文/樂居財經徐酒眠

“兒子長大了，就可以出去成家立業（上市）了”。

(資料圖)

萬物云（02602.HK）走向資本市場，郁亮、朱保全等一眾高管多次對外表態，萬物云需要“獨立去發展”，并強調“父母應該鼓勵孩子長大成人”。

物企獨立發展，也是曾經所有分拆物業上市的地產，都有過的愿景。不過，孩子離開父母學著獨當一面，但雙方的羈絆不會斷。

有人說，父母和孩子最好的關系，是彼此獨立又相互成長。投射到上市物企與關聯房企身上，則是發生在二者之間的關聯交易不斷。

一系列的關聯交易背后，是物業與關聯地產之間的利益輸送：物企從地產獲得項目與業務的輸送，而形成的相關數字，在未來也會變成投資收益呈現在地產母公司的報表中。

據樂居財經《物業K線》不完全統計，10月份以來，至少有9家上市物企，共刊發了10則關連交易公告。

受疫情、政策等因素影響，近兩年來房企銷售承壓、融資渠道收窄，現金短缺與債務風險成為主調。

在此情況下，物業成為房企紓困的重要工具。而關聯交易，也備受資本市場與投資者的警惕——其或成為物企反向“輸血”關聯房企的暗道。

財務擔保、直接借款、兜售資產、賣股引戰、抵押出售……物企反向“輸血”關聯房企的花樣百出。然而，房企的流動性窟窿不易填，出錢又出股的物企，也被資本市場與投資者“嫌棄”。

目前，以碧桂園服務為代表的多家物企，已明確喊出獨立宣言。不過地產行業寒意未散，物企走向獨立之路，或許還需要穿越漫長隧道。

關聯交易“暗渡陳倉”

進入第四季度，上市物企與關聯地產公司之間的持續關聯交易協議簽訂工作，也開始緊鑼密鼓地進行著。

據樂居財經《物業K線》梳理，10月份以來，上市物企披露的關連交易公告中，既有涉及向關聯地產公司收購資產，也有重續或修改關連交易協議。

房地產行業欣欣向榮之時，關聯交易多被打上“輸血”物業的標簽，但同時也能成為拔高物業資本估值的一股力量。

然而，在房企穿越寒冬的當下，關聯交易則可能成為物業向地產“輸血”的暗道，為資本市場和投資者所警惕。

一方面，如物業承接地產的車位代銷等業務，往往因為“獨家租售權及底價租售合作權”等，前者需要向后者支付高額的“保證金”。

今年年初，遠洋服務與遠洋控股關于車位銷售代理服務框架協議，約定的年度應付的保證金最高總金額將不會超過1億元，而10月14日的這則公告，則將金額調整至了4.5億元。

此外，寶龍商業與寶龍控股、德信服務與德信中國等，在今年上半年簽訂的車位代銷協議中，約定的年度保證金上限，也不是一筆不小的金額。

盡管這筆保證金被規定為“可退還”，不過也逃不開要被劃撥到關聯方賬戶的事實。而與關聯方資金往來過甚或過大，都可能成為一顆“雷”。

比如此前康橋悅生活與鑫苑服務，就因為車位代銷協議下，支付的高額保證金被質疑“關聯利益輸送”。

另一方面，物業與地產的關聯交易，一般會在前者的業績報告中轉換成關聯方應收款。而一旦關聯地產陷入流動性危機，拖欠還款，關聯方應收款成為壞賬，繼而被物業計提出去也是常規操作。

據克而瑞數據統計，2022年上半年，57家上市物企的應收賬款約為12.44億，同比增長40.7%。其中，佳兆業美好、融創服務、時代鄰里等物企，來自關聯方的應收款拖欠更加明顯。

多方向“明修棧道”

以關聯交易為名目業務往來，尚是物企與關聯房企雙方受益。

地產面臨債務危機，把手伸向關聯物企“變現”的戲碼，還在不斷上演。事實上，即使獨立分拆上市，物企還是難以被看作是獨立運營的主體，它們被財務擔保、被直接借款、被質押出售。

