01.

今天，我們又面臨著新冠疫情所導致的困難。即便深圳這座被公認為經濟優等生的城市，當下也面臨著質疑和擔憂。

深圳一季度GDP增速為2%，4月份財政收入下降44%，2021年常住人口僅增長12萬人，這一組數據的披露讓一部分人開始擔心深圳的未來。

其實，完全沒有必要擔心深圳的未來。

一季度GDP增速2%是深圳在阻擊本土疫情、支援香港抗疫、保障城市平穩有序運行三重任務壓力之下獲得的一份成績單。

“4月份財政收入下降44%”完全被誤讀。今年，國家推出了增值稅留抵退稅的政策。

進入4月份，企業都開始辦理退稅手續，導致各地4月份財政收入大幅下降。同期，南京、蘇州、杭州的財政收入分別下降54.9%、49.6%和37%。

因此，4月份深圳財政收入銳減是有特殊原因，并不代表趨勢。

最后說回常住人口數據。熟悉人口統計的專業人士都知道，年度常住人口數據準確性很低，只有人口普查數據才真實可靠。

所以，以上數據并不能真實地反映出深圳這座城市的實際狀況，更不必因此而看衰深圳的未來。

以史為鑒，在過去20年里，看衰深圳者因為誤判而錯失太多投資機會，錯過了分享深圳城市發展的超級紅利。

2008年10月，美國金融海嘯席卷全球，引發世界經濟危機。2009年一季度，深圳進出口總額518.44億美元，下降19.4%。

有一部分人再次擔心深圳由此一蹶不振，因此有撤離深圳的想法。根據當年深圳貿工局調研，324家工業企業計劃外遷，涉及工業產值209.43億元。

但是，深圳并未停頓。2009年，深圳發布1號文件提出要加快總部經濟發展，加快經濟轉型。

2011年，深圳GDP首次突破1萬億元大關。2016年，首次突破2萬億元大關，并第一次超越廣州，成為中國第三城。2018年，深圳經濟總量超過香港，位列亞洲第五名。2020年，新冠疫情發生。繼而，引發全球新的經濟危機。

深圳，再次展現經濟的韌性。當年上半年，深圳率先在一線城市中實現經濟增速轉正。

而在剛剛過去的2021年，深圳再創佳績。在經濟總量首次突破3萬億元的同時，深圳首次超越首爾，排名亞洲第四名。

2021年亞洲城市GDP排名前五強：

1.東京都     GDP總量：66426億元

2.上海        GDP總量：43214億元

3.北京        GDP總量：40269億元

4.深圳        GDP總量：30664億元

5.首爾        GDP總量：28846億元

縱觀過去20年，深圳每次都化危為機，在危機中找到機會發展自己。

這充分證明了深圳經濟獨有的韌性和爆發力。這背后，是深圳政府的審時度勢，是深圳人敢為天下先的創業創新激情。

02.

展望深圳下一階段的發展，我們更是信心百倍。

首先，我們要認識到深圳正處在一個“雙區”驅動的新階段。

國家已經全面啟動粵港澳大灣區建設和社會主義先行示范區建設，深圳被賦予更大的歷史使命和責任擔當。

深圳也正處在“雙圈”驅動階段。

去年，香港宣布大力推動北部都會區發展，與深圳共同建設深港超級都市圈。

這意味著，深港合作將首次進入到全面深入階段。深港超級都市圈面積3107平方公里，人口超過3000萬人，經濟總量超過5萬億。

同時，深圳都市圈建設已經全面推進。

深圳都市圈確立以深圳為核心，包括東莞、惠州、汕尾和河源這樣“3+2”城市。

深圳作為龍頭，整合五個城市資源，建成互通互聯的一流都市圈。深圳正處在從3萬億邁向4萬億的重要時期。

根據“十四五”規劃，深圳2025年經濟總量超過4萬億。毫無疑問，這一規劃非常低調，2021年深圳經濟總量已經超過3萬億。按照這一速度，2025年深圳經濟總量可能達4.3-4.5萬億。

在這一過程，又將誕生多少偉大的企業，創造多少的財富？

我們難以想象。我們只知道，去年底深圳市上市公司家數已經超500家，總市值15萬億+，超上海+廣州兩地上市企業之和，抵1個德國和2.7個巴西。

而更多的深圳人在創辦企業，默默發力。截至2021年底，深圳注冊的企業數量已達到241萬戶，位居全國第一。

所以，深圳可謂是“青春正當年”。

03.

