文/樂居財(cái)經(jīng)靳文雨

沉寂了很久的土拍市場，又出現(xiàn)了國資與民企聯(lián)合拿地的苗頭。

龍湖與漕湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展、蘇州常潤和黃橋國資、嘉盛和高鐵新城發(fā)展，以及擁有雙重股東背景的三元嘉業(yè)、青島海控鑫康置業(yè)等，在蘇州、北京、青島等各城市，開始重新演繹著合作拿地的模式。

(相關(guān)資料圖)

遙想去年四五月，集中供地拉開序幕，彼時(shí)群雄逐鹿，聯(lián)合拿地CP不斷出現(xiàn)，后來調(diào)控下市場冷清，合作拿地的越來越少。直至近期，地產(chǎn)融資回暖，國資與民企聯(lián)合體，似乎又開始出現(xiàn)。

只是，相比于此前那些名聲響亮的地產(chǎn)商，現(xiàn)時(shí)的聯(lián)合體，大多是一些本地小房企與當(dāng)?shù)貒Y、城投的組合。

地方國資市場信譽(yù)一向較好，融資和銷售方面都較為順暢，受到的市場沖擊較少，并且擁有充足的資金來源。而本地老牌房企具備開發(fā)操盤能力，能夠?yàn)榈胤絿Y平臺(tái)的開發(fā)銷售，提供有力支撐。

這兩者的合作，可謂是一拍即合。不過，在銷售未回暖的情況下，這種現(xiàn)象也并不能代表土地市場的回暖。

國資民企抱團(tuán)

與前幾次土拍類似，地方國資依然光環(huán)顯眼，成為了拿地市場的主力。而民企似乎也有所露頭，他們有些聯(lián)合地方國資，入場拿地。

青島剛剛結(jié)束的第四批次土拍，累計(jì)推出的涉宅用地共40宗，最終成交39宗，累計(jì)攬金約135億。

土拍中，青島海控鑫康置業(yè)（簡稱“海控鑫康”）以底價(jià)13.7億元，摘得黃島區(qū)九連山路東、珠江路南地塊，建設(shè)用地面積約6萬平方米，用途為住宅。

海控鑫康于今年12月5日剛剛成立，由青島海控橋頭堡開發(fā)建設(shè)（簡稱“海控橋頭堡”）和青島新通泰工程項(xiàng)目管理（簡稱“新通泰”）分別持股90%、10%。

股權(quán)穿透后，海控橋頭堡背后為青島市黃島區(qū)國有資產(chǎn)發(fā)展中心，新通泰背后的大股東則是榮泰建設(shè)集團(tuán)，是一家涉及建筑施工、工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)商，實(shí)控人為薛鵬。

類似的情況還有不少。早在10月底，蘇州第四批次集中供地中，就有民企朗詩、龍湖、路勁等品牌民企以聯(lián)合地方國資、城投拿地的方式積極參與。

其中龍湖聯(lián)合漕湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以底價(jià)19.6億元競得相城區(qū)經(jīng)開區(qū)春申湖路南、相八路西地塊，成交樓面地價(jià)16000元/平方米，屬于該批次中樓面地價(jià)最高的地塊。

而在北京，從十余個(gè)競爭者中擠出，最終拿下朝陽平房鄉(xiāng)45地塊的三元嘉業(yè)，也是國資與民營不同陣營的股東，合作成立的地產(chǎn)公司。

三元嘉業(yè)是一個(gè)北京樓市里的老開發(fā)商。它成立于2005年，其50%股權(quán)由北京市西郊農(nóng)場持有、25%股份由嘉德投資集團(tuán)持有、另外25%股權(quán)則歸屬于國信嘉業(yè)房地產(chǎn)旗下。

西郊農(nóng)場就是首農(nóng)旗下企業(yè)，由東北旺農(nóng)場和原西郊農(nóng)場合并重組而成。該公司房地產(chǎn)業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目，涵蓋各類保障性住房和普通商品房。

