觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 8月31日，華潤(rùn)有巢REIT召開(kāi)2023年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，介紹基金上半年業(yè)績(jī)情況。
作為由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的首支上市保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，華潤(rùn)有巢REIT自上市以來(lái)備受關(guān)注。
【資料圖】
整體來(lái)看，今年上半年華潤(rùn)有巢REIT項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)層面和可供分配層面均取得不錯(cuò)的成績(jī)。
基金合并層面，上半年華潤(rùn)有巢REIT收入錄得3872.06萬(wàn)元，完成率109%；基金EBITDA錄得2359.29萬(wàn)元，完成率110%。基金可供分配金額3207.07萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的完成度是133.37%，上半年分派率為5.35%，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)的4.01%分派率提升1.34個(gè)百分點(diǎn)。
項(xiàng)目公司層面，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3825.27萬(wàn)元，EBITDA錄得2705萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的EBITDA利潤(rùn)率是70.71%。
截至2023年6月30日，兩個(gè)底層資產(chǎn)有巢泗涇項(xiàng)目和東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目租賃住房出租率分別為96.52%和96.36%。
項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)收入和租賃住房出租率均超上市預(yù)測(cè)值。
業(yè)績(jī)與分紅
華潤(rùn)有巢REIT中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，在基金合并層面，上半年產(chǎn)品收入錄得3872.06萬(wàn)元，完成率109%；基金EBITDA錄得2359.29萬(wàn)元，完成率110%；上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)211.4萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2508.02萬(wàn)元。
截至2023年6月30日，基金總資產(chǎn)為13.04億元，凈資產(chǎn)為12.18億元，基金總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比例為107.12%。
基金可供分配金額3207.07萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的完成度是133.37%，按天數(shù)做簡(jiǎn)單年化，得出基金今年上半年分派率為5.35%，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)的4.01%分派率提升1.34個(gè)百分點(diǎn)。
基金成立以來(lái)至報(bào)告期末，累計(jì)可供分配金額為3923.3萬(wàn)元，已分配金額為3923萬(wàn)元，已分配金額占可供分配金額的99.99%。
據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，近期華潤(rùn)有巢REIT向持有人進(jìn)行首次現(xiàn)金分紅。
8月17日，華潤(rùn)有巢REIT發(fā)布公告稱(chēng)，將于2023年8月23日至25日進(jìn)行現(xiàn)金分紅，此次分紅金額共計(jì)3923萬(wàn)元，分紅比例99.99%，分紅方案為0.7846元/10份公募REITs份額。
可供分配金額完成度超預(yù)期，為投資人實(shí)現(xiàn)了較好的收益。同時(shí)，針對(duì)后續(xù)分紅以及可分配金額相關(guān)問(wèn)題，基金經(jīng)理也在中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)作出回應(yīng)。
根據(jù)指引要求，基金的收益分配在符合分配條件的情況下，每年不得少于一次。從投資人利益的角度出發(fā)，華潤(rùn)有巢REIT會(huì)盡快將可供分配金額以現(xiàn)金的形式分配給到投資人，努力提升分配頻率，讓投資人能夠及時(shí)享受到項(xiàng)目發(fā)展的紅利。
能否持續(xù)可分配和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分隔不開(kāi)，上述人士表示，一般從行業(yè)與業(yè)務(wù)的角度來(lái)看，1季度是平季，2-3季度是旺季，4季度是淡季。今年上半年，泗涇與東經(jīng)兩個(gè)項(xiàng)目新簽租賃合同總量分別為973間跟1159間，下半年到期總量分別是702間及593間，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)上看，去化非常健康，旺季的新簽租約也會(huì)促進(jìn)新簽租金市場(chǎng)化的調(diào)整。
綜上，華潤(rùn)有巢REIT對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)的可持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)比較有信心。
經(jīng)營(yíng)與擴(kuò)募
項(xiàng)目公司層面，報(bào)告期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3825.27萬(wàn)元，超上市預(yù)測(cè)8%，租賃收入貢獻(xiàn)占比100%，EBITDA錄得2705萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的EBITDA利潤(rùn)率是70.71%，毛利率錄得35.02%，凈利率為24.76%。持有兩個(gè)項(xiàng)目平均出租率為96.44%，超上市預(yù)測(cè)值近6個(gè)百分點(diǎn)。
