文/樂居財經(jīng) 曾樹佳
許家印原想沖向世界的恒大足球場，卻落得退地回爐重造的命運。
如今，它的接手者終于塵埃落定。在今年第三輪供地中，廣州城投以底價31.55億接手，除去拿地成本外，后者還需額外投資44.08億建設(shè)該項目。
【資料圖】
不僅恒大，富力退還的花都中軸線地塊和華夏幸福退回的新隆沙地塊，也都被重新擺上了“貨架”。只不過，華夏幸福的那宗退地有了新歸宿，被華潤置地以38.58億接手；富力那宗退地因終止出讓，還得靜待新主人。
回顧過去一年，在土地雙集中、融資收緊的大環(huán)境下，“退地”現(xiàn)象不止在暴雷房企的身上出現(xiàn)，包括中小房企，甚至央企、港資房企也在偷摸退地。
對資金鏈脆弱的房企而言，留著土地只會不斷付出時間成本和資金成本，有百害而無一利，所以適當(dāng)選擇“割舍”退地，不失為一種上策。
而那些重新面市的回爐地塊，幾乎都做了不小調(diào)整，或放松出讓條件，或者主動降低出讓價格。但眼下，土拍場上早已沒有往昔的熱鬧，也就只有國資或城投公司敢出擊拿地，它們攬下回爐地塊，一來是撿漏，二來是兜底。
“舊貨”上架
兩年前，當(dāng)恒大以68億元底價，競得番禺謝村體育設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套地塊，即足球場用地的時候，地塊面積約50萬平方米，可建設(shè)用地面積超30萬平方米。
如今再次被擺上貨架，卻“縮水”了不少。回爐地塊總出讓面積22.87萬平方米，掛牌起拍價也減半至31.55億元。
出讓條件指向明顯，該體育用地的總投資額為65億元，其中除了已經(jīng)建設(shè)投資的20.92億元之外，競得人需繼續(xù)投資44.08億元，建成后無償移交給廣州市政府指定單位。這樣的要求，非國資承擔(dān)莫屬。
項目花落廣州城投，并不讓人感到意外。早在8月恒大宣布退地時，外界便傳出由它接手。看來，停工擱置一年多的足球場，已復(fù)工有望。
只是回望許家印“起高樓”的意氣風(fēng)發(fā)，不免會感慨現(xiàn)時的物是人非。
2011年廣州恒大首奪中超冠軍的慶功宴上，許家印就放言，將出資建設(shè)一個容納超過10萬人專業(yè)足球場。9年之后如其所愿，在廣州番禺拿到地塊之后，恒大便馬不停蹄地迅速開工建設(shè)。
按照設(shè)想，廣州恒大足球場項目座位超10萬個，規(guī)模將超越西班牙巴塞羅那隊主場諾坎普球場，是一個世界 級的球場。
“足球迷”許家印，親自參與了項目的設(shè)計方案。原方案是具象的蓮花造型，將中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代競技運動融于一體。后來被吐槽太“土”，于是又數(shù)易其稿，最終確定了“鉆石蓮冠”那個科技感十足的外觀。但這一切，都成過眼云煙。
恒大足球場項目地塊，只是今年廣州第三輪土拍中的幾宗回爐地塊之一。在此之外，華夏幸福退回的白鵝潭新隆沙地塊，被華潤置地收入囊中。
2020年，華夏幸福斥資68.39億拿下新隆沙地塊，它曾將新隆沙地塊，當(dāng)作“雙總部”戰(zhàn)略的起始點。彼時，平安加持、吳向東坐鎮(zhèn)，眼前的南線業(yè)務(wù)在白鵝潭逐漸拉開序幕。誰料后來這家河北房企突遇流動性危機，一切都戛然而止，只能以退地作為終局。
而后新隆沙地塊，被拆分成多個小地塊進行重新出讓，這次成功賣出的是112、119地塊，由華潤置地以38.58億的總價接手，樓面價約32680元/平方米。
該項目的工地上，可以看到華夏幸福建起的部分住宅樓棟。華潤大概率會直接沿用此前的主體結(jié)構(gòu)，但當(dāng)不同風(fēng)格的外立面覆蓋上去的時候，華夏幸福在項目上留下的印跡，將會被掩蓋。
不管是許家印，還是王文學(xué)，名下地塊重新被擺上貨架，總讓人噓唏不已。這些地塊見證了拿地者曾經(jīng)的輝煌與大手筆，卻也記錄著他們理想的消散。
而最受外界關(guān)注的退地進展，無疑當(dāng)屬去年宋都股份與祥生、寶龍之間的糾葛了。當(dāng)年7月，宋都突然宣稱，將放棄于5月競得的杭政儲出[2021]8號（運河新城板塊）（簡稱“8號地塊”）土地使用權(quán)。
據(jù)宋都自述，其全資子公司杭州紹輝競得8號地塊，隨即與祥生控股達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通，初步確定土地開發(fā)的基本合作模式，即以50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)。但此后，祥生單方面表示不再參與此次合作。
另一邊，宋都原本與寶龍商量好聯(lián)手開發(fā)杭州天目醫(yī)藥港，也中道夭折。因此，宋都短期內(nèi)面臨較大資金壓力，權(quán)衡之下，只能退地。此舉讓它已繳納的5000萬元保證金打了水漂，相當(dāng)于公司最近一期經(jīng)審計凈利潤的14.19%。
時間跨入2022年，吃瓜群眾也沒等來這兩家房企互相訴訟的判決，而這起“羅生門”事件，卻隨著這宗地塊被重新回爐，有了新關(guān)注點。
