半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱
【資料圖】
房屋延期交付開發商各種理由拒絕賠償違約金？新房交付時認為精裝修達不到約定價位標準？買房人要我配合簽一份假合同否則就認定我違約要求賠償雙倍定金？一直以來，房子一直是老百姓談論的熱點話題，買房合同往往是普通老百姓之間簽署的最大金額的合同，不可否認房屋買賣過程中也出現各種各樣的問題困擾著房屋買賣的雙方。5月9日，半島問法熱線聚焦房屋買賣糾紛，邀請山東德衡律師事務所的王明律師和王潔茹律師做客，現場接聽市民來電，為市民解答房屋買賣過程中遇到的問題。
9日上午9點30分一到，80889800熱線就準時響起，兩部熱線電話不斷地響起市民的來電。“幾年前，我通過中介買了一處期房，房屋下來之后，房子就落在兒子名下，因為我們不過去住，就又委托中介出售。”李女士告訴王明律師，近期中介聯系說有一個買家有購買意向，對方給了2萬元的定金。
“現在的問題是，我們收了定金，簽了合同之后，中介又聯系我，讓我們配合對方簽一個假合同，假合同約定的房屋總價是130萬，比實際價格多了近20萬元，方便給對方多批房貸。”李女士覺得，這樣不合理也不合法，就拒絕配合對方簽這個合同。“現在對方跟我說，我拒絕配合就算違約，需要根據合同約定賠償對方雙倍定金，我想問一下，這種情況我真的算是違約嗎？”
聽完李女士的問題，王明律師給出了專業的解答。“我認為，如果對方僅僅就是讓你配合按照130萬元去銀行去辦理貸款遭到你拒絕，這種情況您是不構成違約的，對方是沒有這個理由要求您超出合同之外的去配合他辦理貸款的義務。”同時王明律師還認為，如果對方最終因為沒有辦理下貸款導致無法在約定時間支付購房款，那么，對方就應當承擔違約責任，李女士可以不退給對方這2萬元定金。
近期，一些市民遇到延期交房的困擾，開發商還以各種借口想要免除逾期交房的違約金。“幾年前，我購買了一套商品房，并一次性支付購房款二百余萬元，按照合同約定開發商應于當年年底前將房屋交付給我，否則應支付已付房款日萬分之一的違約金，逾期120天以上，開發商應支付已付房款日萬分之二的違約金。”高先生告訴王潔茹律師，但是，到現在房子都沒有交付，已經逾期五百多天。“我找開發商協商，對方一直稱，因地方公用設施建設單位導致工程延誤，開發商不承擔逾期交房責任，那么我們業主的損失該誰來承擔？”
王明律師表示，開發商主張其因為地方公用設施建設單位導致工程延誤不承擔逾期交房違約責任需要提供充足的證據來證明，如果開發商所提交的證據尚不足以證明這一主張那么很難得到法院的支持。“《民法典》第五百九十三條 【因第三人原因造成違約情況下的責任承擔】當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當依法向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定處理。”王明律師認為，如果開發商認為其延期交房系第三方造成，也應當先行向購房者承擔違約責任。
王明律師
市民來電
房屋買賣糾紛的具體形式多種多樣，記者根據當天上午的市民來電，整理了幾個典型的案例供市民參考。
問題1：出賣人因房價上漲要求解除合同，我該怎么辦？
市民趙先生與馬先生簽訂了《青島市存量房屋買賣合同》，趙先生以人民幣350萬余元購買馬先生所有的位于青島市市南區福州南路的房屋。合同簽訂后，趙先生準備好所有資金聯系馬先生，希望盡快辦理房屋轉讓手續。可多次催促，馬先生總是以各種理由推脫，最近馬先生以房屋價格出現較大上漲、繼續履行顯失公平為由，擬單方解除合同。趙先生認為馬先生的行為違反了雙方簽訂的《青島市存量房屋買賣合同》及《補充條款》的約定，詢問律師自己應該如何維權？
律師說法：《民法典》的相關規定中有約定：合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。根據趙先生的描述，馬先生的房屋價格上漲雖然可能超出當事人的預見，但仍屬于正常的商業風險，故馬先生以房屋價格出現較大上漲、繼續履行顯失公平為由主張調整交易價格缺乏充分的法律依據，法院應當不會支持。趙先生完全可以通過司法途徑，要求馬先生繼續履行合同，盡快配合辦理房屋的過戶手續，并承擔因違約給趙先生帶來的相應損失。
問題2：參與單位團購買房而預付的款項，開發商不給退款怎么辦？