企業的發展，產業的發展，必然需要商辦空間來賦能。作為深圳經濟持續向好一個佐證，就是商辦市場的紅火。

隨著各項規劃利好的落實，商辦產品受到很多外地個人及企業的追捧，商辦市場在租售市場都取得不錯的成交。

在住宅受抑制的情況下，2021年“商”進“宅”退，現象明顯。

從銷售來看， 去年商辦產品銷售面積超過80萬平方米（含新型產業用房）。

從租賃來看，深圳去年非?；鸨?。商辦市場吸納量突破百萬達109.6萬方，創歷史新高；空置率較去年下降約3.4個百分點。

 

大宗租賃非常活躍。

據不完全統計，全年深圳錄得大宗租賃成交面積超63萬㎡，全年寫字樓租賃60%是大宗客戶完成的。

伴隨著深圳的發展及各區優惠政策的執行，接下來深圳將更多吸引頭部企業的進駐，未來大宗租賃單將更為頻發。

大宗購買同樣非?；钴S。

去年深圳商辦整購的大宗交易達到14宗，總金額約205億。萬科、遠洋、漢京、中集、粵海城皆有整購信息傳出。

商辦租售市場的活躍，反映了企業的需求旺盛。一方面，商事主體的持續增加，產生的辦公新需求也促進了商辦的消化。另一方面，很多企業從資產配置和上市等角度出發，也有購買商辦物業的強烈需求。

04.

在深圳城市的核心地帶，如福田中心區、深圳灣、前海、光明科學城和大空港等，新的商辦物業供不應求。品牌開發商們，也以能在城市核心地段開發商辦產品而為榮。

有一家企業深耕華南三十余年，在深圳最核心的地帶即將推出四大標桿作品。這家企業就是大家耳熟能詳的大悅城控股。

說起大悅城控股，首先要介紹它背后的母公司——中糧集團。

中糧集團是國資委核定的首批16家以房地產為主業的中央企業之一。從1994年至今，中糧集團已連續27年入圍《財富》世界500強，2021年排名高居112位。

大悅城控股，是中糧集團旗下唯一的地產投資和管理平臺。

大悅城控股，以“城市運營商與美好生活服務商”為戰略，將商、產、文、旅、科、居六大業務板塊及優勢資源進行有機組合，為城市片區重構與能級提升提供定制化的解決方案。

截至2021年，大悅城控股布局全國近40個一、二線核心城市，深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝及長江中游城市群及其他有潛力的區域。

在商辦產品領域，大悅城控股有獨到的開發運營理念。

在商辦板塊（含產業與辦公），大悅城控股已形成中心（大廈）系、廣場系、智慧系及產業園系四大產品系。

依托海量客戶資源，大悅城控股實現企業與商辦空間的精準匹配。

依托中糧集團資源，擁有超過3000個客戶儲備，可以實現客戶快速匹配與資源精準導入，致力于打造完善的產業生態體系，凝聚產業資源，為產業載體空間賦能升級。

毫無疑問，大悅城控股并不是一家簡單的商辦空間的開發商，而是基于自有優質客戶資源定制化開發、精準化導入和持續化運營的產業生態打造商。在大悅城控股的商辦板塊中，華南大區公司是其發軔之地，更是其深耕之地。