在今年杭州首輪集中供地中，宋都這塊退地被重新掛牌，甚至被搶到了"加時賽"。最終綠城以14.27億元競得，溢價率10.04%。
流動性壓力下，退地已成常態(tài)，而眼下諸多地塊再次被擺上貨架，民企身影漸隱，國資則仍然充當(dāng)競拍的主角。這是出險房企的自救使然，也是行業(yè)出于“保交樓”的考慮，而持續(xù)產(chǎn)生的現(xiàn)象。
回爐后降價
大部分重新面市的地塊，都調(diào)整、放松了出讓條件，或者降低價格。
在9月北京的第三輪土拍中，上年度流拍的房山區(qū)西潞街道地塊再度入市，便取消了配建保障性租賃住房條件、取消70/90面積限制后，最終以底價成交。
同月，浙江臺州玉環(huán)市北山片區(qū)一宗住宅地塊，又一次被擺上貨架，也提高了容積率、建筑密度、建筑高度，起始樓面價則由4680元/平方米，降為3984元/平方米，減少了房企的拿地與開發(fā)成本。
之所以會有這樣的讓步，是因為該地塊已經(jīng)第三次掛牌了。地塊于2019年8月首次出爐，卻因無人出價而流拍；去年年中，它二度進入土拍市場，由溫州新佰年置業(yè)競得，成交樓面價約6280元/平方米，溢價率34.2%，競得者須無償返還住宅建筑面積7050平方米。
但過高的出讓條件與成本，或許令拿地者望而生畏，才有了后來的退地舉措。因此，現(xiàn)時在流動性緊繃的大環(huán)境下，給予開發(fā)商多一點利潤空間，才能讓地塊順利出手。
這樣的例子并不少見。不久前，天津也掛牌了第三輪供地的17宗地塊，其中環(huán)城、遠郊的6宗回爐地塊，有4宗調(diào)整了價格，1宗小幅上漲，余者3宗皆下降。
除了津辰張(掛)2021-010號地塊，漲價600萬元之外，津西青楚(掛)2021-044號、津?qū)?掛)2020-001號、津武(掛)2021-021號，分別降價1.02億元、7570萬元、1.44億元，降幅不小。
基于回爐地“放松限制”“折價出讓”的特性，不少房企都對其比較感興趣。去年年底的南通土拍，甚至出現(xiàn)了先退地，等降價后再拿地的戲劇性一幕。
2021年11月，南通迎來年內(nèi)第二輪集中供地，其中的通州區(qū)CR2021-022商住地塊，因起拍價較低，引人關(guān)注。
早在開拍前，該地塊就已獲得3輪報價；開拍后，短短7分鐘內(nèi)沖上第34輪報價，觸頂上限地價并進入“現(xiàn)場搖號”環(huán)節(jié)。最終，由南通天威置業(yè)有限公司（下稱“天威置業(yè)”）競得，溢價率14.95%。
而這宗地，本質(zhì)上是一宗回爐地。在此8個月前，拿地的主體也是天威置業(yè)。彼時，地塊歷經(jīng)545輪激烈報價后，溢價率高達229.46%，并附有一系列嚴格的安置要求。眼見于此，南通天威置業(yè)決意退地、解除出讓合同。
后來殺個回馬槍，再度拿下這宗地，天威置業(yè)紙面上的拿地成本，節(jié)省了超2200萬元。它的這通操作，確實收獲不小，但業(yè)內(nèi)類似這樣的案例并不多見。
退地潮起
自去年以來，一幕幕退地風(fēng)波，牽動著行業(yè)脆弱的神經(jīng)。
去年7月26日，由中交地產(chǎn)聯(lián)合體以12.57億元，拍下的邕寧龍崗商務(wù)區(qū)地塊，也突然遭政府宣告“取消成交結(jié)果”。根據(jù)規(guī)劃，這里本將建設(shè)中交廣西區(qū)域總部基地項目。據(jù)說主要的原因是項目成本太高。
此外，布局內(nèi)地的港企瑞安房地產(chǎn)，也深切感受到了中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻。在去年7月，它將拽在手心里14年之久的佛山嶺南天地項目地塊，退回給了當(dāng)?shù)卣?/p>
凡此種種，不一而足。可見不只是民企，部分央企、港企也走上了退地的道路。
的確，新房限價、土地市場開啟競自持、競配建等多重限制，使得房企的利潤空間被壓縮得所剩無幾。以至于開發(fā)商們也在補倉與流動性之間來回衡量，再三取舍，最終不得不向現(xiàn)實妥協(xié)，選擇了后者，以退地換取生存空間。
不過不到萬不得已，房企也是不會輕易退地的，因為一旦退回，他們就要損失一筆不菲的保證金。比如去年宋都退地，就讓它已繳納的5000萬元保證金打了水漂，相當(dāng)于公司最近一期經(jīng)審計凈利潤的14.19%。
眼下，出險房企陸續(xù)退地，而國央企接手回爐地、底價攬地，加速了行業(yè)的洗牌。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，新增土儲建面TOP10中，只有濱江一家民企，其余如華潤、保利、萬科、中海、中鐵建、招商蛇口、綠城、建發(fā)等，都有國央企背景。
集中供地以來，百強房企的新增土儲集中度持續(xù)居高不下，截止9月末，TOP10房企新增貨值占百強總貨值的49%，TOP11-20房企占26%，20強房企合計占比達到75%，較8月末再提升1個百分點。
而其他梯隊的房企則集中度占比持續(xù)下滑，尤其21-30強、31-50強兩個梯隊最為明顯，未來市場將持續(xù)強弱分化。