文/樂居財經李奕和

在上海普陀的蘇州河畔，一個備案均價超10萬/平方米的項目正拔地而起。它有一個與蘇州河同樣充滿底蘊的名字——招商蘇河璽。

【資料圖】

項目是招商蛇口6月初在上海首場集中供地中拿下的，62.5億元的土地成交價，讓它注定成為一個備受矚目的項目。

幾天前，招商蘇河璽首期270套房子，獲得了1030組認籌，認購率達381%。個人需繳納的認購金達人民幣130萬元。據悉，12月25日，項目上述270套房源將正式開盤銷售。

但外界或許并不知曉的是，招商蛇口已悄悄為這個當地紅盤，找來一位實力合作方。一家港資地產開發商。

北京產權交所披露信息顯示，12月12日，上海招普置業有限公司增資項目已完成，新世界（沈陽）房地產開發有限公司，以13.14億元的增資額投資持有了上海招普置業30%的股權。

增資前，上海招普置業由上海寶琛置業有限公司100%持有，后者為招商蛇口全資持有的子公司。這意味著，在增資完成后，招商蛇口于上海招普置業的持股下降至70%，仍是招商蘇河璽項目的最大持股方。

在持續重倉上海的動作之下，招商蛇口正在為所拿下的土地，找來實力資方加速項目的開發。

為63億普陀項目增資

招商蛇口是在拿下項目五個月后將其掛出的。

今年11月，招商蛇口在北京產權交易所為上海招普置業掛牌增資，擬募集資金對應持股比例或股份數為30%。當時與上海招普置業一起掛出的，還有上海招卓置業有限公司30%的股權。

僅一個月后，上海招普置業的30%股權，便被新世界以13.14億元的增資額成功拿下。

上海招普置業成立于2022年5月31日，注冊資本1000萬元。其開發操盤招商蛇口上海普陀區一項目地塊。

6月初，上海首批集中供地首日，招商蛇口曾以62.5億元的底價，摘得上海普陀區中山北社區C060202單元B3-16地塊。規劃為普通商品房用地，出讓面積3.61萬平方米，容積率為2.68，計容面積為9.68萬平方米，地上建筑限高100米。

地塊對開發商的門檻要求較高。當時出讓文件顯示，地塊內應設置不少于2560平方米的公益性設施，并配置建筑面積不少于3900平方米的幼兒園1所。

此外，地塊可分期支付國有建設用地使用權出讓價款的期限不得超過一年，其中第一期付款需在簽訂合同后的1個月內，按照不低于土地出讓總價款50%的比例（含定金）繳交。

拿下地塊后的招商蛇口，以招商蘇河璽命名該項目，已于12月6日取得首期270套房源的的預售證。該批房源將于12月25日正式開盤銷售。根據規劃，項目將建設11棟14-32層高層住宅。

無疑，在引入新世界增資該項目后，招商蛇口無論在土地款支付，抑或是后期建設的資金壓力都將有所減輕。

根據北京產權交易所的成交信息，同于12月12日，與上海招普置業一起掛出的上海招卓置業30%股權的增資事宜也已經完成。該增資項目由南通市鴻遠置業有限公司以600.438萬元的對價拿下。

上海招卓置業成立于2022年6月15日，注冊資本同樣為1000萬元。該公司是招商蛇口在上海青浦區另一地塊的項目開發主體。增資拿下上海招卓置業30%股權的南通鴻遠置業，由南通市海門區政府國有資產監督管理辦公室實際控制，屬于南通國資。

二度合作的考量

多次為上海項目公司引入投資方，并不是偶然。畢竟，在持續重倉上海的動作之下，招商蛇口亟需為所拿下的土地，找來實力資方加速項目的開發。

作為今年上海土地市場的大贏家之一，招商蛇口可謂賺足眼球。

上海的首輪集中供地中，招商蛇口及其聯合體成功攬下4幅宅地，拿地金額達117.68億元，為最大買家。隨后7月的上海第二輪集中供地，招商蛇口再次斥巨資164.78億元，與其聯合體奪得5幅地塊，排名上位列第二，僅次于保利發展。

樂居財經《地產K線》統計了解，今年1-11月，招商蛇口在北京、上海、深圳、杭州、重慶、南京、長沙等地拿地50宗，總建筑面積683.72萬平方米，付出的權益土地價款725.82億元。

而僅在上海一個城市，招商蛇口前11月就拿下10宗土地，權益土地價款216.35億元，占其總權益土地價款近30%。上海也憑此成為招商蛇口年內拿地數量最多、權益拿地金額最多的城市。

就整個行業而言，招商蛇口今年以來在土地投拓上的成績也不俗。克而瑞統計的數據顯示，2022年1-11月，招商蛇口以1436.3億元的新增土地價值位居第六，名列前茅。

至于為何在招商蘇河璽項目引入新世界，此前或也有兆頭。

招商蛇口在今年上海土地市場，多以聯合體的形式拿下土地。而在7月25日上海的第二輪集中供地中，招商蛇口就曾聯合新世界和保利發展，以34.2億元競得上海普陀區中山北社區C060202單元B2-18地塊。該項目地塊與招商蘇河璽，僅相隔一條東新路。

也就是說，短短幾個月里，這已是招商蛇口與新世界在上海的第二次合作。

事實上，就在4月26日，雙方已簽署戰略合作協議，將在內地和香港開展住宅開發、商業體打造、城市更新及舊改項目、股權及資產收購項目等多個領域的合作。

隨后的7月18日，新世界與招商蛇口聯合在深圳斥資百億的商業項目正式定名為"K11ECOAST"。該項目位于深圳市南山太子灣片區，總建筑面積為22.85萬平方米，計劃于2024年底開業。

在這一系列緊密的合作中，招商蛇口需要為其上海的項目引入資金推動開發，新世界則有著逆勢加倉內地的考量。

作為香港的實力開發商、商業標桿K11的締造者，早在8月份接受媒體采訪時，新世界行政總裁鄭志剛就曾說，中國的房地產市場已經見底，新世界明年計劃投資土地100億元。

9月份舉行業績發布會時，他表示，現在是內地房地產最好的投資時期。

這一戰略之下，新世界的內地投資動作持續不斷。

今年4月，新世界以19.02億元收購龍光系高速公路管理及營運資產。5月，新世界旗下新創建集團斥資22.9億元收購成都、武漢兩個城市的6項物流資產。

舊改領域更甚。去年下半年以來，新世界已在大灣區核心城市先后拿下廣州海珠區通海珠區聯星村舊改、廣州增城區荔城街夏街村舊改、廣州海珠"省二醫城改”、深圳光明光僑食品廠改造、深圳龍崗區188工業區改造等城市更新項目。內地擴張的步伐明顯加快。