回溯近兩年的行業大事件，從恒大物業134億存款“消失”之謎揭開，是在為中國恒大做質押擔保流轉中，中國恒大無法按期還款被有關銀行強制劃扣。再到奧園健康刊發獨立調查主要結果，為中國奧園“墊款”代償債務一事被坐實。

這兩個事件，是房企陷入流動性危機時，直接違規劃用關聯物企資金的典型。當然，也有在規則允許下的操作。

今年7月，金科服務與金科股份簽訂多份協議，其中包括借款協議、銷售總協議、供應及安裝總協議及物業管理服務總協議，金科服務在前一筆交易中做甲方，后幾筆則化身乙方。

其中，金科服務向金科股份提供不超過15億元借款，最令人矚目。根據公告，借款日期自提款日期開始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。

直接借款之外，金科服務還被關聯方出售股權“變現”。去年12月，金科股份將手中約22%的金科服務股份轉讓給博裕投資，交易價格約為37.34億港元。

今年9月底，金科服務公告，將進一步賣身博裕投資。在這份公告披露，金科股份已將金科服務16.51%股份質押給了博裕，剩下的13.81%也已被質押，質權人未披露。

直接借款、股權出售、質押融資，金科服務可謂全方位在向金科股份“輸血”。

除了金科服務，此前藍光集團向碧桂園服務賣出物業，藍光嘉寶以退市離場。而今年4月份才躋身資本市場的力高健康集團，在上市8天后，就被控股股東質押了所持全部股權。

此外，去年10月，佳兆業美好也被佳兆業集團質押給了山高金融；佳源服務賣身金科服務的交易雖取消了，不過當時其相關股權也已被質押給了新鴻基公司旗下的新鴻基財務。

物企高喊獨立宣言

物企在走向獨立的過程中，要經過漫長的“斷奶期”。而在地產行業流動性危機持續的當下，物企在降低對地產的業務依賴性的同時，更重要的還是要擺脫關聯地產對其的“指揮權”。這也是上市物企走上獨立之路的關鍵。

今年7月底，碧桂園向資本市場配售融資，碧桂園服務股市被帶崩。碧桂園服務緊急召開投資者電話會議，管理層三令五申，表示“公司不存在對兄弟公司的擔保”、“不會成為下一個恒大物業”，直言“碧桂園服務作為一個有良好現金流造血能力的頭部輕資產型企業，是不需要犧牲來填坑的。”

今年的中期業績發布會上，碧桂園服務首席財務官、聯席公司秘書黃鵬再次表示：“我們不會去收購有關兄弟單位的關聯資產，但我們之間有持續性的、經常性的關聯交易。”

碧桂園服務之外，合景悠活、越秀服務、新城悅服務等上市物企的管理層，也在中期業績發布會上，對外強調了要獨立發展的目標。

據樂居財經《物業K線》統計，今年上半年，過半物企關聯方輸送面積不足5成，獨立性得以到凸顯。

數據現實，截至2022年6月30日，關聯方面積規模超過1億方的物企有4家，保利物業、中海物業、融創服務和華潤萬象生活，其來自關聯方的面積分別是2億方、1.98億方、1.41億方和1.16億方。

關聯方面積占比中，比重超50%的有11家，其中有5家物企60%面積來自關聯方輸送；關聯方面積比例低于50%的有23家，低于20%的有6家，與上一年末相比增加了2家。

與此同時，部分上市物企也在身體力行地“拒絕”向地產輸血。

其中，寶龍商業叫停收購寶龍控股位于上海的一處辦公大樓，省下了近9億元的收購金。

9月，新希望服務宣告取消與新希望地產在5月達成關聯交易意向。根據此前的協議，新希望服務獲得新希望地產提供的“獨家物業銷售權”，保證金每年最高2.3億元，若成功簽約，兩年多時間累計繳納6.9億元的保證金費用。

相關統計數據顯示，2022年第三季度，包括領地控股、鑫苑置業、天譽置業、俊發地產等12家房地產相關企業首次出現債券實質性違約。而在此之前，包括世茂集團、融信中國在內的幾家房企均已出現票據違約。

關聯房企在債務危機中飄搖，也為上市物企的獨立宣言蒙上了一層灰色。