大悅城控股華南大區公司深耕華南三十余載，業務范圍以深圳為中心，并輻射到粵港澳大灣區、海西區域等華南核心區域。

經過數十年的發展，華南大區公司已經成為涵蓋住宅、商業、產業等多業態、多項目、跨區域的地產公司。

大悅城控股華南大區公司深耕灣區商辦產業地產多年，在此領域已擁有比較深厚的歷史經驗。一路緊跟城市商辦產業發展及政策導向，從 “三來一補”傳統工業園到城市更新商辦產業綜合體，經歷了從傳統的工業地產向新一代商辦產業地產的轉變。先后打造傳統物流倉儲園、科技工業園及現代產業綜合體等適應商辦產業發展要求的標桿園區，陪伴了眾多國際一流企業發展壯大，見證了華南大區公司商辦產業轉型升級歷程。通過數十年商辦產業運營經驗的積累，使得大悅城控股華南大區公司更加懂得企業客戶的需求，也獲得了眾多企業的認可及信賴。

華南大區公司已累計開發物業建筑面積近500萬平米，持有經營物業建筑面積近200萬平米。2021年，公司喜獲深圳房地產開發行業綜合實力二十強。華南大區公司的實力，不容小覷。

在最核心的商辦板塊，大悅城控股華南大區公司以國際標準高端寫字樓為核心，打造以產業園、科技園、寫字樓為核心引擎的產業載體，重新定義商辦商業價值。

首先，華南大區公司在項目選址方面非常嚴謹。項目選址嚴格遵循“五心”標準（產業核心、戰略重心、資源中心、潛力新心、交通城心）：

產業核心：城市產業發展大勢所向，與產業共同頻共振

戰略重心：區域和城市發展的戰略重心地帶，享受城市規劃紅利

資源中心：分享城市中心獨特的各項資源，賦能產業

潛力新心：前瞻布局未來的新中心，分享片區巨大的發展潛力

交通城心：擁有或已規劃四通八達的交通網絡，出行極度便捷

其次，華南大區公司與世界一流合作伙伴強強聯手，以打造時代標桿為開發理念。

華南大區公司選擇與AECOM、CCDI、HASSELL等全球頂尖團隊合作，目的是打造不負時代的高品質商辦作品。

 

正是因憑借這一開發理念，華南大區公司的作品多次獲得如LEED等一級榮譽證書。

第三，華南大區公司善于打通“產”、“學”、“研”、“創”、“投”五大環節，塑造具有活力的產業生態體系，為企業發展賦能。特別值得驕傲的是，依托海量客戶資源，華南大區公司能推動企業與商辦空間的精準匹配。

依托母公司中糧集團背后超過3000個客戶儲備，可以實現客戶快速匹配與資源精準導入，為產業載體空間賦能。

基于以上理念、戰略和資源，華南大區公司即將在大灣區核心城市深圳推出四大商辦項目。

四大商辦項目均分布在福田中心區、前海、光明科學城等深圳戰略核心地段，發展前景可期。

 

我們對四個項目做一個簡單的介紹和分析。

項目一：中糧·福田大悅廣場

 

基本情況  項目雄踞福田CBD中軸北門戶—深圳智谷核心腹地，占地約2.4萬㎡，總建筑面積約20萬㎡。項目為典型城市綜合體，集高端研發辦公、總部大樓、菁英新貴住所、社區配套商業為一體，多元業態互通互融，是灣區中軸綜合范本。

產品特點   大師級作品，聯袂世界級大師AECOM、CCDI、HASSELL共同設計。約187米5A甲級地標，建筑，外立面為現代風格鐫刻外立面，精制中空 LOW-E寬幅玻璃幕墻。15m挑高商務大堂，盡顯總部企業風范。18臺高中低區電梯，配置一流。

項目分析

1、位置優越：位于福田行政中心矩陣首排 北環大道封面

2、景觀一流：南望蓮花山、北眺塘朗山，多個公園環繞

3、出行便捷：雙軌道——9號線下梅林站/22號線梅豐站（規劃中），四站抵達福田高鐵站，雙口岸 ，四大主干道

中糧·福田大悅廣場是片區名片和地標，入駐中糧·福田大悅廣場是企業的夢想。

項目二：寶安大悅城

 