2018年3月初，某開發商公開宣傳承諾其開發建設的黃島區長江東路的某小區商品房項目，2020年12月31日前可交房，同時承諾參加單位團購可優先選房。市民陳先生于2018年4月7日參與單位團購，按某開發商的要求向其指定賬戶匯入10萬元整，某開發商當場承諾隨后可安排選房。可由于某開發商開發的樓盤戶型、團購價格等不符合陳先生買房需求，陳先生未參與選房。后陳先生多次催要退款，某開發商卻說陳先生未放棄選房，支付的款項不屬于意向金，且陳先生具有締約過失責任，不能辦理退款手續。陳先生詢問律師該怎么辦？
律師說法：根據《民法典》相關規定：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：1.假借訂立合同，惡意進行磋商；2.故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；3.有其他違背誠信原則的行為。根據陳先生的描述，某開發商的樓盤戶型、團購價格等與當初的宣傳出入較大，且陳先生與某開發商未簽訂任何合同，只是支付了10萬元款項，該款項系購房意向金。雙方未達成房屋買賣的合意，某開發商應退還陳先生購房意向金并支付資金占用期間的利息。陳先生完全可以通過司法途徑維護自己的合法權益。
問題3：因房屋存在質量瑕疵，導致逾期交付，開發商應該承擔違約責任嗎？
市民張先生購買某開發商開發建設的精裝修房屋一處，并按時支付了房屋的全部價款。2019年3月，某開發商在具備交付條件后通知張先生辦理房屋交付，張先生在驗收房屋時因對房屋裝修質量不滿而拒絕收房。后某開發商對房屋進行了維修，2020年7月25日張先生接收了房屋，并辦理收房手續。張先生詢問律師，因為開發商房屋的質量問題，導致房屋應交付之日與實際收房日期不一致，自己是否可以要求某開發商承擔逾期交房違約責任？
律師說法：不是所有的質量瑕疵問題都構成房屋買受人拒收房屋的合理事由，首先要看房屋質量問題是否存在合同約定的拒收房屋的事由；其次要看房屋的質量問題是否達到法定的拒收事由，在無法判斷時應看存在的質量問題是否嚴重影響買受人的正常使用。否則，屬于開發商的維修外包范疇，在維修維保期間給買受人造成損失的，開發商應承擔賠償責任。張先生主張房屋存在質量問題屬于保修范圍，某開發商應承擔保修義務。依據相關規定，在保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。因此張先生可以要求某開發商，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準，支付相應的賠償金額。
王潔茹律師
問題4：購買的房屋裝修標準與宣傳的不符，是否可以要求開發商賠償裝修差價損失？
2021年市民劉先生去黃島某小區看房子，開發商承諾房屋都是精裝修，且帶劉先生看了樣板間，劉先生感覺房屋的裝修很好。當時銷售人員承諾房子的裝修標準與樣板間一致，劉先生就簽訂了購房合同，購買了該小區的房子。可實際入住后，劉先生發現房屋裝修標準達不到合同約定的標準，房屋裝修質量標準遠低于樣板間裝修質量標準。且小區內有很多業主和劉先生有同樣的感覺，劉先生詢問律師，自己能否以精裝修房屋裝修存在質量問題或質量標準低為由要求開發商賠償裝修差價損失？
律師說法：精裝修交付的房屋越來越多，對于精裝修標準低或是存在質量問題，買受人該如何維護自身的權益，一是本著合同有約定應從約定，買受人如果認為交付房屋的裝修標準不符合合同約定，則可以要求開發商承擔違約責任。二是房屋的裝修價值是開發商綜合了交易市場的供求關系、價值規律、利潤空間等各種因素，在雙方當事人自愿平等協商的基礎上形成，并非對房屋裝修中各單項項目用料及施工價值的簡單累加所認定的，該觀點是當前司法實踐中普遍認同的觀點。因此劉先生購買的商品房的裝修標準不應按照鑒定后的裝修造價來判斷裝修的價值，以此要求開發商賠償裝修差價損失的訴求，很難得到法院的支持。
問題5：自己出資購買了母親的公租房，哥哥有資格要求占有嗎？
市民王女士的母親有一套公租房，戶主是母親，王女士的戶口也在房子里。王女士和母親一起居住在公租房內，哥哥成家后在外居住，戶口也不在房子內。后來母親去世了，房子一直是王女士自己居住。后來在政策允許的情況下，王女士出資購買了該公租房，也辦理了房屋登記手續。前段時間，哥哥找到王女士，提出當年母親在世時，曾明確表示該房子歸他所有，要求王女士將房子過戶給他。王女士咨詢律師，自己出資購買的房子，哥哥有權利占有嗎？