嘉德投資全資控股北京佰嘉置業(yè)集團(tuán)，則是一家民企；國信嘉業(yè)原來是門頭溝建設(shè)開發(fā)公司，后來于2004年改制為多元投資的民營企業(yè)，成為國泰土地整理集團(tuán)的控股子公司。三方加持之下，三元嘉業(yè)名頭不小。

除此之外，上月末，江蘇無錫第五批次土拍順利落幕，綠城管理聯(lián)合體以底價(jià)40.33億元競得無錫經(jīng)開區(qū)一地塊，它代資方持有項(xiàng)目公司1%股權(quán)，而無錫當(dāng)?shù)氐某峭豆拘露挤慨a(chǎn)，則持有項(xiàng)目公司99%股權(quán)。該宗地是無錫歷年來起拍地價(jià)最高的地塊，樓面起價(jià)2.08萬元/平方米。

另一邊的蘇州第五批集中供地，出讓的10宗地塊中，有4宗都是由“地方國資+民企”的組合競得。

如亨通地產(chǎn)和蘇州市吳江城市建設(shè)開發(fā)組成了聯(lián)合體，以底價(jià)12.74億元摘得太湖新城龐楊路南秋楓街西地塊，樓面價(jià)11502元/㎡。

另外，蘇州常潤房地產(chǎn)和黃橋國資聯(lián)合體、嘉盛和高鐵新城發(fā)展聯(lián)合體、太倉中惠房地產(chǎn)和相城高新聯(lián)合體等，均有所斬獲。

變味的合作

上一次，出現(xiàn)國資與民企合力角逐的盛景，還是集中供地開局的時(shí)候。

2021年5月，土地市場熱度持續(xù)升騰，各家房企面對(duì)剛改制后的集中供地，心里頭對(duì)后期市場形勢拿捏不準(zhǔn)，只能硬著頭皮頂上，高溢價(jià)擴(kuò)儲(chǔ)，期間聯(lián)合拿地者不計(jì)其數(shù)。

以北京為例，該城市推出30宗地，競買主體中就包含了42組聯(lián)合體，它們報(bào)名參拍的次數(shù)達(dá)到87次，其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合，報(bào)名了21宗地。

而被稱為京城“土拍黑馬”的卓越集團(tuán)，則以187億總價(jià)，一舉吞下朝陽區(qū)小店村，豐臺(tái)區(qū)張郭莊村，以及昌平中關(guān)村生命科學(xué)園、馬連店的3幅涉宅地塊。這三幅地塊是它聯(lián)合中交、首開拿下的。這也是彼時(shí)民企聯(lián)合國資的典型例子。

去年地產(chǎn)暴雷潮來臨之前，用“高考”來形容集中拍地并不為過，地塊數(shù)量多、資金需求大，采取何種方式拿到優(yōu)質(zhì)地塊，成為面前最棘手的難題。聯(lián)合拿地，無疑是一種最省力的解題思路。

在地價(jià)較高、寸土寸金的熱點(diǎn)城市，拿地資金動(dòng)輒幾十上百億，100%權(quán)益拿地風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。加之，集中供地對(duì)房企的現(xiàn)金流要求更加苛刻，報(bào)名地塊越多，競買保證金占用越多。

顯然，抱團(tuán)拿地的方式更加溫和，不僅可以分?jǐn)偼恋爻杀荆稚⑼顿Y風(fēng)險(xiǎn)，還能用更少資金撬動(dòng)銷售規(guī)模及市場份額。

對(duì)于新入城市或者較難進(jìn)入的網(wǎng)紅城市，選擇與熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅谋就练科螅蚺c財(cái)力雄厚的央企國企進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)中小房企抱團(tuán)，往往是一種明智的選擇，能降低企業(yè)進(jìn)入門檻。