基本情況  項目位于深圳都市核心區新安片區，前海自貿區一線輻射區。項目占地約6.7萬㎡，總建筑面積約73萬㎡，集約15萬㎡大悅城商業旗艦、地標總部辦公、高端商務公寓、中糧壹號系豪宅及公建配套于一體的城市頂級綜合體。

產品特點  產品定位高，以打造深圳西部商務標桿作為目標。約120-200m總部商務集群，刷新片區商務形象新高度。產品零距離享大悅城旗艦商業配套，而且地鐵5號線和12號線雙地鐵無縫接駁。產品面積段在約55-2000㎡之間，可賦能企業全生命周期。

項目分析

1、戰略地位高：前海發展軸的核心節點，具有非常強的對外輻射能力

2、產業基礎雄厚：前海自貿區、107國道創新走廊、南山科技園等六大產業集群環繞

3、海陸空軌鐵立體交通：雙地鐵（5號線/12號線靈芝地鐵站），國際機場，四大港口，西麗/機場東兩大高鐵站

寶安大悅城作為前海73萬㎡首席都會綜合體，具有巨大的虹吸效應，是分享前海紅利的不二選擇。

項目三：中糧云景廣場

 

基本情況  項目位于正在規劃建設世界一流科學城的光明。區域配套不斷完善，規劃利好不斷兌現，高校、國家級科研機構、 高新企業大規模進駐，政府規劃未來近30萬高端產業人群將匯聚于此。項目為集居住、辦公和商業等多元業態于一體超60萬m²的綜合大城。自帶5萬m²全時商業，引入主流強勢品牌，如華為旗艦店、平安銀行、萬家LIFE、7-eleven等商家已入駐營業。

產品特點  約200米的天際寫字樓，光明新地標。建面約103—250m²辦公現樓，層高約4.2米，采光充足，視野開闊，辦公環境舒適氣派。配置新型框架式幕墻、低碳LOW-E玻璃、19臺高低區分布電梯、約克智能新風系統等品質辦公配置，車位數2154個。

項目分析

1、區域發展潛力大：項目位于粵港澳大灣區唯一的世界一流科學城，未來發展潛力無限

2、配套成熟度高：周邊15萬平方米商業配套，雙地鐵（地鐵6/13號線公明廣場站）

3、產品稀缺性強：光明區唯一在售200米地標甲級寫字樓，極度稀缺

中糧云景廣場是光明最具地標氣質的商辦產品，是搶灘光明科學城紅利的最佳選擇。

項目四：中糧 · 前海智慧城（固戍）

 

基本情況  中糧·前海智慧城（規劃中）項目北區占地約12萬㎡，總規劃建筑面積約59萬㎡。項目以新一代信息技術，智能制造作為主導產業，將基于AI+智能驅動，構建以人工智能、芯片設計、通信設備及新型平板顯示等新一代信息技術為主導的產業體系。項目將打造科技、創新、金融、人才等高端產業要素聚集的世界級灣區“智慧”高地，全部建成預計可實現年產值百億元以上。

產品特點  打造稀缺小高層獨立總部，為上市公司、擬上市公司、戰略新興成長型企業量身定制實用的產業載體。可滿足產品研發、中試檢測、柔性生產、產品展示等多重功能需求。

項目分析  項目是灣區空港重地的旗艦項目，作為定位國際企業總部集聚區和智創總部基地，將匯聚大量優質企業。

因此，項目的未來特別值得憧憬。

為更好向世界展示大悅城控股深圳系列作品，大悅城控股華南大區公司將在本周五（5月27日）舉辦商辦產品專場發布會。

未來已來，我們一起歡迎未來，擁抱未來，共同分享深圳發展的下一波紅利！

（轉自鄧志旺）

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。