律師說法：公租房是由國家提供政策支持、限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的人群提供的保障性住房。公租房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有。王女士的房子原本是公租房，母親是原有的承租人，母親去世后，房屋的承租人變更為王女士。對于公租房，承租人房子只有使用權，并沒有產權，承租人并沒有權力去處置該房產。雖然母親在世時表示房子留給哥哥，但其實那是無效的遺囑，因為母親對房產沒有處置權。因為政策原因，王女士現在已經出資購買了該房產，房產也已經登記在王女士名下，這屬于王女士的私有財產，哥哥是沒有權利要求王女士過戶給他的。
問題6：與前夫婚后購買的房產，前夫私自處理是否合理？
市民李女士與高先生在婚姻存續期間育有一子，2021年，李女士與高先生協議，離婚，兒子跟李女士一起生活。為了給共同的孩子一個保障，李女士與高先生離婚后，決定由雙方共同出資，購買一套房產，性質為按份共有，即李女士與高先生各占50%。同時雙方簽訂協議，約定等兒子成年后，將該房產過戶給他。可最近李女士發現，原本登記在前夫高先生名下的房產份額已經被他轉讓給現在的妻子。李女士詢問律師自己是否有權主張前夫高先生按協議履行？
律師說法：李女士與前夫高先生是在離婚后共同購買的房產，雖然雙方簽訂了相關的協議，約定日后該房產將過戶到自己孩子名下，但其實該協議實際上是一種贈與協議或贈與合同。在法律上稱之為諾成性合同，基于該合同的諾成性，贈與人做出意思表示時雖未實際取得但將來可以取得的財產，也可成為贈與合同的“標的”。贈與，是指既不需要付息也不需要還本，是“標的”單方面轉移。根據相關法律規定：贈與人享有任意撤銷權，即贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。房子是李女士和前夫高先生按份共有購買的，高先生名下的份額屬于個人財產，在房產沒有過戶給孩子之前，是有權處置其個人財產的。當然李女士可以和前夫高先生進行協商，畢竟是雙方的孩子，希望高先生能繼續履行協議。
問法感悟：
王明律師：在問法熱線中，有市民提出在期房交付時發現購買房屋的精裝修標準低于合同約定的裝修標準，故以此為由拒絕接收房屋。首先，因現在精裝修交付的房屋越來越多，對于精裝修標準低或是存在質量問題，買受人該如何維護自身的權益，一是本著合同有約定應從約定，買受人如果認為交付房屋的裝修標準不符合合同約定，則可以要求開發商承擔違約責任。二是房屋的裝修價值是開發商綜合了交易市場的供求關系、價值規律、利潤空間等各種因素，在雙方當事人自愿平等協商的基礎上形成，并非對房屋裝修中各單項項目用料及施工價值的簡單累加所認定的，該觀點是當前司法實踐中普遍認同的觀點。其次，如購房人單單以此為由拒收房屋而沒有證據證明開發商違反合同關于裝修標準的約定，拒收房屋的事由不能成立，也無法要求開發商承擔逾期交付的違約責任。
王潔茹律師：一上午的接線活動，有多位市民咨詢宅基地上房屋買賣問題。在我國農村宅基地使用權是受法律限制的 ，只有本集體經濟組織成員才能享有。故非本集體組織成員購買農村宅基地房屋時 ，法律對此予以否定性評價 ，雙方合同是無效的；有咨詢的情況是購買涉案房屋的最后一手買受人是涉案房屋所在村的集體經濟組織成員 ，此時法律所禁止的“非本集體組織成員無權取得農村宅基地使用權”的情形已經消失 ，出賣人無權主張合同無效。但是，關于宅基地上房屋等小產權房屋的買賣，存在無法辦理產權證、拆遷利益難以獲得等風險，買受人需要慎之又慎。
相關判例
實際交付的房屋層高嚴重不足合同約定層高時，開發商應承擔賠償責任。
【案件回顧】張某、黃某購買B開發商的商業網點一套，預售合同約定的建筑層高均為5.4米。房屋交付后，張某、黃某發現房屋的層高凈高只有5米。因買受人在購買時有按照兩層分割使用的目的，現層高滿足不了兩層分割的目的，故訴至法院，要求B開發商按照層高差比例并參照房屋面積差異的法律依據以及處理規則訴請賠償其損失近34萬元并要求房地產開發企業承擔訴訟費。
【法院裁判】法院認為，張某、黃某依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關于面積差的處理規則，對超過3%以上的部分按照雙倍主張賠償缺乏法律依據，最終按照體積比例的計算方法計算可利用空間對實際價格造成的影響來認定損失，判決B開發商賠償張某、黃某層高損失20余萬元。
【律師意見】因現行的法律法規對層高不足的處理規則沒有任何的規定，而且當前的商品房預售合同示范文本中對層高不足的處理規則也沒有約定。律師經過大數據檢索關于層高不足的案例發現，房地產開發企業均忽略了對層高不足時處理的規則進行補充約定，即使約定了，也是約定的過于籠統且不夠明晰。因此，在司法實踐中法院處理層高不足案件時沒有任何的法律依據和合同依據。法院按照體積比例的計算方法計算可利用空間對實際價格造成的影響來認定損失更為合理。