖吸引投資者目光。2022年12月份，本報(bào)刊發(fā)題為《資本搶灘萬億農(nóng)批市場 多地布局競相加速 風(fēng)口還是風(fēng)險(xiǎn)？》調(diào)查報(bào)道，全國多地農(nóng)批市場在被貼上“智慧、重點(diǎn)、民生”項(xiàng)目標(biāo)簽后，打造一站式現(xiàn)代化涉農(nóng)流通平臺應(yīng)運(yùn)而生，一批農(nóng)批城、農(nóng)商城、農(nóng)貿(mào)城、交易中心如雨后春筍般冒出，這些項(xiàng)目約九成集中于縣域周邊地帶，普遍以“市場+商鋪”為開發(fā)模式快速推進(jìn)。
農(nóng)批項(xiàng)目井噴背后，市場商鋪銷售被推至臺前，多以當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)招商引資項(xiàng)目、民生菜籃子工程為宣傳噱頭，將普通商鋪粉飾成極具投資價(jià)值“黃金旺鋪”，甚至刻意渲染成“一鋪難求”的稀缺房源，引導(dǎo)商戶和投資者購買。
多策并施助力
樓市筑底企穩(wěn)
2022年臨近年尾，樓市政策不斷迭新。
遵循“房住不炒”主基調(diào)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡被多次重點(diǎn)提及。而所謂新模式，從供給側(cè)來說，就是租購并舉，比如發(fā)展保租房、長租房等，一些地區(qū)正通過實(shí)際行動，見證著這一市場發(fā)展軌跡。2022年10月份，本報(bào)刊發(fā)題為《天津“解綁”樓市：更好滿足和釋放多元化住房需求》的調(diào)查報(bào)道，2022年10月9日，天津市發(fā)展和改革委員會發(fā)布《住房保障租賃補(bǔ)貼有關(guān)政策問題的通知（征求意見稿）》社會征求意見公告。
在此背景下，天津市住建部門精準(zhǔn)分析房地產(chǎn)業(yè)面臨的形勢，圍繞“地、人、房”三個(gè)要素，全面梳理土地供應(yīng)、分布、出讓等現(xiàn)狀，科學(xué)分析存量人口、增量人口和外來人口購房需求。按照保障性租賃住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房及商品住房錯(cuò)位互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)住房市場和住房保障兩個(gè)體系均衡發(fā)展。
在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，租購并舉讓房地產(chǎn)進(jìn)一步回歸居住屬性，對天津房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有較強(qiáng)示范作用，不僅減緩地方政府在存量房配建方面的財(cái)政壓力，還能增加保障性租賃住房供給，對改善預(yù)期亦將帶來積極影響，有利于房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定。
“把原本被抑制住的購房需求給釋放出來，一些地方采取的引導(dǎo)鼓勵(lì)做法同樣值得稱道。”2022年10月份，本報(bào)刊發(fā)題為《“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房”河北樣本：以城鄉(xiāng)融合助力鄉(xiāng)村振興》的調(diào)查報(bào)道，早在2016年3月初，河北省政府印發(fā)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干措施》，從支持農(nóng)民進(jìn)城購房等10個(gè)方面提出了化解房地產(chǎn)庫存的政策措施。彼時(shí)，該政策出臺釋放緩解去庫存壓力和城鎮(zhèn)化不足的信號強(qiáng)烈。其目的旨在激發(fā)和釋放農(nóng)村消費(fèi)潛能，通過挖掘農(nóng)民購房潛力，加快推進(jìn)去庫存，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)市場下行壓力。
鼓勵(lì)支持農(nóng)民進(jìn)城購房意義還在于，就是要把潛在市場需求釋放出來，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，滿足新市民住房需求，是促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的必然路徑。也是為補(bǔ)齊縣域城鎮(zhèn)化短板，更好推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。
不難發(fā)現(xiàn)，各地由一城一策激發(fā)購房需求轉(zhuǎn)向保交樓紓困，房地產(chǎn)行業(yè)韌性再度得到驗(yàn)證。尤其疫情后一攬子紓困政策陸續(xù)推出，消費(fèi)動力提振，住房剛需、改需等都將得到支持。隨著政策落地及顯效，房地產(chǎn)市場亦有望逐漸進(jìn)入恢復(fù)通道。