如今，經(jīng)歷了地產(chǎn)深度調(diào)控期，國資與民企聯(lián)合拿地模式“重出江湖”，但與之前相比，仍有著較大的差別。

眼下民企跟國資合作，更多的是本地的小型房企與地方國資、城投的聯(lián)手。畢竟，地方國資市場信譽(yù)一向較好，融資和銷售方面都較為順暢，受到的市場沖擊較少，并且擁有充足的資金來源。

而本地老牌房企具備開發(fā)操盤能力，能夠?yàn)榈胤絿Y平臺(tái)的后續(xù)銷售，提供有力支撐。以聯(lián)合體的形式拿地能夠在一定程度上減輕國企壓力，也有益項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。

況且，10月上旬，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，明確“嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”。

這在一定程度上，限制了地方國資、城投的拿地舉措。他們?nèi)绻朐谕恋厥袌隼^續(xù)保持強(qiáng)度，與各城市的本地地產(chǎn)商合作，不失為一種節(jié)約成本的方式。

“回暖”緩慢

自去年2月推出“集中供地”以來，22個(gè)試點(diǎn)城市采用的是全年三批次競拍的模式。但在今年，這種整齊劃一的步調(diào)被打破了。

據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，12月以來，包括北京、南京、蘇州、徐州、武漢、無錫、長沙等城市都發(fā)布了第五批次集中供地，其中無錫、蘇州、徐州等地處于已完成狀態(tài)，甚至有些城市，連第六批次供地也

各個(gè)城市增加年底土地供應(yīng)的同時(shí)，傳遞出了土地市場政策優(yōu)化調(diào)整的信號(hào)。然而，即便放寬“集中供地”的要求，能夠在短時(shí)間內(nèi)回暖的城市也不多，僅有杭州、北京、上海等熱度城市及核心地塊能夠保持熱度。

今年以來，受市場環(huán)境影響，房企整體拿地節(jié)奏緩慢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月TOP50房企有接近9成沒有拿地，而在前11個(gè)月來看，投資“暫停”的房企依然超過30家。

土拍市場熱度也并不高漲，全年供地計(jì)劃難以完成。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月24日，22城計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地12875公頃，實(shí)際供應(yīng)土地面積7135公頃，供地計(jì)劃完成率僅55%。

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，11月以來監(jiān)管部門出臺(tái)了多項(xiàng)舉措。“金融16條”、房企融資“三支箭”的先后落地，對(duì)房企恢復(fù)正常的經(jīng)營、投資起到一定促進(jìn)作用。多城此時(shí)推地，或許也是想抓住政策窗口期，以提升土地市場熱度，助力完成全年財(cái)政目標(biāo)。

目前來看，銀行與房企簽約授信額度已經(jīng)超過4萬億元，多家企業(yè)也已發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃等，企業(yè)資金面有望進(jìn)一步改善。

但證監(jiān)會(huì)更明確強(qiáng)調(diào)，房企股權(quán)融資不得用于新增拿地、開發(fā)新樓盤等。這也就意味著，房企融資端利好短期內(nèi)對(duì)土地市場的折射作用將十分有限。

另一方面，土地市場能否持續(xù)回暖，關(guān)鍵仍要看地方樓市的銷售端是否給力。2022年11月，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降了14%，同比跌幅擴(kuò)至30%。與此同時(shí)，TOP100房企單月銷售規(guī)模同比降低25.5%，持續(xù)低迷狀態(tài)。

不可否認(rèn)，疊加疫情和收入的不穩(wěn)定性等因素，居民購房的收入預(yù)期、房價(jià)預(yù)期等因素尚未出現(xiàn)明顯修復(fù)，購房者置業(yè)觀望情緒仍然較重，房地產(chǎn)市場包括土地市場恢復(fù)或仍需一段時(shí)間。

因此，國資與民企聯(lián)手拿地，是否為土地市場回暖的信號(hào)，還有待時(shí)間來證明。