具體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上，華潤(rùn)有巢REIT兩個(gè)底層資產(chǎn)分別為上海有巢優(yōu)廈房屋租賃有限公司持有的有巢泗涇項(xiàng)目，自2021年3月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，是上海第一例上市供應(yīng)的集體土地入市試點(diǎn)項(xiàng)目；以及有巢房屋租賃（上海）有限公司持有的有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目，自2021年4月開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，是由上海向非地方國(guó)企定向出讓的租賃住房用地。
從中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，兩個(gè)底層資產(chǎn)租賃住房部分均保持較高出租率水平。
截至2023年6月30日，有巢泗涇項(xiàng)目可出租房間總數(shù)1264間，已出租1220間，出租率為96.52%。存量租賃合同到期分布情況為2023年2季度末11間，2023年3季度463間，2023年4季度239間，2024年507間。該項(xiàng)目對(duì)標(biāo)的主力租戶(hù)群體為項(xiàng)目班車(chē)接駁地鐵9號(hào)線(xiàn)泗涇站，地鐵沿線(xiàn)的辦公客群。
東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目可出租房間總數(shù)1348間，已出租1299間，出租率為96.36%。存量租賃合同到期分布情況為2023年2季度末6間，2023年3季度448間，2023年4季度145間，2024年700間。該項(xiàng)目對(duì)標(biāo)的主力租戶(hù)群體為松江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公客群。
有巢泗涇項(xiàng)目和東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目存量租賃合同中排名前五的企業(yè)客戶(hù)合計(jì)數(shù)值分別為65間以及67間，比重分別為5.33%和5.16%，企業(yè)客戶(hù)集中度分散。
商業(yè)配套以及車(chē)位部分，截至2023年6月30日，泗涇項(xiàng)目配套商業(yè)可出租面積817.84平方米，已出租面積547.02平方米，出租率為66.89%，2023年預(yù)測(cè)值為70%。共有車(chē)位470個(gè)，已出租285個(gè)，出租率60.64%。
東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目配套商業(yè)可出租面積為3062.5平方米，已出租面積1701.37平方米，出租率為55.55%，2023預(yù)測(cè)值為70%。共有車(chē)位553個(gè)，已出租500個(gè)，出租率90.42%。
兩個(gè)項(xiàng)目在配套商業(yè)部分出租率均不達(dá)預(yù)期。
有巢住房租賃（深圳）有限公司總經(jīng)理就不達(dá)預(yù)期的情況在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中作出解釋?zhuān)焊髦饕鞘猩鐓^(qū)底商市場(chǎng)已經(jīng)逐步復(fù)蘇，下半年不利因素基本已經(jīng)出清，社區(qū)的底商市場(chǎng)已初步進(jìn)入了回暖期，通過(guò)對(duì)租賃社區(qū)的客戶(hù)需求及周邊客群消費(fèi)特點(diǎn)的分析，華潤(rùn)有巢將主動(dòng)升級(jí)調(diào)整配套商業(yè)的合作商戶(hù)及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。目前兩個(gè)項(xiàng)目配套商業(yè)的出租率，相信有望在下半年實(shí)現(xiàn)較大幅度的提升。
提及擴(kuò)募的計(jì)劃和安排時(shí)，華潤(rùn)有巢REIT表示在Pre-REITs、項(xiàng)目擴(kuò)募上將持續(xù)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)從“培育孵化租賃住房資產(chǎn)”到“運(yùn)營(yíng)成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動(dòng)投資，做大資管規(guī)模”的良性循環(huán)。
華潤(rùn)有巢已從存量和增量?jī)蓚€(gè)方面，規(guī)劃了可持續(xù)的擴(kuò)募計(jì)劃。做優(yōu)存量方面，從持有的保租房項(xiàng)目中初步選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動(dòng)擴(kuò)募籌備。
做實(shí)增量方面，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴(kuò)募資產(chǎn)，近期也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)保障性租賃住房項(xiàng)目，提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模。
據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，截至2023年6月末，有巢公寓在營(yíng)項(xiàng)目35個(gè)，在管房間數(shù)2.6萬(wàn)間。同時(shí)關(guān)注到華潤(rùn)置地中期業(yè)績(jī)報(bào)告中指出，上半年在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)端實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)額為1.7億元。