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深圳樓市最值得注意的漩渦出現(xiàn)了，以業(yè)主接到銀行電話為信號(hào)。
三天前，估計(jì)有不少深圳的朋友已經(jīng)看到這么一條關(guān)于深圳房子被銀行催補(bǔ)繳擔(dān)保金的微博。
博主是百萬(wàn)粉絲的數(shù)碼大V，買了深圳某處小區(qū)房產(chǎn)，銀行來(lái)電提醒，因?yàn)樯钲谫J款的房子評(píng)估價(jià)下降，讓還一些本金進(jìn)去。
博主頭一回聽(tīng)說(shuō)評(píng)估價(jià)下降了，要還本金進(jìn)去的，粉絲也覺(jué)得是詐騙電話。
但博主很快就澄清是真的，不過(guò)他買的小區(qū)比較特殊，最近半年買的小區(qū)成交價(jià)大跌，沒(méi)有參考性。
從微博內(nèi)容來(lái)看，有三個(gè)信號(hào)是非常值得重視的。
1、深圳的房子也能接到銀行催補(bǔ)繳擔(dān)保金，說(shuō)明市場(chǎng)成交價(jià)已經(jīng)跌得超出了銀行的承受范圍，也回調(diào)得比很多人想象的都多。
2、博主的房子最近半年成交價(jià)大跌，相信深圳回調(diào)得厲害的房子，還有很多很多。
雖然博主解釋自己買的樓盤比較特殊，最近半年成交價(jià)大跌
但是今年深圳的房子回調(diào)了多少，哪些房子回調(diào)得最明顯，英雄都有盤點(diǎn)過(guò)，相信大家都有印象。
比如金茂禮都、長(zhǎng)城大廈、八卦嶺宿舍、領(lǐng)航城小區(qū)、頤安都會(huì)中央、龍悅居等等，都是實(shí)打?qū)嵉某山换芈洹?/P>
回落明顯的小區(qū)不說(shuō)百分百會(huì)接到銀行補(bǔ)款的電話，如果繼續(xù)回落，也是有可能接到的。
3、博主是因?yàn)榉孔拥脑u(píng)估價(jià)下降了而接到電話，說(shuō)明銀行已經(jīng)重估了市場(chǎng)價(jià)，重新錨定了估價(jià)體系，甚至有可能已經(jīng)不再以指導(dǎo)價(jià)為錨點(diǎn)。
因?yàn)槭袌?chǎng)成交價(jià)或者評(píng)估價(jià)已經(jīng)比指導(dǎo)價(jià)低得多多了，指導(dǎo)價(jià)指導(dǎo)銀行的意義大大減少。
4、是催補(bǔ)資金是擔(dān)保金，說(shuō)明銀行房貸合同的補(bǔ)充特殊條款已經(jīng)觸發(fā)。
只有特殊情況下才能觸發(fā)的條款，很多人都沒(méi)留意過(guò)的條款生效，也說(shuō)明基本上已經(jīng)不是特殊情況了，而有可能是普遍情況，甚至是整體情況。
所以，并非像博主所說(shuō)的，不具備參考性，而是大部分業(yè)主都要重視一下。
而且雖然博主提示，他的案例不具備參考性，但是評(píng)論區(qū)也有粉絲留言接到相同的電話。
從博主的內(nèi)容來(lái)看，三個(gè)信號(hào)中，更值得注意的是第二個(gè)。
之前說(shuō)指導(dǎo)價(jià)是業(yè)主的托底價(jià)，業(yè)內(nèi)只當(dāng)一句玩笑。
市場(chǎng)上有很多人都當(dāng)段子來(lái)看。
現(xiàn)在看來(lái)，指導(dǎo)價(jià)更深層的邏輯，真的就是托住二手房的底線。
銀行放貸有參考依據(jù)，評(píng)估價(jià)有參考依據(jù)，基本不會(huì)偏離指導(dǎo)價(jià)太多。
現(xiàn)在評(píng)估價(jià)已經(jīng)下跌了，那么放貸的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)更新，有沒(méi)有指導(dǎo)價(jià)指導(dǎo)銀行放貸，意義已經(jīng)不大了。
但是評(píng)估價(jià)下調(diào)就會(huì)引起房子價(jià)值（抵押物價(jià)值）真正的減少而觸發(fā)房貸合同的補(bǔ)充條款，業(yè)主需要給銀行補(bǔ)充足夠的擔(dān)保才行。
所以，指導(dǎo)價(jià)沒(méi)動(dòng)，市場(chǎng)成交價(jià)有參考，暫時(shí)大部分的存量貸款還沒(méi)表現(xiàn)出什么問(wèn)題。
但這就讓很多人覺(jué)得很詫異。
明明堅(jiān)持還房貸不就行了，怎么還有這些約定。
一方面是因?yàn)楹芏嗳嗽谫J款的時(shí)候，并沒(méi)有怎么去了解房貸合同的補(bǔ)充條款。
實(shí)際上幾乎所有的銀行個(gè)人住房貸款合同都會(huì)有關(guān)于抵押房產(chǎn)價(jià)值減少需要向銀行補(bǔ)充額外擔(dān)保的約定。
而且條款的苛刻程度是包含“任何原因”導(dǎo)致抵押的房子減少，要么是補(bǔ)充額外的擔(dān)保，要么是立刻償還剩余貸款。
（大華銀行房地產(chǎn)抵押貸款合同樣本）
（匯豐銀行房地產(chǎn)抵押貸款合同樣本）
另一方面，深圳絕大部分業(yè)主都是年輕人，買房群體都集中在80后和90后身上，這幾年還更年輕化。
2017年美聯(lián)物業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳購(gòu)房者逾八成在45歲以下，平均年齡為36.6歲。
而2020年貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購(gòu)房報(bào)告》顯示，深圳平均購(gòu)房年齡為33.2歲。
實(shí)際上，這些業(yè)主沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)真正的房地產(chǎn)漩渦。
在人生成長(zhǎng)階段，一直伴隨著的是咱們國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，享受到的是深圳發(fā)展的超級(jí)經(jīng)濟(jì)紅利，并沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)太多的挫折。
這當(dāng)中也包括英雄。
當(dāng)年香港很多人上了天臺(tái)就是這個(gè)原因，并不是真正意義上的斷了月供。
所以，很多人覺(jué)得，堅(jiān)持還房貸就會(huì)沒(méi)事，未來(lái)可能扛住了月供，也有可能會(huì)扛不住擔(dān)保補(bǔ)款。
當(dāng)然，這也是特殊情況，大家可以不必過(guò)于擔(dān)憂。
但一到特殊時(shí)期，銀行的合同什么特殊條款也都是有可能觸發(fā)的。
以后無(wú)論投資還是自住，多少都帶點(diǎn)敬畏之心吧。